房价下跌该不该出手买房？

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟

　　从城市角度来看，选择“城市群”、“城市圈”的核心城市及周边具有发展潜力的二三线城市进行投资。对于住宅市场来讲，中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选。

房价下跌该不该出手买房？

　　2014年以来，受银行信贷紧缩等因素影响，尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，1-5月份整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，大多数大中城市成交量同比去年同期下滑2-3成，市场普遍性面临着“去库存”的压力。

　　对于房企来讲，市场成交量普遍性下滑、房企负债和存货增幅的压力、房贷收紧局面并未实质改变等因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加，尤其是2014年即将过半，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩，当然，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。

　　因此，从二季度市场表现来看，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为市场主流和趋势。同时，一些大型品牌开发企业也开始出现大幅降价的市场行为，并且大幅降价的楼盘越来越多。

　　那么，在这样复杂的市场背景下，买房投资置业何时何地购房为好呢？应该把握好以下几点基本原则：

　　首先，从楼市政策和市场层面来讲，认清房地产市场走势趋势是买房投资置业的关键。

　　总的来说，目前的市场情况下，降与不降已经不是问题，以“以价换量”的方式是“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。从当前市场个案降价幅度情况来看，对于普通刚需项目来讲，一般降价10-15%就可以激活市场成交量，而对于高端豪宅来讲，则需要降价20-30%的幅度，市场需求才会被大幅激活。

　　因此，笔者认为买房投资者可在个案价格下调15-30%这个过程中寻找投资机会点，根据这个底线评估投资时机，重新获得投资市场底部的机会或投资的“时间窗”。

　　其次，从城市角度来看，选择“城市群”、“城市圈”的核心城市及周边具有发展潜力的二三线城市进行投资。原因很简单，在新型城镇化市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。这样“城市群”、“城市圈”核心城市及周边的二三线城市房地产市场将持续增长，投资者可从这个区域内获得溢价收益。

　　第三，从产品角度来讲，住宅地产的中小户型产品和具有发展潜力的商业地产应当值得关注。

　　对于住宅市场来讲，中小户型的产品总价低，自住需求关注的多，市场流通性好，市场风险低，是投资置业的良选。

　　对于商业地产市场来讲，唯一不变的原则——选择好的地段，如城市CBD、副中心、轨道交通主要交通枢纽站点附近等。笔者认为，好的地段能够带来稳定而且持续增长的人流。人流，其实就是能够为你投资商业地产而带来的“现金流”。

　　比如城市副中心、区域商业中心、地铁交通枢纽等这样的优质地段。投资这样的地段项目，一方面人流量的增加可以保证并且每年可以增加商业地产的租金收益，另外一方面，人流量的增加导致地段本身趋于成熟，你所投资的商业地产本身的市场价值也会不断升值。

　　第四，从投资者心态来讲，选好适宜的投资机会，该出手就出手，但是也不要过于贪婪，因为市场风云变幻，机会转瞬即逝，错过最佳投资时机也是在一瞬间。同时，也应冷静面对市场上各类媒体的炒作信息，做出自己的判断，不盲目“抄底”。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

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