新政难改优质地产公司受宠地位

　　□ 本报记者 申林英

　　继国家发改委将别墅等高端住宅纳入禁止类土地项目以来，国税总局再度从严土地增值税管理，市场担心会有进一步调控政策出台，引起近日地产股恐慌性下跌。

　　针对新一轮调控对房地产板块的杀伤力问题，国内知名券商报告纷纷作出反应。联合证券认为，经过一年的强劲上涨，地产股的静态估值已不再是一个投资于地产股的充足理由，加强土地增值税清算的通知只是一个导火索，其实市场一直在等待一个调整的机会。

　　中金公司报告指出，目前股价连续大幅下跌将是不理性的，尤其是收租类地产股如浦东金桥、中国国贸完全不受影响，却也出现了大幅下跌，更是反映了投资者的恐慌，据预计，增值税政策对开发商净利润的影响平均大约在9%左右。即使考虑了项目收益的不平衡，这种影响应该也不会超过15%。因此，中金公司指出，未来出台调控政策可能性较大的将是物业税试点等，但很难看到比增值税清缴更直接、更严厉的政策打击，考虑到股价的大幅下跌已经快速消化了利空因素，并不准备下调房地产行业的评级，仍维持“向好”评级。多数重仓持有地产股的基金公司人士接受记者采访时指出，虽然不得已作出减仓动作，但坚持价值投资理念的他们仍坚信，如果股价进一步下跌，反而提供了吸纳机会。

　　国信证券报告认为，政策出台在预期之中，主要是国家去年对房地产的二次调控并未取得预期效果，投资者应注意新一轮房地产调控将导致地产股票阶段性调整的风险。一方面，《土地增值税暂行条例》早在1993年就公布，然而这一税种自推出后一直没有正式征收；另一方面，税收新政要求房地产开发商将土地增值税由预征改为清算，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，这样将会加大房地产开发企业资金压力、压缩其利润空间。国信预计，07年地产调控将在土地、税收、信贷等方面继续推进，会加大已颁布政策的执行力度，土地增值税清算预示着地产行业已进入新一轮调控的前夕，降低行业短期评级(3-5月)至“中性”，但国信也指出，调整是增仓优质地产股的好机会，业绩增长和人民币升值等因素主导的地产股行情仍将长期延续。

　　光大证券报告认为，首先，增值税的清缴对现有项目的负面影响不容回避，但对各类房地产上市公司的影响不尽相同。主要是因为土地增值税实际上按“超率累进税率”实行，因此增值幅度越大，税率也越高，而利润率高的公司受的影响更大。其次，对于开发高档商品房的公司影响较大，而政策同时对普通标准住宅的鼓励措施，对开发普通住宅的公司影响较小。如万科、金地06年的业绩中实际上已经按清算的方式进行了预提，因此对06年的业绩影响不大；第三，对于新项目而言，增加的税收必然将部分通过房价的提高转嫁给消费者。同时，由于预期到税收成本的增加，开发商会降低参与土地拍卖时的报价。为此，光大认为，从上市公司来看，华侨城所受的影响最大。据预测，税收新政对华侨城地产业务的净利润影响将近30%。此外，从三季度的业绩来看，中华企业和阳光股份的毛利率也较高，这主要是因为上海和北京的房价涨幅较大，而公司的拿地成本较低，这种情况将来还会出现在亿城股份、招商地产等公司身上。为此，光大指出增值税的清缴对开发商的开发策略的影响将是长期而深远的。总体上，开发商将逐步放弃囤地、高价惜售等追求高利润的策略，转向加速资产周转的开发模式。

　　联合证券认为，市场对未来政策预期非常关键，如果该政策执行到位，带来的直接影响将是降低行业平均销售净利润率达3%，从而有助于改善地价快速攀升的局面，从而将削弱房价上涨的动力。该公司还指出，在高成长与人民币升值所带来的资产重估背景下，我国房地产行业肯定会上演“强者恒强”的发展态势，同时，由于2007年上市公司将实行新会计准则，物业升值可以计入当期损益，将对