地产行业：走出低谷 开始新一轮的发展(7)

　　上述情况表明，在国家宏观调控银根紧缩的背景下，08年房地产开发中的信贷增长不可持续，而外资的投资受限，只能依靠开发商自筹资金以及其他资金来源。在其他资金来源中主要来自于开发商的预收款，在目前房地产市场处于理性回归过程中，销售放缓，回款缓慢，使得其他资金来源增速下降。那么只有通过开发商自筹资金解决。

　　6.2已完成资本融资或待批公司一旦获得融资更有能力做强做大

　　相对于未上市的开发商来说，已上市公司通过资本市场融资的优势非常明显，但在目前资本市场融资速度放缓的背景下，已完成融资的公司优势更加明显，自筹资金的能力更为强大。因此，在紧缩银根收紧的背景下已实现融资的上市公司就更有能力做强做大，在行业整合的过程中更有机会获取更大的发展机会与市场份额。此外，已排队等候审批的公司一旦获得融资批准其发展后劲也将更大。

　　已实现融资的上市公司就更有能力做强做大，在行业整合的过程中更有机会获取更大的发展机会与市场份额。此外，已排队等候审批的公司一旦获得融资批准其发展后劲也将更大。

　　7、板块解禁压力远小于市场整体的解禁压力

　　截至到08年3月31日，房地产板块总市值10030亿，流通市值5323亿，2008年4月到2009年12月将有2544亿大小非流通。占目前总市值、流通市值的比重分别为25.36%，47.8%。

　　截至到08年3月31日，深沪市场总市值26万亿，流通市值6.76万亿，2008年4月到2009年12月将有7.02万亿大小非流通。占目前总市值、流通市值的比重分别为26%，103.8%。

　　房地产板块解禁流通压力与深沪股市解禁流通压力相比，压力更轻。房地产板块的解禁量占其目前流通市值的47.8%，而深沪股市的解禁量占其流通市值的103.8%，深沪股市解禁压力较房地产板块压力大1.17倍。

　　8、结论、投资策略与潜力个股

　　8.1结论：行业正走出低谷，开始新一轮的发展和成长

　　具有代表意义的三月份的销售数据显示，一线城市，包括深圳市场的房地产成交量逐步回暖，价格在整固中回稳，显示压抑半年的需求开始复苏，住房刚性需求突出。上海市场最近6周成交量连创新高，价格企稳上扬，环线内外供应结构矛盾突出，未来土地供应难以放量，楼市仍将平稳上扬。北京市场成交量持续大幅回升，刚性需求依然存在，分区域价格波动较大；土地与房屋供应减少、奥运停工，预计08年楼市仍将处于供应不足状态。深圳市场成交量持续放量，价格止跌回稳，市场呈持续回暖态势；关内外供给结构失衡，长期供给小于需求。可以说，在一线城市中，上海市场是本次房市回暖中当之无愧的龙头城市。

　　在土地开发方面，07年全国土地开发速度仍然滞后于购置速度，并有所下降。在土地供应方面，全国商品房剩余可开发面积仅够3.03年开发，长期来看，城市住宅土地供应严重不足，尤其在人口不断增加、人口密度不断提高的一、二线城市，土地供应长期有限。数据显示，根据全国城市人口增加所带来的新增住宅需求的测算数据表明，年城市人口增长带来的住房潜在需求量是06年全国销量的1.15倍。一线城市土地供应与人口增长带来的住宅需求缺口大，显示城市住宅土地供应长期不足。