调控寒流中房地产板块瑟瑟发抖

　　昨日，招商地产跌停，保利地产、万科等地产龙头跌幅居前调控寒流中房地产板块瑟瑟发抖。

　　武汉新兰德余凯

　　周一，两市低价股表现较为活跃，但以中石油为代表的权重股欲振乏力，制约了大盘反弹的动力和空间。虽然周末加息的预期并没有实现，但加息的可能性并没有消减，而日益加强的地产调控政策，也在一定程度上迫使资金撤离房地产股，房地产板块成为领跌市场的做空力量，招商地产、保利地产、华发股份等基金前期重仓品种纷纷大幅下挫。作为本轮行情主要驱动力之一房地产板块，在近期出现的集体杀跌走势引人注目。

　　调控趋严 压力渐重

　　应该说，自房地产行业出现过热后，各种针对房地产的调控政策就源源不断的出台，但地产股并没有受到很大的冲击，反而成为这两年行情中的主要上涨板块。除了因为市场普涨的格局带动外，房产的强劲需要以及由此产生的房地产上市公司业绩大幅增长，也是地产股有不俗表现的重要方面。

　　但是，近期的调控重点，已经发生了一系列的变化。9、10月相继推出金融和土地政策，通过有条件限制土地使用权证发放，提高商业用房、第二套住房首付比例和贷款利率标准等一系列调控措施，一方面对囤积土地严查、限期开发，加大土地持有成本，加大土地供应量；另一方面，受美国次级债的警示，国内商业银行对购房者提高房贷首付和利息，对第二套房的首付更是大幅提高首付比例，在较大程度上抑制房地产市场的投机性需求。

　　加息预期进一步强化

　　上周公布的诸多经济数据显示，尽管管理层已采取很多紧缩措施，但中国经济过热的风险仍然未减。10月份全国工业品出厂价格(PPI)数据显示，10月份，工业品出厂价格同比上涨3.2%，原材料、燃料、动力购进价格上涨4.5%。其中，食品类价格上涨8.6%，创下年内食品类价格涨幅新高。另一方面，今年以来居民消费价格指数快速攀升，特别是3月份以来，CPI涨幅连续8个月超过3%的警戒线，8月份CPI更是创下10年新高，达到6.5%。虽然9月份有所回落，但10月再次反弹达到了6.5%。

　　央行日前公布的三季度货币政策执行报告称，当前流动性形势依然严峻，有必要继续加强银行体系流动性管理，搭配使用公开市场操作、存款准备金等工具，同时逐步发挥特别国债的对冲作用，加大对冲力度。在这样的背景下，投资者普遍预期，下一步货币政策还将继续通过小幅加息和加快汇率升值步伐等手段进一步紧缩。

　　加息对购房者而言，单次加息后增加的按揭贷款月还款额并不明显，然而，今年来连续5次的加息，乘数累积效应逐步放大，尤其是中长期贷款最为显著。如果后续继续加息，乘数累积效应将更为明显，贷款买房者面临还款压力加大，对于贷款买房的这部分需求有一定的抑制作用。

　　与此同时，利息是房地产上市公司的重要刚性支出。目前，地产上市公司总负债2600亿，其中有息负债约1690亿元，主要为银行借款(约占75%)。若按6%左右的利率水平计，预计2007年行业利息支出100亿元左右。利息支出增大，将带来行业未来明显的利润减少，一旦进一步加息的紧缩性举措出台，房地产行业面临的压力不言而喻。

　　结构性分化将成为主流

　　借贷资金成本的上升，使得房地产企业在资金获取能力上的差距将体现得愈发明显。拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额，这种优势在房地产龙头企业上体现得尤为明显。所以，宏观调控对房地产而言可以说影响巨大，但并不是一味的利空效应。实际上，宏观调控对优质地产股而言可能是机会大于风险。尽管加息后贷款利率水平的提高，肯定会给房地产企业带来一定的经营压力，但部分拥有较多融资渠道的优质房地产上市公司完全可以化解，而行业整合过程对于优质房地产上市公司而言，也意味着更多的机会。

　　另外，加息后人民币升值的步伐将进一步加快，从日本等国本币升值过程中的经验来看，房地产业是本币升值最大受益者之一。从全球的角度来看，人民币升值，意味着以人民币计价的资产价值提升。在人民币升值的大背景下，国内房地产行业仍然具有很大的升值空间。因此，那些具备品牌和专业化优势的房地产龙头公司，如万科A、保利地产等其长期发展值得期待。

　　需要提醒的是，由于当前市场无论是基本面还是资金面的驱动力，都较前几次加息有很大弱化，寄希望于房地产板块制造出一次利空出净的强势“加息”行情显然不够现实，未来房地产股出现结构性的分化在所难免。

　　资料链接：调控政策

　　金融政策

　　央行年内5次加息、9次上调存款准备金率：今年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，央行连续5次加息；并9次上调银行准备金利率。

　　第二套房贷4成首付、1.1倍利率：中国人民银行、中国

银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　土地政策

　　10月8日，国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

　　10月9日，国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

　　10月28日，国土资源部又发布了四项限制

开发商囤积土地的措施，包括：对于拟出让的土地要建设成基础设施较为完备的熟地后出让；合理控制单宗土地出让规模；每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年；加大对持有闲置土地超过一定期限的开发商的惩治力度。

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