新政严厉抬高二手成交成本,缺乏基本面的上涨最危险 || 小钱频道

2016年03月30日16:17    作者:  (0)+1

文/张愎

上周末,新一轮房地产调控大幕开启,上海和深圳等城市相继出台了最严房价调控措施。相信对于生活在这两个城市的居民,这几天都已被最新的政策“刷屏”。

有必要再来回顾一下跟每一个人都息息相关的房地产新政:

上海“新政”主要有:外地户口的买房资格需缴纳社保年限更改为5年(此前是2年),而且不能是单身;二套房首付比例普通住房为50%,非普通住房70%;购房者在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金,违反承诺则作为失信行为纳入信用平台。

深圳的“深九条”比上海好的是,首套是“只认贷不认房”,也就是只要没有房贷,就算首套。其次,二套房首付由三成提高到四成。而对于非深圳户口购房者,社保缴满年限由1年提高到3年。

然而,由于“深九条”中的第五条规定,加强购房人偿债能力审查,严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%。有媒体指出,按照目前深圳房屋成交均价4.6万/平方米来计算,月入30000元以上的个人,才有可能达到月供不低于收入的50%的要求。不过,“深九条”已于3月28日开始实施。

除了上海深圳出台的“新规”,北京已有严控政策之外,武汉南京苏州等二线城市也来纷纷出台相应规定,包括公积金最高额度由60万下调为50万等。

“前期,深圳和上海房价上涨过快,背离了价值基本面,而此次调控政策的出台,我们认为除了政策本身对于市场的降温作用外,更重要的是在于对房价预期的管理,有利于平抑房价过快上涨。预计未来,一线城市成交市场将逐步呈现量跌价稳。”广发证券的房地产行业研究团队针对上海和深圳新出台的政策作出评论。

不过广发证券也指出,一线城市政策调控并不改变总体政策宽松方向,而是“分类指导,因城施政”思想的进一步延伸,在三四线城市库存依旧高企的背景下,去库存将依旧是政策主基调。

有生活在上海的小伙伴则“调侃”道:新规是要把我们这种人“赶”回老家去库存,上海的房子已与我“绝缘”。

也有一些业内人士认为,当前事实上已经过了相关房地产严控措施出台的窗口期。

“深圳的房市最近成交量和价格都开始下来了,调控与否更不会对价格走向产生实质性的影响。但是,这时候出调控,其实会更快让市场的下跌预期形成。”上善若水投资总监侯安扬对秦朔朋友圈表示。

事实上,在深圳的调控政策出台前后,一些房屋的价格已经开始出现调整。下图为深圳市部分片区的价格下调情况:

“这次炒楼的人比例非常高,炒楼用的都是放杠杆的钱,这些钱是有利息成本的。由于成交量低迷,而这次新政严厉抬高了二手成交的成本,可以说一堆人已经被套在里面。”侯安扬进而指出:“认为没有基本面的上涨是最危险的。”

“楼市有风险,投资需谨慎。”侯安扬近几日不断地在提醒投资者。

接下来,我们再来看一组出自链家的最新数据:

这是链家网京、沪、深三地数据,分别是:五日新增房源委托、五日新增客源委托、日均看房量、当期客/房比。

所谓“春江水暖(寒)鸭先知”,二手房委托及活动数据被视为市场领先指标。3月10日之后,北京、上海和深圳三地新增房源委托变化不大,但是深圳在提高,而三地的新增客源委托比却是大幅度下降。此外,客房比已经大幅下降。

据分析人士指出,客房比如果超过4,那么可以反映出市场过热,低于4则为市场下滑。根据数据,上海已于一个月前的7.8跌至2.9。北京则从5.2跌至2.9,而深圳则从1.8跌至目前的1.0。

“这就是市场真相,很快就会体现到交易量下降,及交易价格涨幅下降,即便没有新的限制性政策。”链家网董事长针对以上数据做出评论。

在严厉的调控政策之下,不得不再次提醒投资者:楼市有风险,投资需谨慎。

(本文不构成投资决策依据,投资有风险,入市需谨慎)

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