产业聚焦丨政治局会议再次重申“房住不炒” 为稳定楼市定调

编者按

开年以来，疫情冲击了社会经济的方方面面。其中楼市也受到较大影响，市场上开始有声音认为应该把房地产拿来救GDP，同时，深圳等热点城市房地产市场迅速火热，并有炒房者开始伺机入市。4月17日，中共中央政治局召开会议，时隔数月后，再次重申要坚持“房住不炒”的定位。4月20日，最新贷款市场报价利率出现下调。作为影响楼市走向重要的两个因素：政策和利率的走势引发了市场的高度关注。此外，深圳今年春节后楼市出现躁动，投资炒作需求开始入市，部分地区房价出现上涨，并引发监管层关注，要求严查房抵经营贷等违规购房行为。因此，中国经济时报今日推出一组相关报道，就近期楼市出现的重大政策风向和热点问题进行分析和解读。

图片来源：新华社

■中国经济时报记者  王松才

　　据新华社报道，中共中央政治局4月17日召开会议，分析国内外新冠肺炎疫情防控形势，研究部署抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作；分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。

　　会议指出，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造。同时，会议再次重申“房住不炒”定位，明确要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。

　　这是继去年7月30日政治局会议已重申“房住不炒”之后，中共中央政治局又一次重申“房住不炒”，业内分析认为，这表明，中央对未来稳定楼市再度定调，以后楼市长期调控的主基调也将是“房住不炒”。　

调控政策思路未变

　　受疫情冲击，除了个别热点城市外，中国的楼市走向了困难时刻，这时，就有声音出来希望能够放松市场调控，激活房地产市场来刺激并稳定经济。因此，此次政治局会议再度重申“房住不炒”具有重要的意义。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议明确，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。从表述中可以看出三个特点。

第一，尽管第一季度GDP等出现了比较大幅度的下降，但房地产市场依然坚持“房住不炒”，进一步说明既有房地产调控思路是不改变的。各类炒房需求依然要被管控。

第二，“三稳”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“落实地方政府主体责任”等表述没有出现，这或许说明在“房住不炒”的大框架下，各地的房地产政策具有更大的发挥空间。

第三，政策明确促进房地产市场平稳健康发展，继续强调了房地产发展的导向。从目前房地产市场来看，最大的不稳定因素是成交量过快的下滑，所以后续预计稳定市场成交量会成为各地的关注点。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，“房住不炒”的定位不但不会有任何改变，而且也将成为我国房地产市场长期调控的主基调。

　　刘洪玉表示，地方政府在坚持“房住不炒”基调不变的情况下，同时“因城施策”，分别从供给端和需求端密集出台措施稳定预期、提振合理自住需求，缓解企业资金压力。上海、广州、无锡等地以延期或分期缴纳土地出让金、延长竣工时间、调整商品房预售条件和预售资金监管等措施助力企业脱困。衡阳、南宁、杭州等地，则聚焦加大住房公积金支持力度、放宽公积金贷款条件、发放购房补贴、支持人才购房和降低人才落户门槛等方面，支持合理住房需求。

因城施策将是下一选项

　　对于此次政策的意义来说，严跃进表示，此次政策，实际上中央政治局明确了房地产发展的前提和目标，而对于中间的操作方式等没有提及，这给予了各地政府更大的地方政策制定权限和自由度。

　　因此，严跃进认为，基本可以判断，房地产市场只要牢固守住“房住不炒”的红线，各地政策放松的可能性是很大的。近期部分城市出现的“政策一日游”现象，实际上就是因为政策放松尺度大，引起了过多的关注和市场预期的过快调整。从稳定房价等角度出发，才被收回。但其他一些合理的政策调整，预计还是可以推进，尤其是在鼓励住房成交或住房消费方面，预计后续各地会陆续出台各类政策，地方政府在稳定房地产成交方面也应该有所作为。

　　那么，此次政策之后，下一步房地产市场的走势将会怎样呢？

　　粤开证券首席经济学家、研究院院长李奇霖表示，经历多年的房地产和土地驱动经济的发展模式，高房价已经从前期的财富效应促进消费的正面作用，逐渐变成了债务效应挤压消费的负面影响。

