远洋地产融资119亿转向土地储备

　　本报记者 刘霞

　　对于远洋地产控股有限公司(下称“远洋地产”，3377.HK)而言， “33”和“77”这两个数字似乎和他们特别有缘。公司执行董事兼行政总裁李明的办公室位于北京市朝阳区远洋国际中心A座33层，而9月28日以“红筹第一股”的身份、以7.7元的发行价成功在融资119亿元的远洋地产，股票代码为3377.更巧的是，远洋地产上市首日即以11元收盘，股价上涨了3.3元，这个43%的涨幅更让远洋地产创下了香港地产股的新记录。

　　就在远洋地产上市半个多月以后，刚刚马不停蹄地从上市路演中解脱出来的李明，出现在公司于10月16日举办的全面启用新LOGO的品牌发布会上。他轻松畅谈有关上市的各种事宜，这种表现与之前谈公司上市就色变的态度几乎发生了360度的逆转。

　　国际投行机构预测远洋地产一年以后的股价至少会在27元至30元之间。对此，李明甚至在推介会上调侃说，其实他对这个预测并不知情，“而且即便知道了我也不敢公开说。”

　　“我不知道‘33’和‘77’的组合成为公司的

股票代码是不是一种巧合，但我相信这两个数字对于我们来说，一定意味着幸运。”而出于对幸运数字的“迷信”，公司上市以后李明就把自己办公室的房间号码从原来的3307改成了3377.股权重组

　　远洋地产的上市计划其实由来已久。早在2002年，根据远洋地产两大股东中远国际控股有限公司(下称“中远国际”)和中化集团这两大控股集团所制定的远洋地产三步走的发展战略，其中最后一步就是将其股权多元化，并完善公司的治理结构，将其塑造成具有上市公司治理结构的地产公司。

　　2003年3月，作为远洋地产重组的一部分，中远集团下属的中远国际全资子公司颖博、天津中远和中化全资子公司立丰实业、中国经贸信托公司，以及独立第三方繁荣集团，分别通过收购母公司股份和增资扩股的方式成为远洋地产股东。自此，远洋地产成为中外合资经营企业。

　　而按照香港证券交易市场对上市房企的要求，远洋地产作为一家国有控股的房地产公司首先要做的工作就是引进策略投资者，推动公司股权的多元化改造。2004年，远洋地产通过引进战略投资者，变成内外资控股比例为49%∶51%的外资控股公司。2006年年底，随着上市进程的逐渐明朗，远洋地产又先后引入渣打银行、美林集团、摩根士丹利、瑞士信贷、香港金融社等5家策略投资者。

　　随后，中远国际、Wonderland Capital Inc和中化集团持有的中远地产股权，被分别转换至新控股公司Newco旗下。通过这一系列的股权转让，原大股东中远国际和中化集团持有中远地产的股份均由原来的44%降低到30.8%。而在上市的全球发售完成以后，二者的控股比例分别降至21.56%和15%。其中持股15%的中化集团，仅扮演财务投资者的角色。

　　资本与土地

　　作为地产公司，土地储备情况对于投资者来说无疑是最具说服力的。李明也认为“有了土地储备我们才能在资本市场上获得应有的价值”。

　　从2006年年初开始，远洋地产就低调启动了规模巨大的土地储备计划。经过近一年的时间，土地储备从年初的400万平方米增至年底的500万平方米。

　　2006年底，远洋地产通过引入前述几家策略投资者，吸引到了约1.7亿美元的资金。李明坦承，这种资金优势使得远洋地产自去年年底开始新增了许多土地。

　　根据远洋地产招股说明书的公开描述，截至2007年7月31日，公司土地储备的总建筑面积约为860万平方米，一年多的时间里土地翻了一番。而这些土地将可以满足公司未来5年的开发需要。

　　远洋地产最主要的拿地渠道是以并购的方式，“我们过去40%以上项目都是通过并购来完成的，包括个别的酒店项目”。李明坦言。

　　2006年3月，公司通过股权收购取得大连南北福兴里项目用地。同年还低调收购了北京中央别墅区占地2000亩的“东隆别墅”项目。在招股书统计数据结算日期的最后一日，即7月31日，远洋地产还签订了天津普利达项目的主收购协议，再次将建筑面积高达176.5万平方米的项目收入囊中。

　　环渤海优势

　　远洋地产上市之前，就有香港媒体称，公司是以目前热炒的“环渤海区”概念作为卖点。有资料证明，远洋地产此次放入上市公司的资产中，几乎有90%来自北京、天津、大连、沈阳等环渤海经济圈。

　　这一概念还将在远洋地产上市后继续延续。远洋地产在国内拥有23个项目，主要分布地区集中在环渤海区域。李明证实说，今后所开发的目标市场重点还将是集中在环渤海区域。

　　据悉，从7月至年底，远洋地产旗下位于北京、天津、沈阳、大连、中山5地的8大楼盘将相继开盘。根据远洋地产的战略计划，本次发行所募集的资金，主要用于现有项目的开发和建设，预计2/3的资金用于位于北京、天津等地的12个项目开发。除此之外，将有1/3资金进入珠江三角洲以及长江三角洲地区。

　　目前远洋地产绝大部分业务收入来源于直接开发，只有近10%来自物业持有和开发以外的收入。公司所持有的远洋大厦、光华国际等商业项目，每年带给公司的租金收入约在2亿元左右。

　　李明解释说，造成这个业务结构的主要原因是因为国内房地产开发市场发展太好。实际上，近年来远洋地产持有的经营性物业收入每年的增长率都超过50%，“不断增加优秀物业的持有、扩大持有物业的收入，也是我们未来的发展方向。在未来三到五年的时间里，我希望持有型物业的收入能超过公司总收入的10%。”

　　而在此次品牌推介会上，伴随了远洋地产发展14多年时间的中远船标已经悄然退出了远洋地产品牌发展的舞台，取而代之的是一个表现更为直接、寓意更为深远的崭新LOGO，它表明远洋地产更清晰的企业形象和品牌核心定位已经形成。

　　远洋地产大事记

　　1993年，中远集团成立了全资子公司中远房地产开发有限公司，这是远洋地产的前身。

　　1997年前后，公司开始涉猎经营性房地产开发业务。

　　2002年1月，公司资产重组。中化集团出资3.757亿元拥有了远洋地产50%的股份，从此中远和中化各持远洋地产50%股份。

　　2003年3月，远洋地产再次重组。中远国际的全资子公司颖博、天津中远和中化全资子公司立丰实业、中国经贸信托公司，及繁荣集团分别通过收购母公司股份和增资扩股的方式成为远洋地产股东。自此，远洋地产成为中外合资经营企业。

　　2004年8月，中化集团旗下WCI收购繁荣集团所持远洋地产的12%股权，WCI后被悦鹰收购。

　　2005年9月，中化集团旗下方兴地产收购立丰实业所持的17%股权。

　　2006年底，远洋地产开始增资扩股动作。通过系列股权出让，原大股东中远国际和中化集团持有中远地产的股份都由44%降低到了30.8%。

　　2007年3月，远洋地产控股有限公司在港成立。

　　2007年7月，中化集团出面帮远洋地产向

商务部申请股份变更外资工作，获得商务部批准。

　　2007年9月，远洋地产控股有限公司在港上市。