文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 融360大数据研究院
本报告数据维度包含：首套首付、首套利率、二套首付、二套利率、放款时间、银行平均利率等。目前数据维度及监测频率均可实现订制需求，数据监测最高频率为周/次。
本报告主要针对全国利率变化情况，依据监测数据对当前利率形势及未来利率趋势作出分析判断及解读，并结合政策动向及重点城市实际情况对城市利率变化原因、影响及未来变化趋势作出分析。
内容摘要
融360监测数据显示： 2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%；同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升5.58%。
2018年12月在全国35个城市533家银行中，有8家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比1.50%，较上月减少15家银行分（支）行；有54家银行分（支）行回调利率，占比10.13%，较上月增加39家；有470家银行分（支）行首套房贷款利率较上月持平，占比88.18%。
2018年12月全国首套房平均利率最低的城市前十分别为上海5.09%、厦门5.36%、大连5.44%、北京5.45%、福州5.46%、乌鲁木齐5.47%、太原5.53%、昆明5.54%、深圳5.55%、广州5.57%。
在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中本月最低值为上海5.09%，较上月持平；最高值为武汉6.24%，较上月持平。
目录
一、房贷市场数据
1.1全国首套房贷款变动情况
1.1.1全国首套房贷款平均利率为5.68% 首次出现下降
1.1.2首套利率执行基准上浮15%及以上银行 数量为357家
1.1.3首套利率下调首付政策依旧稳定 3成为主流
1.1.4上海首套平均利率保持最低 较上月下降10BP
1.1.5一线城市出现回调 二线城市有跟进趋势
1.2全国二套房贷款政策变动情况
1.2.1二套房贷款平均利率为6.04% 连续两月回落
1.2.2二套房首付情况暂未受影响，仍旧稳定
二、典型城市数据
2.1 北京：首二套平均利率均下降 首套最低仍执行基准上浮10%
2.2 上海：多家银行下调首套利率 最低执行95折银行增至10家
2.3 广州：首套房贷利率三连降 依然处于上浮状态
2.4 深圳：首套利率平均上浮13.7% 较上期下降
2.5 杭州：首套利率均值三连跌 依然处于上浮状态
2.6 南京：多家银行首套利率下调 主流仍执行基准上浮20%
2.7 武汉：首套房贷利率均值下降2BP 二套利率不变
2.8 长沙：首套平均利率下降2BP 二套利率均值持平上期
2.9 珠海：多家银行下调首套利率 二套相应下调
2.10 东莞：首套房贷平均利率下降6BP 二套平均利率为6.35%
三、房贷市场趋势
3.1 2018年度数据盘点
3.2利率出现回调趋势 整体市场以稳为主
一、房贷市场数据
2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，较上月下降3BP。本月下调利率银行数量较上月增多，首套平均利率出现首次下降，未来整体利率保持稳中有降的可能性增大。
1.1全国首套房贷款变动情况
1.1.1全国首套房贷款平均利率为5.68% 首次出现下降
图1-1 近一年全国首套房贷款平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
从全国首套房贷款平均利率走势来看，2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%；同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升5.58%。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中本月最低值为上海5.09%，较上月下降10BP；最高值为武汉6.24%，较上月下降2BP。
