文/新浪财经专栏作家 丁祖昱
从理想主义的角度来说，我是可以理解证大的行为，毕竟老戴是中国最具理想主义色彩的地产商，但从市场角度来分析，这真是一件不靠谱的事。
上海最大城市级文化商业综合体——证大喜玛拉雅中心上周末，不知道什么原因，证大进入南非的新闻不断被业内刷屏，就我看来这件事不应该在业内搞个众人皆知，一方面确实离大家太远关注度不会太高，另一方面有点自曝其短的味道，大家都是明白人，今天从理想主义的角度来说，我是可以理解证大的行为，毕竟老戴是中国最具理想主义色彩的地产商，但从市场角度来分析，这真是一件不靠谱的事。
也真是巧，上周我刚在《海外地产不是“遍地黄金”》中讲过，国人海外置业的目的就是移民、留学和投资。所以海外地产也应该符合这三方面条件，一般会选择大家比较亲睐的发达国家和地区，例如美国、澳洲、英国等地的知名城市或华人扎堆城市；而且由于国外城市化已经基本结束了，所以需要选择比较成熟的地区拿地。
在中国是“一年一个样，三年大变样”，但是在国外冷门区域将会永远冷门；而且必须明白，即使是海外项目客户群体还得以国人为主，不能过分寄希望于当地客户。所以今天，我从市场角度对证大南非项目提出三点疑问。
问题一，南非这个国家合适吗？之前有证大人邀请我去南非玩，我第一个问题就是那里安全吗？对非洲的安全问题我们总是心存疑虑。对方给我的回复是：南非只要处于白人区相对比较安全，晚上别到处乱跑就没啥事。这些话说完我更不敢去了。如果是安全无法完全保障，不仅没有办法考虑长久居住，即使是旅游也会有很多担忧。
问题二，南非郊区20平方公里这个规模合适吗？20平方公里，不大不小，说他不小，因为投入肯定不小，说他不大，放在如此广袤的非洲，20平方公里马上就被淹没掉了。在这样的国度，拿出上百平方公里土地去造一个城也是很正常的一件事情。这样一个不大不小的项目，从造城角度上来说没有到位；从投入的角度来说，又显巨大。
问题三，运作模式想好了吗？该项目既要做一级土地整理，又要做二级房产开发，最终是要建一个理想新城。不过土地一级开发后谁会来买你的地呢？卖给当地开发商是不可能的，当地人拿地的渠道要比你多得多；卖给中国的开发企业，被忽悠进去也很难；那么盖房后有受众吗？请参考我前面提到的三个条件，好像一个也不符合；那就第三条路，自己搞个“国中之国”、“理想之城”玩一下，这个可能，还比较符合戴总的气质。
当然，以上分析只是一家之言，如果说证大在这块地上确有玄机，也请告之，以解我惑。
补充阅读证大和戴志康[微博]：
上海证大拿过地王(外滩8-1地块)，最后落入他人之手；开发了上海最大城市级文化商业综合体——证大喜玛拉雅中心，但叫好胜过叫座；是第一批开发上海浦东的企业，开发了证大家园、大拇指广场等项目，但是又错过了07-12年最好的发展机会；现在又转战南非“造城”，画了大大的“蓝图”。如果说冯仑是北派房企创新思维的代表，那么戴志康就是海派房企创新思维的引领者。他开发的九间堂项目(据说马云[微博]在上海的家也在其中)至今仍是上海最贵的别墅之一。
(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)
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