李德林:楼市狂欢背后的真相

2020年04月23日09:14    作者:李德林  
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  文/新浪财经意见领袖专栏作家 李德林

  买房了吗?看到几千万上亿的房子都秒光,是不是开始怀疑人生?没有?那只能说明一个问题,你太穷了,贫穷限制了你的想象力。不是土豪太多,是房产商的套路让你意想不到,他们割韭菜,比A股的庄家狠多了。可问题的关键是,那些拿着企业救命钱的老板们,为啥不搞企业要去炒房呢?

  现在房子已经成了一代人最大的梦想,没房子就没有爱情。尺度APP上有一个叫“暴走的桐人”的用户,他一个同学25万的年薪,却在西南买了N套房子,总资产3000万,身上的贷款总额2460万,放贷、信用卡能贷的款都贷了,每年还贷款240万。更狠的是,这哥们手上还有120万的现金,还想再买一套。超过80%的负债率,怎么做到的?如果你只有25万的年收入,你敢去搞2460万的贷款么?

  不敢?是不是此时你正摸了摸自己的口袋,里面有一个存折,你刚刚把工资的50%存在上面,还有50%准备给女朋友买一束花,晚上去吃个路边摊儿?顺便回家的路上网购一点未来十多天的粮食。2460万贷款炒房?开玩笑。所以绝大多数的我们都是平庸的穷人。如果此时你一冲动,你也许成不了疯狂的炒房者,还容易成为房市庄家割的韭菜。

  现在房市里第一大庄家就是房地产公司,上海深圳都出现了日光盘,甚至秒光盘。几千万上亿一套的房子,秒光,还要给人喝茶费,你才能看房。是不是此时你又摸了摸自己的口袋,看了看存折上的数字,翻出烂电视剧继续情绪激动呢?别激动,还记得炒股群么?50个人,有49个是托儿,只为套牢一个傻瓜。所以你别激动,那一切可能都是套路。

  火爆的现场往往都是这样的:天不亮就有人排队,要么端着小板凳儿,要么靠在栏杆边,他们不跟旁人交头接耳,都埋头刷手机,内容可能更多的是一些长腿小姐姐,或者是各地老铁。等到楼盘一开门,恨不得把玻璃都给挤碎了。如果这个时候冒出一个排队时没有见过的愣头青,他们特自豪地说:这个地方很有潜力,升值空间很大,环境好等等,自己排队一晚上,就为抢到一套。这个时候如果你激动而忘记了对方身上浓浓的土腥味,完了,你极有可能马上就掉入到一个连环的坐庄陷阱里。

  股票如果买错了,老子不玩儿了,割肉就是。房子可不是炒股票哟,如果你经不住那些所谓排队土豪的忽悠,这个时候再过来一位穿职业装,起码两颗纽扣没有扣的售楼小姐,再给你一套让你怦然心动的优惠,有可能你是看到售楼小姐的事业线而心动。可就在那么短短几分种内,你情绪激动,以为自己捡到一个大便宜,马上就交付了定金。于是,你上钩了。

  只要你的定金一交,售楼小姐的事业线马上就消失了,这个时候姑娘们可就不怕你。买下房子,你再回忆一下那些给你吹风的土豪,是不是在哪儿见过?或者有一种火车站排队的画面,在你脑子里挥之不去?常识很重要,接下来你就会被开发商用常识教育你成长。房子要么你买下,要么你光屁股走人。

  什么?光屁股走人?别激动。是真的哦,定金肯定是不会退给你了,为啥?法律上规定很清楚,开发商有过错导致交易失败,定金退还,如果只是你自己不想买了,对不起,不退。就算你想买,如果你的征信有问题,对不起,不是我开发商的问题,我收你定金不退是受法律保护的。歌词儿都唱了:冲动是要受到惩罚的。你的冲动会为那些托儿的提成做贡献,也会为售楼小姐姐辛辛苦苦露事业线买单。

  除了售楼小姐的事业线,房托儿,开发商往往还在样板间上很用心,装修的都是豪宅款,你一进去就想拎包入住,恨不得直接就买样板间得了。等你收房的时候,发现就是冰冷的水泥格子,落差大,但来不及了。如果水泥标号好,算你幸运,你没看到那些漏水的,用手一扣就掉一堆沙的,那才让你真正窝心呢,想退?物业给你抹两铲子水泥就大恩大德了。

  秒光的背后,你不要盯着墙上的销售表,绝大多数那都是给你看的。他们基本都是把不好卖的房子拿出来,告诉你第一期价格低,二期马上提价等等。他们熬鹰的目的是把好房子留着,等小区周边以及配套设施成熟了,价格就自然熬上去了。让一帮房托儿去搞秒光,只是演戏,烘托一下枪手的气氛感。可能等你都开始装修了,售楼部的小姐姐还在那里秀事业线呢。

  看一个楼盘是不是真的有潜力,你可以看看政府的规划,看看周边配套设施的建设,别一冲动买到鬼城,到时候就真的鬼火冒哟。比如深圳,不要相信秒光,真正火爆的指标就是喝茶费。虽然监管一直在打击这个,真正的好楼盘那是需要喝茶费的。当然,也别盲目交喝茶费,你又不是土豪,又没有急到明天就要入洞房,查查开发商的背景以及调研一下周边环境。

  现在真正是哪些人在抢房呢?如果你有25万年薪,没有2460万贷款的承受力,就不要去跟土豪们抢几万甚至几十万一平米的房子了,你抢不过的。为啥?现在不是利率下调了么?很多中小微企业都能拿到贴息的经营性贷款,那些企业主们转手就拿着钱去全款买房,然后再进行抵押贷款,钱到手继续买房,杠杆放了又放,你说你一个年薪25万的怎么拼得过?人民银行深圳支行说没发现资金违规流入市场的情况,不过存在个别商业银行有客户先全款买房,再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况。

  房住不炒没问题,可是在政策后面还有一句话:平稳健康发展。啥意思?就是房价不能大起大落,别说炒房的,第一个受不了的就是银行,就像“暴走的桐人”的那位朋友,你说房价真的崩掉,银行的贷款经理们第一个要哭鼻子。啥叫健康?就是不要一夜上天,搂着点儿。

  现在炒房厉害的都是什么地方?其实很简单,看看人口流动。上海跟深圳净流入啊,虹吸效应之下,你觉得商品住房会下跌吗?还有各种大湾区等政策刺激。在外贸停止,内需提升空间有限的情况下,企业主扩大产能不是自己找死么?他们拿到成本低廉的钱,自然会去寻找风险低的资产,也就难怪那些企业主要拿着经营贷去炒房,甚至连那些银行信贷经理一看长舒一口气:要是经营贷去炒房风险还可控,就怕真去做生意。

  北上广深各有招数,北京上海因为户籍的限制,金融调控,以及限购等政策,房价的涨幅短期内控制住了。广州加大土地供应,房价没有大幅度波动。深圳因为地方就那么大,口号是“来了都是深圳人”,自然房价飙升得快。如果你坚信未来的梦是美好的,在你的杠杆承受力范围之内,北上深买房可能都是资金的避风港。至于其他二三线城市,那就要看人口流动了,那些人口净流出的谨慎,就不要被那些坐庄的开发商以及售楼小姐的事业线给套路了。

  (本文作者介绍:著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀,每天一个资本真相,微信公众号:delinshe)

责任编辑:潘翘楚

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