宝龙地产千亿债务压顶 商业地产日渐掉队

原标题：宝龙地产千亿债务压顶 商业地产日渐掉队 来源：电缆网

11月初，宝龙地产被剔除出MSCI中国小型股指数，股价下挫。而后，公司主要股东蓝天控股和公司掌舵手许华芳接连大手笔增持，吸引市场关注。

现在的宝龙跟10年前的宝龙，完全是“两个概念”了。宝龙是做商业地产起家不假，在2009年时，业内还有过“北万达，南宝龙”的说法。但令人感概的是，经历了10来年发展后，宝龙曾经的支柱业务商业地产出现了“断崖式”下滑，目前宝龙地产商业地产的销售金额只占总值两成。

到2018年，万达已经营和管理超过280个万达广场，租金收入达328.8亿元，而宝龙地产经营及管理的商业广场只有39家，其租金和物业管理收入为22.49亿元，商业收入连万达的零头都没达到。

目前宝龙的业务发展模式，被业内称之为“以住养商”，即通过住宅业务源源不断地输血，让商业地产业务得以不被迅速吞噬。

这几年当宝龙在商业地产领域新开发的商业项目，都是以个位数计量。而 大悦城 （HK.00207）、华润置地（HK.01109）等房企近几年都不断在商业领域发力，每年新开发的项目都远远高于宝龙。

商业地产的日渐掉队，早已成为宝龙最为头疼的事。宝龙商业地产的表现不尽人意，最直观体现就是物业费、毛利率、收缴率偏低。

2016-2019年4月，宝龙商业曾有10处、9处及12处物业产生亏损，分别为240万元、700万元、930万元。亏损的主要原因是管理费收款率低，业主不愿缴付服务费。

这就尴尬了，一般房企分拆物业后，在房地产母公司的庇护下物业费收缴率都会较高，极少出现因物业费收缴不来而出现亏损的情况。

在毛利率一栏也可以看出，相对于商业管理服务，公司的物业管理服务的毛利率仅为11.4%，公司在物业管理服务的短板暴露无遗。

正因为宝龙商业地产业务的不争气，使得宝龙地产处境略显尴尬。

一方面公司总负债增长迅速，从2015年的439.04亿元，到2018年的992.5亿元，增幅高达55.7%，截至2019年上半年，公司总负债已超千亿规模达到1081.70亿元。

另外，公司有息负债为495.94亿元，一年内应偿短期借款125.41亿元，货币资金为166.08亿元，虽说足够还债，但并无过多盈余，想象空间有限。

债务已然成为悬在公司头上的一把利剑，原本寄希望于把商业地产板块剥离出去来降负债，但怎奈商业地产业务一直未能如期发力。