合肥城建获首发 二三线房企依旧被看好(2)

　　合肥国控公司具有雄厚的发展背景，早在1995年合肥城建成立时，其注册资本就高达6.92亿元人民币。在上市之前，合肥国控公司持有合肥城建80.25%的股份，发行完成后其持股比例仍高达60.17%。

　　背靠大树好乘凉。“国资背景决定了合肥城建在本地区拿地方面比较便利而且成本较低，这样的先天优势让其他的本地开发商望尘莫及。”尹仲盛说。

　　占有率居当地首位

　　在安徽省，合肥城建位列于房地产开发企业30强之首，以开发一系列的地标性建筑而在当地知名。其开发的琥珀山庄、安居苑小区、世纪阳光花园等，都是安徽省会合肥的经典楼盘。

　　目前在合肥市有800多家房地产开发企业中，没有一家市场份额超过3%，而合肥城建在当地市场的占有率保持在2%以上，名列前茅。

　　国盛证券研究员尹仲盛告诉《财经时报》，合肥城建的项目基本上都是成片开发，因此这些楼盘的主要特点就是“规模大、配套全”。

　　以65万平米的琥珀山庄为例，它不仅是目前安徽省最大的居住小区，也是全国范围内第一个配套建设城市住宅小区污水处理厂。建设部住宅产业促进中心主任陆克华曾评价琥珀山庄说：琥珀山庄引领了中国90年代全国住宅建设风骚，对近些年住宅小区的建设更新换代起着里程碑式的示范作用。

　　2003年，琥珀山庄以其“大规模集合住宅居住区”获得中国建筑学会唯一提名，成为“2003年亚洲建筑师协会建筑奖”候选项目。

　　大体量的居住项目、较为齐全的配套设施产生了规模和聚集效应，有效地提升了合肥城建项目的品质和竞争力。据悉，在合肥城建所开发的项目中，已售楼盘的客户中有46%由亲朋好友所推荐购买，其在当地的口碑可见一斑。

　　合肥城建把这种具有可复制性的发展模式，定型为公司有效的盈利模式。其招股说明书显示，由于配套完善，公司具备较强的产品定价能力，“合肥城建所开发的楼盘一般都会比周边的其他项目价格要高。”

　　即便是如此高的溢价，由于原来积累了众多的客户资源，合肥城建2006年10月开始预售的在建项目世纪阳光花园绿阳苑B区，预售比例达100%，2007年6月预售的世纪阳光花园红阳苑，预售比率也达到98%。

　　这样的销售业绩反映的直接结果就是公司近年来主营业务中销售毛利率逐年迅速攀升。国盛证券研究员尹仲盛提供给《财经时报》的数据显示，2004年合肥城建的销售毛利率为29.8%，2005年为36%，而2006年就达到44.5%。

　　毫无疑问，良好的品牌推广和盈利模式是合肥城建取得现有成绩的主要原因。但与此前在深圳中小板上市的广宇集团和荣盛发展相比，合肥城建资产规模和抗风险能力方面并不具备明显的优势。这些或许是合肥城建未来发展过程中必须完善的一环。

　　合肥城建获批背后的启示

　　刘洋

　　中国房地产走到 “拐点”了吗？这几乎是我们每个人都想知道答案的问题。

　　在一个由近2000多人参加的互联网公开调查中我们可以看到，61.08%的人认为楼市已经出现拐点，61.5%的人认为这是房价由快速上涨到理性调整的转变，而72.61%的人因此推迟了自己的买房计划。

　　如果简单的从数字上判断，中国房地产的“拐点”似乎真的出现了。但是，房地产行业并不是一个干瘪而单一的系统，它复杂的体系决定了这个行业将始终存在地域性和不均衡性。1月28日，二、三线房企合肥城建成功登陆深圳中小企业板，就是诠释这种地域性和不均衡性的最好证明。

　　事实上，自宏观调控的矛头指向房地产行业以来，中国房地产企业IPO难度明显加大，数月来能够实现A股上市的房企寥寥无几。

　　但反观“困境”中获批上市的合肥城建，我们不难看出监管层在决策中透露出的一些信息：在未来一段时期内，二、三线城市房价仍将保持稳定，而业务集中在二、三线城市的房地产企业也将受益于此。

　　这正如华远集团总裁任志强所言，“二、三线城市很特殊，因为它过去旧有的房地产情况极差，或者说它不是以改善性需求为主，刚性需求占的比例要超过了柔性需求占的比例，它的增长速度会加快。”