REITs项目中 哪些纳税环节需要与税务局前期沟通？

　　文章来源：ABS小助理

　　笔者前期总结了REITs产品在各环节涉及的税务问题（REITs项目如何纳税？（附案例）），但是在目前现行税法体制下，REITs的个别纳税环节暂时没有比较清晰的解释或规定，由此，部分热心的读者在前篇文章发布后给公众号留言做出了提问。在本篇文章内容里，笔者将结合现阶段的税法政策，谈一谈REITs的哪些环节还是需要与税务局进一步进行沟通确认的。

　　一、REITs产品设立期

　　1、私募股权基金份额的认购与转让环节

　　REITs交易结构中的私募基金为私募股权投资基金，而目前对于私募股权基金与证券投资基金是否在税法角度可视为同一性质的投资主体暂无明确规定。那么私募股权基金份额的认购与转让是否可适用于《关于对买卖封闭式证券投资基金继续予以免征印花税的通知》（财税〔2004〕173号）中关于“买卖封闭式证券投资基金免征印花税”规定呢？

　　关于私募股权基金份额的认购与转让是否应缴纳印花税，现行的税法文件并没有详细指明。根据笔者前期与相关地税局印花税科室沟通的情况来看，其税务部门认为“私募股权基金的基金份额在认购与转让环节是否应缴纳印花税须结合具体的合同内容，如果该合同符合借款合同的性质，则在认购时须缴纳印花税，如果该合同并非借款合同，且募集资金用于投资企业股权并承担企业运营风险，则在认购私募股权基金时无须缴纳印花税，在转让环节参照”产权转移书据“缴纳印花税。”

　　2、原始权益人划转不动产设立项目公司

　　根据《国税总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（财税〔2011〕13号）规定，纳税人进行资产重组包括合并、分立等事项，将债权、债务、劳动力等一并划转的，不属于增值税应税行为，可免交增值税。

　　而笔者在前面的文章中曾提到过，保利地产转让不动产设立项目公司的行为可视同销售须缴纳增值税。笔者之前的考虑是保利地产仅以不动产投资设立项目公司，而不涉及相关债权、债务、劳动力等一并划转的问题，因此并未考虑关于上述财税13号文中的免征增值税的情形。但在具体的实际操作中，房地产企业作为原始权益人在设立项目公司时是否将将债权、债务、劳动力等一并划转于项目公司，进而免征增值税，此细节须结合具体操作背景与税务局进行沟通。

　　二、REITs产品存续期

　　1、项目公司房产税的计税基础

　　在产品存续期内，明确房产税的征收规定是我们准确预测基础资产现金流的前提。而通过前文的内容不难发现，房产税计税余额的扣除比例与纳税时点的不同，是各省市房产税实施细则的主要区分。尽管项目公司的运营收入主要依赖于租金收入，按照《房产税暂行条例》的要求可根据租金收入的12%计算缴纳房产税，但在实际情况中，各市地税局对于收取租金收入的项目公司也存在按照房产余值的1.2%计算缴纳房产税的情况。

　　因此，在计算不同项目公司须缴纳的房产税时，须与当地市地税局进行沟通后确认。

　　计划管理人的资管产品利息收入是否缴纳增值税

　　根据《关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税〔2017〕56号）的规定：“资管产品管理人（以下称管理人）运营资管产品过程中发生的增值税应税行为（以下称资管产品运营业务），暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。”

　　REITs交易结构中的专项计划投资基金份额取得收益是否属于增值税的应税行为应根据其资管管理合同的约定判断该专项计划是否属于保本型合约，进而判断专项计划的投资行为是否属于“贷款服务”。

　　若专项计划投资基金份额的行为属于“贷款服务”，则应运用资管产品资产发放贷款取得利息收入缴纳增值税；若根据资产管理合同的约定为非保本合约，则专项计划投资私募基金取得的投资收益不属于计划管理人增值税的应税行为，不缴纳增值税。

　　在实际操作中，资产支持专项计划获取的产品利息收入是否须缴纳增值税，应根据计划管理人注册地的税务机关协商确定。

　　三、REITs产品退出期

　　根据《财政部、国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税〔2006〕5号）的规定，该文件对信贷资产证券化过程中涉及的印花税、营业税（目前已营改增）以及所得税的征税范围与免税范围进行了规定。尤其涉及到免税事项的规定，例如该文件第一条（四）的规定“受托机构发售信贷资产支持证券以及投资者买卖信贷资产支持证券暂免征收印花税。”以及第二条（三）“对非金融机构投资者买卖信贷资产支持证券取得的差价收入，不征收营业税。”等等。

　　该文件的颁发日期为2006年，时间相对较早，并且该文件适用于信贷资产证券化的税收政策。那么，该文件的税收征管规定是否可适用于企业资产证券化的纳税事项需要项目执行人员根据具体的环节与税务局进行沟通确认。

责任编辑：何凯玲