　　李奇霖分析认为，如果在宽松政策环境下，货币再次流入房地产市场，造成房价暴涨，那么不仅货币宽松“误入歧途”，造成资产价格泡沫，消费与居民的生活质量也会进一步下降，使提振消费稳经济的政策大打折扣。因此，这一次即使面对着稳经济保就业的重大挑战，刺激房地产这一政策选项大概率也不会再全面铺开使用。因城施策、实行结构化的调控政策可能会是房地产市场调控下一步的选择。

央行下令深圳自查房抵贷违规购房  确保楼市健康平稳  

图片来源：新华社

■中国经济时报记者  王松才

　　近来，深圳作为一线城市中最热的城市，房地产市场出现异动，市场炒作情绪升温，引发监管层出手治理。

　　4月20日，一则由中国人民银行深圳中心支行货币信贷处发布的《关于房抵经营贷违规流入房地产市场情况的紧急自查通知》，让市场格外关注。此举意味着深圳楼市从信贷领域入手，银行对房贷首付来源调查开始趋严。

　　此外，“对于个别机构和个人弄虚作假，将用于购房贷款包装后骗取财政贴息的行为”，深圳市中小企业服务局当日发文表示，一旦发现并查实，将依法惩戒。　

深圳楼市近期出现异动

　　近期，深圳楼市异动上涨受到了市场广泛关注。4月16日国家统计局发布的《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，深圳二手房房价涨幅为全国第一。另据央行深圳中心支行4月13日披露的数据，2020年一季度人民币贷款增加3157.91亿元，同比多增718.02亿元。分部门看，住户部门贷款增加587.55亿元，其中，短期贷款增加42.63亿元，中长期贷款增加544.93亿元。

　　3月以来，深圳楼市被曝出“戴口罩抢豪宅”、买房要缴纳百万“喝茶费”等现象，个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。深圳楼市火热给了投机者可乘之机，疫情期间，银行对中小微企业生产经营贷款采取了降门槛、利率优惠等扶持政策，但却让部分购房者借此找到新的加杠杆机会。

　　此前有媒体报道，近期助推深圳房价大涨原因之一是，企业主全款买了房之后，可以用来作抵押低息贷款，即所谓的“房抵贷”。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间《中小微企业贷款贴息项目实施办法》有关。

　　公开信息显示，根据深圳市此前出台的《应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法》，政府将按照实际支付贷款利息的50%给予总额（同一支持对象在不同银行业金融机构获得的贴息累计计算）最高100万元的补贴、贴息期限不超过6个月。

　　作为一种常见的加杠杆行为，不少业主将房子抵押给银行获取贷款，用于再次购房或者其他用途。深圳房价的这一轮上涨就被认为是很多贴息经营贷款流入楼市。

　　事实上，消费贷、经营贷违规流入楼市是一直都存在的现象，监管层多年来也是三令五申，并且罚单不断。这次情况的不同在于，疫情贷款贴息政策吸引力大，存在较大的套利空间。　

严打房抵贷违规流入楼市

　　面对上述情况，监管层开始重拳出击，严厉打击上述违规行为。

　　中国人民银行深圳市中心支行要求各银行自查今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后等情况。

　　具体而言，自查内容包括截至2020年3月末，各银行房抵经营贷余额，2019年3月末余额，2019年12月末余额情况；贷前准入情况自查，对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况；贷款管理情况，重点梳理借款人（含企业或个人）自疫情发生（1月25日）以来新购房产（含住宅和商务公寓等）并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况；贷后管理情况，借款人贷后新增房产的监测情况；自查发现的其他可疑情况或问题。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，深圳的此次政策显然对近期违规资金进入房地产进行了查处，体现了规范贷款业务、防范资金风险的导向。

　　严跃进认为，此次监管政策还说明近期金融部门在摸底，这也是为了防范具体银行网点和银行系统的风险，不排除后续对于此类房抵经营贷业务将出台新的管控政策。这也有助于规范贷款，有助于保障更多资金进入到实体经营中来。