图1-2 533家银行首套房贷款利率变化情况
数据来源：融360大数据研究院
融360监测数据显示，2018年12月在全国35个城市533家银行中，有8家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比1.50%，较上月减少15家银行分（支）行；有54家银行分（支）行回调利率，占比10.13%，较上月增加39家；有470家银行分（支）行首套房贷款利率较上月持平，占比88.18%。
图1-3 银行首套房贷款利率均值
数据来源：融360大数据研究院
融360监测数据显示，2018年12月，19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.097倍；银行首套房贷款平均利率最高为基准1.227倍；工、农、中、建国有四大行首套房贷款平均利率为基准利率上浮15.6%，较上期数值下降0.8个百分点。（上期数值为16.4%）
1.1.2首套利率执行基准上浮15%及以上银行 数量为357家
2018年12月首套房贷款利率执行基准上浮15%及以上的银行分（支）行数量为357家，较上月减少18家。本月多地出现银行回调利率，城市及银行数量呈上升趋势，利率水平出现小幅下降。
图1-4 近一年全国首套房贷款利率分布占比
数据来源：融360大数据研究院
融360监测的首套房贷款利率数据显示，2018年12月全国533家银行分（支）行中，有131家银行首套执行基准利率上浮10%，较上月增加14家；161家银行首套执行基准利率上浮15%，较上月减少1家；126家银行首套执行基准利率上浮20%，较上月减少14家；39家银行首套执行基准利率上浮25%，较上月减少1家；23家银行首套执行基准利率上浮30%，较上月减少5家。
1.1.3首套利率下调首付政策依旧稳定 3成为主流
图1-5 533家银行首套房首付比例占比分布
数据来源：融360大数据研究院
2018年12月，全国533家银行分（支）行中首套首付2成的有20家银行，占比3.75%；首付3成的有413家银行，占比达77.49%；首付3.5成的银行有59家，占比11.07%；首付4成的银行有18家，占比3.38%。首付情况较上月保持稳定，未出现变化。随着各地差异化信贷政策深入开展，进入2019年后存在地区结合实际情况调整的可能。
1.1.4上海首套平均利率保持最低 较上月下降10BP
表1-1 2018年12月套房贷款平均利率最低前十城市
|
城市 |
平均利率 |
平均折扣 |
|
上海 |
5.09% |
1.0397（倍基准） |
|
厦门 |
5.36% |
1.0938（倍基准） |
|
大连 |
5.44% |
1.1100（倍基准） |
|
北京 |
5.45% |
1.1121（倍基准） |
|
福州 |
5.46% |
1.1150（倍基准） |
|
乌鲁木齐 |
5.47% |
1.1167（倍基准） |
|
太原 |
5.53% |
1.1292（倍基准） |
|
昆明 |
5.54% |
1.1300（倍基准） |
|
广州 |
5.55% |
1.1332（倍基准） |
|
深圳 |
5.57% |
1.1363（倍基准） |
数据来源：融360大数据研究院
2018年12月全国首套房平均利率最低的城市前十分别为上海5.09%、厦门5.36%、大连5.44%、北京5.45%、福州5.46%、乌鲁木齐5.47%、太原5.53%、昆明5.54%、深圳5.55%、广州5.57%。
全国首套利率最低排名中：上海第一、北京第四、广州第九、深圳第十，一线城市中上海稳居第一，北京上升至第四，较上月上升2位次。
1.1.5一线城市出现回调 二线城市有跟进趋势
图1-6 2018年12月一线城市首套房贷款平均利率
数据来源：融360大数据研究院
图1-7 2018年12月二线城市首套房贷款平均利率
数据来源：融360大数据研究院
融360监测数据显示，2018年12月北上广深一线城市处于[5.09%，5.57%]区间，北京首套房贷款平均利率为5.45%，较上月回落2BP；上海为5.09%，较上月回落10BP；广州为5.55%，较上月回落7BP；深圳为5.57%，较上月回落4BP。
1.2全国二套房贷款政策变动情况
