政策利剑之下 房地产板块风声鹤唳

　　□ 武汉新兰德 余 凯

　　1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起，对房地产项目按照30-60%的累进税率征收土地增值税。《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。

　　房地产板块应声而落

　　一直以来，受到

人民币升值和土地价值重估的推动，房地产板块始终作为此轮大牛市的主角。尽管受到了多次政策性利空的打击，但房地产价格和政策面的博弈并没有撼动房地产公司的暴利基础。相反，房地产价格的持续盘升已经对国民经济的健康发展构成了潜在的风险。在这样的背景下，政策利剑再度被祭起，而这次政策调控的力度则是空前的，因为土地增值税的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大影响。

　　受此利空打击，正在涨升途中的房地产股应声暴跌，基本上是“全军覆没”，尤其是一些龙头房地产个股，更是备受打击，华侨城率先被打压至跌停，万科、招商地产、上实发展、招商地产等几乎是全线跌停，拖累A股市场产生一波力度较强的跳水行情；周四尽管大盘振荡后有所企稳，但房地产个股的走势仍然明显落后市场，华侨城、泛海建设、上实发展等继续位居跌幅榜前列，充分显示出政策利剑的威力。

　　影响各不相同

　　一方面，土地增值税的征收直接增加了房地产公司的开发成本，在宏观调控政策不断强化和市场主体较为谨慎的环境下，房地产价格将保持稳定，增加的税收成本难以转嫁给消费者，从而直接压缩企业利润。另一方面，如果税务当局对以前欠缴部分进行“补征”，在不考虑补征税收难度以及地方税务机关征收力度的情况下，那么对大部分的房地产开发企业来说，会带来进一步的现金压力，其负面影响十分显著。

　　但需要提醒的是，由于房地产公司基本面各不相同，其影响的程度也会相差迥异。首先对房地产开发类公司影响较大，而对物业出租为主的房地产公司无直接影响，如中国国贸、浦东金桥等。其次，目前各地土地增殖税的征收主要是按照销售收入的1%-2%来进行征收，如果严格按照累进税率的计算方法，毛利率越高的项目税率越高，对于开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商来说影响较大，对于拥有较多低成本项目储备的开发商影响较大，如华侨城、招商地产、万科、保利地产等；另外，由于存在“补征”的可能，对于目前资金链已经非常紧张的小开发商而言无疑是雪上加霜。

　　关注后续政策

　　作为迄今为止调控力度最强的政策，土地增值税的征收代表了政府从严调控房地产的态度。该政策及前期仅仅“存活”了十几个小时就被建设部废止的《90M2以下住宅设计要点(征求意见稿)》显示了政府从严调控房地产的决心和立场。

　　值得关注的是，由于金融工作会议即将召开，根据往年的经验，目前正进入宏观调控的高峰，房地产行业需要高度注意政策风险。其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。这些政策的出台必然会对相关房地产公司产生较大的影响，其中的风险也要有所防范。

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