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来源：地产豪声音
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事 件
5月14日，公司公告红杉资本中国基金和腾讯控股有限公司（透过其全资子公司）已于近期完成对世茂服务控股有限公司的投资。红杉资本中国基金和腾讯分别对世茂服务投资 1.30 亿美元及 1.14 亿美元。
点 评
1 世茂服务引入战投红杉资本和腾讯，物管流量经济和价值再受认可。
5 月 14 日，世茂服务引入战略投资者红杉资本中国基金和腾讯控股，两者分别投资 1.30 亿美元及 1.14 亿美元。红杉资本中国基金将支持世茂服务与红杉生态体系协同发展，协助企业引入极具价值的小区商业资源，并进一步通过物联网、云计算、大数据等技术应用，以科技赋能助力世茂服务实现经营管理能力及效率的提升和优化。而腾讯则将利用线上线下融合的平台优势以及助力商业新生态的能力，帮助世茂服务加速数字化升级。近期主流物管公司频受互联网+公司及专业投资机构认可，包括京东和 360 投资彩生活；高瓴资本投资保利物业、建业新生活等，显示物管公司流量经济概念广受认可。我们认为本次红杉和腾讯入股世茂服务将助力世茂服务挖掘物业管理服务产业全链条价值，推动数字智能化发展。
2 20E 销售额 3,000 亿、同比+15%，19 年拿地领跑行业，收并购发力。
4M2020 公司销售额 583 亿元，同比+4%；销售面积 332 万平，同比+6%；2020年销售目标 3,000 亿元，同比+15%；考虑到今年新拿地年底推盘以及福晟资产包贡献后，今年销售表现或将更加积极。2019 年公司拿地积极，全年拿地3,092 万方，权益比例 58%，拿地面积/销售面积 211%；拿地金额 1,557 亿元，拿地/销售金额比达 60%，拿地额中一二线占比 61%、收并购占比 65%；拿地均价 5,035 元/平，拿地/销售均价比 28%，同比-2.6pct。2019 年末，公司总土储 7,679 万方，对应未竣工货值 1.36 万亿，覆盖 2019 年销售额 5.2 倍。
3 财务稳健、负债低位、融资成本进一步下行，多元业务稳步发展。
2019 年末公司资产负债率 75.2%，同比+3.1pct；净负债率仅 59.7%，同比+3.1pct，连续 8 年控制在 60%以内；融资成本 5.6%，同比-0.2pct；3 月发债17 亿/5 年/3.23%和 28 亿/7 年/3.9%，成本创新低。并且，2019 年穆迪将公司的评级由 Ba2 提升至 Ba1，展望稳定。多元业务方面，公司自持酒店 22 家，2019 年营收 21.0 亿元，同比+9.9%。商场租金 14.3 亿元，同比+30.9%。物业管理及其他收入 27.0 亿元，同比+68.1%；世茂物业 2019 年排名行业 17，签约面积超 1 亿平。
4 投资建议：红杉、腾讯参股世茂服务，物管价值再受认可，重申“强推”。
世茂房地产海西起家、全国扩张，三十年稳健前行，2019 年初许世坛接任总裁后发起一系列变革，以海峡区域为代表的积极进取型“新世茂”与稳健发展的“老世茂”文化互相促进，推动公司重回高增长通道；并且公司 2018 年至今拿地领跑行业、收并购发力、土储质优量足。我们维持公司 2020-22 年每股收益预测为 3.81、4.59 和 5.58 元，目前 2020PE7.2 倍，我们维持目标价 37.82港元、相当于 2020PE 为 8.8 倍，重申“强推”评级。
5 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
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