1.2.1二套房贷款平均利率为6.04% 连续两月回落
图1-8 近一年全国二套房贷款平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
2018年12月全国二套房贷款平均利率为6.04%，较上月回落2BP，已连续两月出现回落，本月二套贷款平均利率环比下降0.33%。
融360监测的35个城市533家银行分（支）行中，二套房贷利率有24家银行执行基准上浮10%，较上月新增3家；有32家银行执行基准上浮15%，较上月新增11家；有225家银行执行基准上浮20%，较上月新增3家；有224家银行执行基准利率上浮20%以上，较上月减少18家。
图1-9 近一年全国二套房贷款利率分布占比
数据来源：融360大数据研究院
融360统计的35个城市533家银行分（支）行中，二套房贷款利率执行基准到基准上浮10%区间的占比为4.50%；执行基准上浮10%以上的占比为91.18%，二套房停贷占比为4.32%，持平上月。
1.2.2二套房首付情况暂未受影响，仍旧稳定
融360监测数据显示，全国533家银行中，二套房执行首付4成的银行共有183家，执行5成、6成、7成以及8成的银行数分别为93家、96家、58家和31家。
表1-2 35个城市二套房主流首付比例一览
|
主流首付比例 |
数量 |
城市 |
|
3成 |
7 |
长春、沈阳、大连、重庆、哈尔滨、海口、南宁 |
|
4成 |
13 |
东莞、青岛、成都、济南、南昌、福州、佛山、珠海、长沙、石家庄、乌鲁木齐、太原、西安 |
|
4.5成 |
1 |
昆明 |
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5成 |
3 |
上海、武汉、合肥 |
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6成 |
7 |
北京、厦门、杭州、天津、郑州、无锡、宁波 |
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7成 |
2 |
深圳、广州 |
|
8成 |
2 |
南京、苏州 |
数据来源：融360大数据研究院
2018年12月二套房主流首付3成的城市为7个，占比20.00%，分别为长春、沈阳、大连、重庆、哈尔滨、海口、南宁；首付4成的城市数为13个，占比31.43%，分别为东莞、青岛、成都、济南、南昌、福州、佛山、珠海、长沙、石家庄、乌鲁木齐、太原、西安。各城市首付比例在未出台明确政策规定的情况一般保持稳定。
二、典型城市数据
2018年12月份，统计的典型城市有10个，分别为：北京，上海，广州，深圳，杭州，南京，武汉，长沙，珠海，东莞。
2.1 北京：首二套平均利率均下降 首套最低仍执行基准上浮10%
图2-1 近一年北京房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360监测数据显示，2018年12月北京首套房贷款平均利率为5.45%，环比上期下降0.37%，利率平均值较上期下降2BP，二套房贷款平均利率为5.88%，环比上期下降0.34%，利率均值较上期下降2BP。
融360最新监测数据显示，北京地区监测的30家银行中，其中有24家银行执行基准上浮10%，有3家银行执行基准上浮15%，2家银行执行基准上浮20%，另有1家银行分（支）行停贷。二套房方面，29家银行均执行基准利率上浮20%，首付情况比较稳定。
经融360监测核实，北京地区首套房贷款利率暂未出现执行基准上浮5%的银行，首套普遍执行基准上浮10%。
2.2 上海：多家银行下调首套利率 最低执行95折银行增至10家
图2-2 近一年上海房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360监测数据显示，2018年12月上海首套房贷款平均利率为5.09%，环比上期下降1.93%，利率平均值较上期下降10BP，二套房贷款平均利率为5.57%，环比上期下降0.18%，利率平均值较上期下降1BP。