　　另据媒体报道，4月20日，深圳银保监局与央行深圳中心支行召集辖内各银行行长开会。会上对各银行行长提出要求，小微贷款及经营贷款资金不得入楼市，需加强管理。

　　业内表示，从近期深圳严打“房抵贷”流向房地产市场的举措来看，未来“房住不炒”将在长期内成为调控的主基调，深圳楼市也将恢复平稳态势。

贷款市场迎来降息 对房地产市场影响几何

图片来源：新华社

■中国经济时报记者  王松才

　　4月20日，市场预期中的贷款“降息”如期来临。根据央行官网当天发布的消息，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

　　对比3月LPR数据1年期LPR为4.05%、5年期以上LPR为4.75%，此次1年期和5年期以上LPR“双降”，分别下降20个基点和10个基点，这也是自去年8月LPR改革以来的最大降幅。截至目前，1年期LPR已经下行35个基点，5年期LPR下行20个基点。　

为何大幅降息

　　4月17日中共中央政治局会议提出“运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行”。这一表述被市场认为是20日LPR下降最明显的信号。

　　广发证券首席经济学家郭磊表示，中央政治局会议中直接出现“降息”这样的表述较为罕见，显示出政策对于运用利率工具降低实体融资成本、带动边际投资倾向的重视。

　　建银投资咨询分析师王全月表示，央行通过“逆回购-MLF”引导LPR下降意图明显。自去年8月央行“完善LPR形成机制”以来，除2019年9月外，历次1年期LPR下调均符合“逆回购—MLF—1年期LPR”等额下调的“惯例”。2月LPR下降时，5年期LPR降幅5个基点，弱于当期逆回购、MLF下降的10个基点，主因是商业银行长期资金成本掣肘。在3月、4月两次降准释放了约7500亿元资金，5月还将有第三次降准的第二步落地的影响下，银行长期资金成本进一步下降，因此4月5年期LPR下调10个基点。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次LPR利率下调，充分体现了当前复工复产过程中降低实体经济成本的导向，对于今年二季度改善贷款市场环境等有积极的作用，充分体现了稳经济、促发展的导向。同时这也会对后续包括房地产在内的市场产生积极的影响。　

对楼市影响几何

　　那么作为影响楼市的5年期以上LPR的下调，将会对购房者的房贷减少多少呢？

　　初步测算，按照100万元30年期的房贷，每降息5个基点，月供大约能减少30元，30年合计就能减少利息大约10800元。本次降息10个基点，相当于月供减少60元，合计节省大约21637元。整体来说利息支出减少并不太多。

　　对于此次五年期以上LPR下调10个基点，东方金诚首席宏观分析师王青表示，疫情影响周期拉长后，对国内房地产行业形成更大的下行压力，而在外需受阻的前景下，房地产行业对国内消费、投资的带动作用有待进一步增强。“可以看到，近期一些地区正在加大对房企的扶持力度，但多地放松限售出现‘一日游’，当前阶段全面放松房地产调控的可能性不大，但适度降低房贷利率或是支持房地产市场的政策选择。”

　　“5年期以上LPR是5年期以上贷款的定价基准，而5年期以上贷款中，个人住房贷款占比较高，非对称下降将释放房地产调控不放松的信号。”新网银行首席研究员董希淼强调。

　　严跃进认为，此次降息后，将刺激购房需求释放，近期各地预售证的发放节奏加快，银行贷款也比较积极，配合此次月供压力减少的效应，购房需求有望积极释放，进而带动市场成交量的上升。

　　诸葛找房数据研究中心王小嫱表示，本次的降息也是在意料之中，疫情之后，货币环境逐渐略显宽松迹象，因此，4月降息也是大概率事件。此次降息1年期利息下降基点明显大于5年期下降基点，因为5年期以上的贷款中，个人住房贷款占比较高。这也体现了坚持“房住不炒”，释放出房地产市场调控不放松的信号。

　　王小嫱表示，对于购房者来说，降息意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。从以往降息来看，利率下调会刺激购房需求的释放，再加上近期政府频频在供给端释放出宽松迹象，随着疫情的褪去购房者入市更为坚定，会带动市场交易量上升，但不会带来市场价格的大幅上升，“房住不炒”仍为政策主基调，如果银行资金违规流入房地产市场，将会继续迎来资金违规检查，市场价格上升明显的话当地房地产政策也会进一步收紧。

主  编丨毛晶慧    编  辑丨曹  阳