文/新浪财经专栏作家 陈志龙
历史地看,房地产泡沫从来就不是一种新经济现象,任何一个泡沫故事都很相似,但悲剧还是不断重演,因为房地产泡沫的本质是人性中动物性宣泄和高能货币的堆积。这一回,悬疑剧的主角似乎历史性地轮到了中国。
仿佛是一夜之间,房地产市场的坏消息、坏故事多起来了。行业老大大喊“形势非常不妙”带头降价,土地招拍挂大面积流标,大开发商找关系嚷着要退地,政府说没钱,小开发商冷不防跑路,地方来维稳善后,无所不在的鬼城伸头探脑头露出狰狞面目……随着市场饱和度增加、结构性过剩愈演愈烈,全社会加速去杠杆化,房地产业波澜壮阔野蛮生长的上半场已历史性地终结。
年初,先是三四线城市听到“冰山碎裂的咔嚓声”,最近空军已在一二线城市“兵临城下”,小齿轮转动大齿轮,上海近郊出现别墅5—6折的跳楼价,最近有消息称,北京密云县数十幢别墅闲置,另有上百幢别墅烂尾锈迹斑斑;广西首府南宁仙湖经济技术开发区,大量别墅墅烂尾空置,其实,这样的事情如果留意一下到处都有,大中城市周边类似闲置房“多了去”,鬼城已成为造城运动这枚硬币的“另一面”,是房地产超级繁荣相伴相生的附体“幽灵”。
曾由朋友陪着看过一个城市东南郊的别墅区,几百幢别墅卖出去几年,至今无人居住,这是中国式的空置。银行业的这位朋友告诉我,他这处价值数百万的别墅租给一个开工厂的人做仓库,一个月3000元,农民工住,补贴物业费是够了。而笔者的一位画家朋友,十年前在隔壁买的一幢500万温泉别墅,六百多平方,据说现值1000万了。60多岁时买的房子,老人现在已70多岁了,身体不好,住在远郊不现实,别墅还是毛坯扔在那。
今年的五一假期,我陪老人去看,院子里野草已长得有一人高,门窗全部锈蚀,锁锈死了,花200块钱找人来撬开换锁。地面上满是青苔、鸟粪、蛇皮,满目凄凉。想卖,中介说,“这房子打7折,700万估计都没人接手,装修要两三百万,周围更新户型更好的房子也就这个价,你光大有什么用?”。
多个信号显示,房地产市场正在“变天”。2014年以来,中原地产监测的21个城市,平均开盘认购率一直处于低位徘徊。2近四周的新开楼盘认购率均在45%以下,而2013年周平均值为56%。一线城市成交尤其惨淡。端午小长假期间,京沪等地楼市成交再创新低。北京市端午小长假期间,新房和二手房三天仅签约394套,创下7年最低值。
上市房企是楼市成交低迷的晴雨表。截至5月中旬,20大标杆房企合计年内销售为18.8万套,销售额为2414亿,仅为2013年全年销售额8515亿的28%。A股117家上市房企一季报及业绩预报显示,117家房企合计净利润为96.49亿,相比2013年同期的127.36亿,下降了27%。
有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。这种情况在2008年初市场最糟糕的时候曾经出现过,但市场很快被货币洪峰托起。现在人们怀念那种梦幻般的时光,何日君再来?还会来吗?
值得注意的是,过度开发形成的过剩产能和海量供应如悬湖置顶,最近出险的宁波,有报告称,按照目前宁波一年销售两万余套的去化速度计算,潜在存量商品房供应需要10年才能消化完。大型房企尤其是在高位存货量大的超大型房企,面临的压力更大,降价断臂跑得快是必然的选择。
上周,广州的大盘万科欧泊以1.5万元/平方米开售,部分房源最低售价甚至低至1.32万元/平方米,比近一个月前降三成。而在去年,万科欧泊曾经推出过均价2.5万元的单位。在上海,万科“海上传奇”上周单价直降5000元/平方米,降幅超12%。
去年的诺贝尔经济学奖得主耶鲁大学教授罗伯特-席勒上周在重庆演讲,有人问他对中国房地产市场的看法,他委婉地说,我不知道,但美国日本都经历过房地产泡沫崩溃的危机,中国人口密度再大也大不过当年的日本,中国房地产会怎么样,尚未可知。他做了一回“老好人”。
但话锋一转,“从未发生过大型房地产危机的中国,一旦发生,后果会很可怕。” 在一本畅销书中,罗伯特-席勒回忆说,在一个会议间隙,他问当时房地美的首席经济学家弗朗克-诺沙夫,是否进行过房价下跌的压力测试,弗朗克回答说做了,“我们甚至已经考虑到了全国房价下跌13—14%时可能发生的情况。”席勒又问道:“下降超过这个幅度时又该怎么办呢?”回答说,这样的跌幅从来没有出现过,至少是1929年的大萧条以来从来就没有出现过。
一语成谶,从来就没有出现过的危机偏偏就在美国梦幻般地重演了。这说明,再强大的金融体系和政府也强大不过市场的铁律,虽然金融体系在任何国家都享受政府超级安全阀的萌庇,但当危机和恐慌真正来临时,“所有人都不过是上帝创设的宇宙中极不起眼的微粒”。
危机的指针定格在2008年3月,贝尔斯登、雷曼兄弟、“两房(Freddie Mac,Fannie Mae)”、AIG、摩根大通、富国银行、英格兰皇家银行……一幢幢神秘庄严的百年大厦一夜间坍塌,华尔街五大投行全军覆没,欧美许多大银行被政府注资或国有化,强大的美国政府也回天乏力。“从未发生过房地产危机”的中国,如何避免美国式覆辙,是一个难以回避的危机应对课题。
历史地看,房地产泡沫从来就不是一种新经济现象,任何一个泡沫故事都很相似,但悲剧还是不断重演,因为房地产泡沫的本质是人性中动物性宣泄和高能货币的堆积。这一回,悬疑剧的主角似乎历史性地轮到了中国。
高房价之与中国,已不简单是经济金融安全问题,已日益引发严峻的社会问题。近来,冲击售楼部的“房闹”此起彼伏,还不了房贷跳楼的房奴时有传闻,北京一初中生为尽快继承奶奶的房产,竟投毒杀奶奶。
而早些时候,著名女作家冰心和其丈夫吴文藻在京的纪念碑被其孙子用红漆上 “教子无方,枉为人表”,原因是冰心的孙子吴山因父母离婚官司打了数年,房产分割不均,孙子就在奶奶的纪念碑上涂鸦泄愤,类似人伦悲剧上演从一个侧面给畸形发展的房地产业敲警钟——泡沫不能再吹了,不能再做驼鸟避讳危机和风险,该是正视危局并采取行动的时候了,并要以常识性改革来保证行动的及时、果断和有效。
(本文作者介绍:陈志龙,财经专栏作家,报人。)
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