在融360监测的30家银行中，首套房方面，有1家银行分（支）行停贷，首套房贷款最低利率折扣依然为9.5折，目前共10家银行分（支）行可以申请9.5折优惠，7家银行执行基准利率，7家银行执行基准上浮10%，1家银行执行基准上浮15%，另有4家银行执行基准上浮20%。二套房方面，平均利率为5.57%，普遍执行基准上浮10%-20%，首付情况稳定。
整体来看，目前上海地区可执行95折优惠的银行数量增至10家，首套利率平均水平出现2019年首降，虽然还有很多银行利率未执行最低的95折利率，但最新监测数据显示，多家银行近期也下调了首套房贷上浮比例。
2.3 广州：首套房贷利率三连降 依然处于上浮状态
图2-3 近一年广州房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360监测数据显示，2018年12月广州首套房贷款平均利率为5.55%，环比上期下降1.25%，利率平均值较上期下降7BP，二套房贷款平均利率为5.86%，环比上期下降1.68%，利率平均值较上期下降10BP。
在融360监测的广州地区23家银行中，1家银行分（支）行停贷，首套房利率方面，执行基准利率上浮5%的银行有2家，执行基准上浮8%的银行有1家，执行基准利率上浮10%的银行有12家，执行基准上浮12-30%的银行有7家；二套房贷款利率方面，2家银行执行基准上浮10%，7家银行执行基准利率上浮15%，8家银行执行基准利率上浮20%，另有5家银行执行基准利率上浮25-35%。
整体来看，广州地区多家银行下调了房贷利率，下调的幅度大致在基准5-10个百分点，但鉴于广州地区此前的房贷利率都是基准利率上浮10%-20%，尽管有所回调，其房贷利率依然是在基准利率之上，最低的房贷利率依然是在基准利率上浮5%的水平。
2.4 深圳：首套利率平均上浮13.7% 较上期下降
图2-4 近一年深圳房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
融360监测数据显示，2018年12月深圳首套房贷款平均利率为5.57%，环比上期下降0.71%，利率平均值较上期下降4BP，二套房贷款平均利率为5.80%，环比上期下降1.02%，利率平均值较上期下降6BP。
在融360监测的深圳地区26家银行中，首套房方面，有7家银行分（支）行停贷，停贷比例为26.92%；有1家银行执行基准上浮9%，9家银行执行基准上浮10%；6家银行执行基准上浮15%；2家银行执行基准上浮20%；另有1家银行执行基准上浮30%。
二套房方面，平均利率为5.80%，2家银行执行基准上浮10%；1家银行执行基准上浮11%；1家银行执行基准上浮13%；3家银行执行基准上浮15%，10家银行执行基准上浮20%；另有2家银行执行基准上浮30%。有首付方面，17家银行首付执行7成，另有2家执行5成。
整体来看，深圳地区多家银行下调了房贷利率，下调的幅度大致在基准5-10个百分点，尽管有所回调，其房贷利率依然是在基准利率之上，未来或有银行跟进调整。
2.5 杭州：首套利率均值三连跌 依然处于上浮状态
图2-5 近一年杭州房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
2018年12月融360监测数据显示：杭州本期首套房贷利率平均值为5.62%，环比上期下降0.88%，利率平均值较上期下跌5BP；二套房贷款平均利率为6.03%，环比上期下降1.79%，利率平均值较上期下跌11BP。
在融360监测的杭州地区15家银行中，首套房方面，5家银行执行基准上浮10%，8家银行执行基准上浮15%，1家银行执行基准上浮20%，另有1家银行执行基准上浮30%；二套房方面，3家银行执行基准上浮15%，3家银行执行基准上浮20%，6家银行执行基准上浮25%，另有3家银行执行基准上浮30%；首付方面，首套首付主流执行3成，二套首付主流执行6成。
从数据来看，杭州地区首套房贷利率平均值继续下跌，部分银行利率高位回落，但主流依然普遍执行基准上浮15%，利率仍然处于较高水平。
2.6 南京：多家银行首套利率下调 主流仍执行基准上浮20%
图2-6 近一年南京房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
