文/新浪财经专栏作家 丁祖昱
去年以来，不时传来海外某项目大卖的捷报，碧桂园马来西亚大卖，绿地悉尼顶级物业一抢而空，这些好消息引得更多的开发企业对海外市场充满憧憬，一波波出海看地。但我还是认为海外地产让人欢喜让人忧。
海外地产去年以来，不时传来海外某项目大卖的捷报，碧桂园马来西亚大卖，绿地悉尼顶级物业一抢而空，这些好消息引得更多的开发企业对海外市场充满憧憬，一波波出海看地。但我还是认为海外地产让人欢喜让人忧，我总结了“4要”和“4不要”，供有兴趣出海的企业参考。
1、要去发达国家，不要去旅游目的地。国内客户海外置业首先目的是移民，接着是留学，然后是投资，三者要兼顾。作为中国有钱人移民首选地的国家，例如美国、澳洲、英国、新加坡等，房企进驻，肯定没错。但如果进入一个没有移民需求，且无良好院校的旅游目的地，那么投资的空间也就不存在了。
2、要选择相对成熟的区域，不要去未开发的处女地。国外和我们这里不一样，我们到处都是基础设施建设，城市面貌“一年一个样，三年大变样”。但海外城市化在30年前甚至50年前就结束了。一旦在相对冷门的区域开发，就别指望城市配套能够在未来几年跟得上。冷门区域永远冷门。
3、要明确国人是主要客户群体，不要过分寄希望于当地本土客户。国内开发企业的项目主要客户群体还是国人，如果片面追求国外客户市场份额，实际上是不现实的。因此在运作海外项目的时候，要把国人的需求和习惯作为主要标准。这是国内开发企业的优势，大可好好利用，无需回避。
4、要把海外市场作为学习平台和主业补充，不要将主营业务和利润贡献都寄托在海外市场。海外房地产业比较成熟，特别是金融与房地产的结合及专业分工都值得国内开发商学习，这些经验会帮助房企再上一个台阶。同时房企也不要寄予海外项目太大的盈利期望。国外房地产本身市场成熟，这也意味着利润率稳定，成本相对较高，税收完善，法制完善，房企打擦边球赚取高额利润几乎没有可能。而且，国外市场已经过了遍地是黄金的时代，哪有可能当地企业有钱不赚。
表：大型国内开发企业重点海外项目列表
| 时间 | 房企 | 投资地 | 项目类别 | 项目描述 |
| 2011年2月 | 碧桂园 | 马来西亚 | 别墅 | 马来西亚吉隆坡周边士毛月项目 |
| 2012年5月 | 碧桂园 | 马来西亚 | 别墅 | 马来西亚雪兰莪州双文丹项目 |
| 2012年12月 | 碧桂园 | 马来西亚 | 商住综合 | 马来西亚柔佛州新山金海湾项目 |
| 2012年初 | 中海地产 | 英国 | 写字楼 | 中海外耗资约2亿英镑在伦敦收购写字楼 |
| 2012年3月 | 绿地集团 | 澳大利亚 | 公寓、商业 | “悉尼•绿地中心”项目 |
| 2012年6月 | 万达、泛海 | 俄罗斯 | 综合 | 万达、泛海和俄罗斯北高加索度假村公司签署了一份总投资25-30亿美金的意向协议书 |
| 2012年12月 | 万达集团 | 印度 | 综合 | 开发印度信实集团旗下拥有的两处房地产项目 |
| 2013年2月 | 万科集团 | 美国 | 住宅 | 美国旧金山富升街201地块豪华住宅公寓项目 |
| 2013年4月 | 万科集团 | 新加坡 | 住宅 | 新加坡丹那美拉的一个公寓项目 |
| 2013年5月 | 绿地集团 | 德国 | 酒店 | 集团旗下高端商务酒店品牌“铂骊”在德国法兰克福正式挂牌营业 |
| 2013年6月 | 中海地产 | 香港 | 住宅 | 以45.4亿港元拿下两幅地块均属于“港人港地”性质的住宅用地 |
| 2013年8月 | 万达集团 | 英国 | 酒店 | 伦敦万达酒店 |
| 2013年8月 | 绿地集团 | 泰国 | 综合 | 泰国曼谷、芭提雅投建一揽子房地产开发项目 |
| 2013年10月 | 绿地集团 | 美国 | 商业 | 布鲁克林大西洋广场 |
| 2013年10月 | 复兴国际 | 美国 | 商业 | 曼哈顿摩根大通第一大楼 |
| 2013年11月 | 富力地产 | 马来西亚 | 商住 | 116英亩商住地块 |
| 2014年1月 | 绿地集团 | 英国 | 住宅 | RAM啤酒厂住宅项目、金丝雀码头金融区超高层公寓 |
| 2014年2月 | 绿地集团 | 马来西亚 | 住宅 | 新山市两个项目 |
| 2014年2月 | 万科集团 | 美国 | 商住 | 纽约曼哈顿610LexingtonAvenue(列克星敦大道610号)项目 |
| 2014年2月 | 碧桂园 | 澳大利亚 | 住宅 | 悉尼西北部的一处开发用地 |
| 2014年3月 | 绿地集团 | 加拿大 | 商住 | 投资加拿大多伦多市中心核心区域项目 |
| 2014年4月 | 绿地集团 | 韩国 | 旅游地产 | 韩国济州岛健康旅游城住宅项目启动首批产品交付 |
| 2014年6月 | 万达集团 | 西班牙 | 商业 | 收购西班牙大厦 |
| 2014年6月 | 绿地集团 | 美国 | 商住 | 绿地从森林城手中收购布鲁克林区的新巴克莱中心附近一个规模庞大的、将容纳6400个单元的房地产项目的70%权益 |
| 2014年7月 | 万达集团 | 美国 | 酒店 | 建设一座高350米，地上89层的五星级酒店及公寓项目 |
| 2014年7月 | 绿地集团 | 澳大利亚 | 住宅 | 澳大利亚昆士兰州布里斯班皇后码头项目 |
| 2014年8月 | 万达集团 | 美国 | 综合 | 中标洛杉矶比佛利山项目地块，将投12亿美元建高端综合性地标项目 |
| 2014年8月 | 万达集团 | 澳大利亚 | 酒店 | 并购澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目，拟建星级酒店 |
(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)
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