地产行业：走出低谷 开始新一轮的发展(5)

　　3.2城市年新增住宅需求为06年年销售量的1.15倍，城市住宅土地供应长期有限

　　根据07年的统计数据，全国年城市化1800万人、年城市新生人口1000万人、年大学毕业上377万人口，上述人口一年带来的新增住宅潜在需求6.35亿平米(按人均15平米计算)，一年的新增潜在需求相当于06年的1.15倍。

　　未来十五到二十年，中国人口仍将向一、二线大中城市聚集，城市人口密度仍将大幅提升的背景下，根据目前我国保住18亿亩耕地红线目标，严控城市开发用地，以及上述我们分析的目前全国剩余商品房可开发建筑面积仅够3.03年的销售量的情况来看，一二线城市未来的住房需求仍将不断提升。因此，我们认为，未来中国城市住宅土地供应将长期不足。

　　3.3一线城市土地供应与人口增长带来的住宅需求缺口大

　　北京市06-07年住宅土地供应一直没有突破400万平米，折合建面没有突破800万平米，而07年增量人口带来的住宅需求1040万平米，存在258万平米的缺口。此外，07年的土地供应量对应当年的住房销售量1500万平米是严重不足的。

　　深圳市06-07年住宅土地供应一直处于下降的趋势，07年土地供应折合建面只有283万平米，而当年增量人口带来的住宅需求860万平米，存在577万平米的缺口。此外，07年的土地供应量对应当年的住房销售量500万平米是明显不足的。

　　上海市06-07年住宅土地供应一直处于下降的趋势，07年土地供应折合建面只有283万平米，而当年增量人口带来的住宅需求860万平米，存在577万平米的缺口。此外，07年的土地供应量对应当年的住房销售量3000万平米是严重不足的。

　　4、两限房供应难以对市场构成冲击

　　4.1两限房供应难以拉低中高端商品房均价

　　03月两会提出抓紧建立住房保障体系，此举有利于缓解社会矛盾、缓解住房需求矛盾，将延长房地产行业的生命周期。廉租房、经适房进入门槛高，其增加供应对商品房市场不构成。而两限房的供应对中低端商品房有替代效应，但对高中高端商品房市场不构成压力。两限房的供应可能拉低市场住房均价，但难以拉低中高端商品房的均价。

　　4.2解决两限供应需要更长时期

　　在中国地少人多的背景下，主要核心城市的土地供给处于瓶颈状态，难以有效释放更多交通便利的土地来解决中低端住房。未来两限房的建设都将面临配套设施和交通的瓶颈，将增加政府更多的开支，需要牺牲政府更多的利益，这将考验政府政策的执行能力。

　　从08年各地住宅建设计划来看，政府开始提供两限房的供应比例，但从供应速度来看，难以在几年内满足所有的刚性需求。此外，供应的两限房地段、交通不如中高端商品房，主要解决低端需求。根据目前一线城市公布的有关住房结构调整的住房供应计划来看，要较好地解决中低收入阶层的住房问题不是一朝一夕的事情，以北京为例，要解决有条件申购中低价位的两限房的时间需要8年完成，短期内欲通过这项工程来抑制房价难以见效。

　　从各地出台的两限房的申购标准来看，除家庭收入的硬性规定以外，户籍仍然是购房者的重大门槛，无论是北京上海，还是广州深圳，来自外省市和国外的购买需求强劲，这部分需求不能通过两限房的推出来满足。