2018年12月融360监测数据显示：南京本期首套房贷利率平均值为5.82%，环比上期下降0.85%，利率平均值较上期下降5BP，二套房贷利率平均值为6.08%，环比上期下降0.98%，利率平均值较上期下降6BP。
具体情况来看，在融360监测的南京地区17家银行中，首套房贷利率执行基准上浮15%的银行增至4家，另有13家银行执行基准利率上浮20%；二套房方面，有6家银行执行基准上浮20%，10家银行执行基准上浮25%，另有2家银行执行基准上浮30%。首付方面，普遍执行首套首付3成，二套首付8成。
整体数据来看，南京地区多家银行下调首套房贷利率，二套利率相应下调，下调的幅度大致为基准5个百分点，但主流仍然执行基准上浮20%，高于全国平均水平。
2.7 武汉：首套房贷利率均值下降2BP 二套利率不变
图2-7 近一年武汉房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
2018年12月融360监测数据显示：武汉本期首套房贷利率平均值为5.81%，环比上期下降0.32%，利率平均值较上期下降2BP；二套房贷款平均利率为6.67%，较上期持平。
在融360监测的武汉地区14家银行中，首套房方面，有1家银行执行基准上浮10%，1家银行执行基准上浮20%，2家银行执行基准上浮25%，1家银行执行基准上浮28%，8家银行执行基准上浮30%，另有1家银行执行基准上浮35%；二套房方面5家银行执行基准上浮20-35%，9家银行执行基准上浮40%。
从数据来看，武汉地区首套普遍上浮30%，二套普遍上浮40%，利率水平远高于其他城市。
2.8 长沙：首套平均利率下降2BP 二套利率均值持平上期
图2-8 近一年长沙房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
2018年12月融360监测数据显示：长沙首套房贷利率平均值为5.68%，环比上期下降0.35%，利率平均值较上期下降2BP；二套房贷利率平均值为6.09%，环比上期不变。
在融360监测的长沙地区15家银行中，首套房方面，有2家银行执行基准利率，有8家银行执行基准上浮15%，另有5家银行执行基准上浮20%；二套房方面，4家银行执行基准上浮20%，9家银行执行基准上浮25%，2家银行执行基准上浮30%。整体看，长沙地区首套利率均值略有回落，主要由于个别银行首套利率出现下调。
2.9 珠海：多家银行下调首套利率 二套相应下调
图2-9 近一年珠海房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
2018年12月融360监测数据显示：珠海首套房贷利率平均值为5.62%，环比上期下降2.60%，利率平均值较上期下降15BP；二套房贷利率平均值为5.62%，环比上期下降2.32%，利率平均值较上期下降14BP。
在融360监测的珠海地区17家银行中，有1家银行分（支）行停贷，首套房方面，有4家银行执行基准上浮10%，9家银行执行基准上浮15%，另有3家银行执行基准上浮20%；二套房方面，1家银行执行基准上浮11%，1家银行执行基准上浮15%，11家银行执行基准上浮20%，2家银行执行基准上浮25%，另有1家银行执行基准上浮30%。
整体看，珠海目前的首套房贷利率处于二连跌状态，多家银行下调房贷利率，调整幅度大致在基准5-10个百分点。
2.10 东莞：首套房贷平均利率下降6BP 二套平均利率为6.35%
图2-10 近一年东莞房贷平均利率走势
数据来源：融360大数据研究院
2018年12月融360监测数据显示：东莞本期首套房贷利率平均值为5.95%，环比上期下降1%，利率平均值较上期下降6BP；二套房贷利率平均值为6.35%，环比上期下降0.63%，利率平均值较上期下降4BP。
在融360监测的东莞地区15家银行中，首套房方面，12家银行执行基准上浮20%，2家银行执行基准上浮25%，另有1家银行执行基准上浮30%。
二套房方面，5家银行执行基准上浮25%，8家银行执行基准上浮30%，2家银行执行基准上浮40%。
整体来看，东莞地区首套主流执行基准上浮20%，二套主流执行基准上浮25-30%，本期利率均值下降，是因为部分高位上浮银行利率回落导致的。
