地产板块 遭遇调控寒流

　　周三，地主股是导致大盘难振的重要因素之一，泛海建设、天鸿保业、冠城大通、深南光、栖霞建设等地产股处于跌幅榜前列。

　　我们认为，地产股近期的弱势虽然难改，便持续回调后将会使股价超卖，业绩支撑将会支持超跌后反弹。地产股的投资机会主要在于上半年投入期内，业绩增长一般，而下半年业绩增长速度较快上市公司及有行业整合能力、运营模式成熟的大型房地产公司。

　　今年9、10月相继推出金融和土地政策，通过有条件限制土地使用权证发放，提高商业用房、第二套住房首付比例和贷款利率标准等一系列调控措施，一方面对囤积土地严查、限期开发，加大土地持有成本，加大土地供应量；另一方面受美国次级债的警示，国内

商业银行对购房者提高房贷首付和利息，对第二套房的首付更是大幅提高首付比例，在较大程度上抑制房地产市场的投机需求。

　　同时，加息压力不减，也抑制了有居住需求的购买者的欲望。与此同时，利息是房地产上市公司的重要刚性支出。目前，地产上市公司总负债2600 亿，其中有息负债约1690亿元，主要为银行借款(约占75%)。若按6%左右的利率水平计，预计2007年行业利息支出100 亿元左右。利息支出增大将带来行业未来明显的利润减少，一旦进一步加息的紧缩性举措出台，房地产行业面临的压力不言而喻。

　　虽然宏观调控的压力渐重，但今年前三个季度的

房价上涨及销售额增长足以保证房地产上市公司业绩有较大增长。今年前三季度，房地产业仍然是业绩增长最快的行业之一。统计显示，1至9月，房地产上市公司实现营业总收入738.03亿元，同比增长36.08%；实现营业利润151.88亿元，同比增长70.32%；实现净利润103.16亿元，同比增长78%；行业加权平均每股收益为0.21元，同比增长40%。

　　银根不断紧缩，加速行业整合的到来。借贷资金成本的上升，使得房地产企业在资金获取能力上的差距将体现得愈发明显，宏观调控的政策趋严，也会使中小房地产商获得土地的能力大减。拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额。这种优势在房地产龙头企业上体现得尤为明显。所以，宏观调控对房地产而言可以说影响巨大，但并不是一味的利空效应，行业整合过程对于优质房地产上市公司而言也意味着更多的机会。

　　另外，加息后人民币升值的步伐将进一步加快，从日本等国家本币升值过程中的经验来看，房地产业是本币升值最大受益者之一。从全球的角度来看，人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升。在人民币升值的大背景下，国内房地产行业仍然具有很大的升值空间。因此那些具备品牌和专业化优势的房地产龙头公司，如万科A、保利地产等其长期发展值得期待。

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