三、房贷市场趋势
2018年12月全国房贷利率方面，多城市首套房贷款利率平均值出现下降。其中一线城市较早出现下降趋势，二线城市相继出现利率回调，整体下降幅度较小。后期或有更多城市出现变动回调，回调幅度也将较小。
政策方面：结合地区差异化特征，个别地区出现限购、限售政策调整。整体政策导向仍以稳为主，严格执行调控措施，允许地区结合实际情况做合理调整。
3.1 2018年度数据盘点
融360监测最新数据显示：目前共有17个城市首套利率均值出现不同程度的回调，环比变化数值介于[-0.01%，-0.15%]之间，此次变动包含一线城市以及多数热门二线城市。其中回调幅度最大为珠海较上月下降0.15%；回调幅度最小为苏州，较上月下降0.01%。
图3-1 最新城市首套利率均值环比变化
数据来源：融360大数据研究院
融360监测对比 2018年12月与2018年1月数据显示：全国35个城市18个城市首套平均利率排名出现上升，意味着较年初首套利率水平低于更多的城市；其中广州排名保持未变，另有16个城市排名出现下降，意味着利率水平逐渐高于更多的城市。其中排名上涨最多为石家庄，上升16个位次；下降最多为哈尔滨，下降25个位次。
图3-2 2018年度35城利率均值排名变化
数据来源：融360大数据研究院
融360监测最新数据显示：全国35个城市中首套利率均值同比变化中，一线城市同比变化幅度较小，二线城市中全年变化幅度远高于一线城市，最高为哈尔滨同比上涨14.01%；最低为重庆同比上涨0.04%。
图3-3 2018年度35城市利率均值同比变化
数据来源：融360大数据研究院
融360监测对比 2018年12月与2018年1月数据显示：银行均值排名中上升位次最多的为民生银行，较1月上升10个位次；排名下降位次最多的为建设银行，较1月下降6个位次；另外工商银行、广发银行、建设银行、农业银行、邮储银行、招商银行、中国银行排名均出现不同程度下降，与先前利率优惠较大，后期恢复基准甚至上浮的情况有关。
图3-4 2018年度银行平均利率排名变化
数据来源：融360大数据研究院
融360监测最新数据显示：摘取的15家银行中，平均利率同比出现了不同程度的上升，与2018年整体上涨趋势一致。其中同比上涨幅度最高为花旗银行为8.31%；同比上涨幅度最低的为民生银行为1.58%，数值与银行先前优惠幅度及后期的上浮情况有关。
图3-5 2018年度银行平均利率同比变化数据来源：融360大数据研究院
3.2利率出现回调趋势 整体市场以稳为主
2018年度房贷利率呈现出低速上涨趋势，利率均值不断刷新，房贷利率自11月利率首度持平以后，年底首度出现下降情况。融360最新数据显示已有超过17个城市利率均值出现下降，同时个别地区出现限购、限售政策调整，允许地区结合实际情况做合理调整。
从趋势来看市场整体仍将以稳为主，各地调控政策将会进一步结合当时实际作出更好的调整，利率方面也将表现出下降的趋势，但是在大框架内下降的幅度不会过大，稳中有降或将是利率变化特征的反映。
房地产政策出现差异化调整迹象，房贷利率出现相继回落，融360大数据研究院认为，一方面经过前期一系列严格的调控措施，多数投资性质的贷款需求、加杠杆的投资行为已得到有效抑制，市场刚需群体占据主要部分，限购限售政策出现地区差异化，有针对的调整来保障刚需群体的利益，银行出现利率下调也不失为保障刚需利益的措施之一。
进入2019年，货币政策依旧保持稳健，“松紧适度”保障了资金流动性合理充裕，资金面利好情况的出现，在房贷利率上亦有所体现，首套利率出现下调。此外，新的年度开始，贷款需求将会迎来一波高潮，银行通过降低利率来提高竞争力，扩大市场占有份额，提升业务量。
后期或将有更多的城市跟进调整利率，不多短期内出现大幅度利率调整可能性极小，具体城市及银行的利率调整很大程度上取决于银行的流动性和业务策略。不论银行下调利率幅度多少，在市场逐渐净化的情况下，下调对刚需无疑是利好的信号。
(本文作者介绍：我们致力于“互联网+金融”领域的大数据监测与研究，为机构提供一站式金融大数据解决方案。公众号：rong-data)
责任编辑：张文
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