地产行业：走出低谷 开始新一轮的发展(2)

　　3.24-3.30与2.18-2.24比较，内环以内成交均价下跌-3.1%，内外环间成交均价上涨15.4%，外环以外成交均价上涨1.1%，3.24-3.30周环比均价，内环以内成交均价上涨2.2%，内外环间成交均价上涨3.5%，外环以外成交均价上涨0.9%。表明上海市场近6周以来，各区域的销售均价不跌反涨，成交放量，在全国一片观望气氛下刚性需求非常强。说明上海市场经历了05年的洗礼后更加坚挺健康。

　　截至到3月30日，上海可售面积544.78万平米，可售套数41162套，按目前周销售51.31万平米和4937套的销售速度计算，上述可售可量将在未来的10周售罄。

　　1.1.2环线内外供应结构矛盾突出，未来土地供应难以放量，楼市将平稳上扬

　　与深圳、北京类似，由于环线内外的土地与楼盘供应结构矛盾突出，上海住宅的成交情况也明显表现为环线内因供应少而成交稍，环线外则相反。以3.17-3.23为例，上海外环以外的成交面积占78.6%，成交套数占80.65%，而内外环内的成交面积占21.3%，成交套数占18%。随着市场的回暖，内环以内的住宅成交量回升，成交面积和成交套数环比上涨22%和31.4%。

　　07年上海年土地供应量只有200多万平米，预计未来土地供应难以放量，而07年全市住宅年销售建筑面积3000多万平米的背景下，长短期的供需矛盾依然突出。目前，上海的楼市回暖迹象越来越明显、受调控影响，压抑半年的购买力在近期开始逐步释放，随着销售旺季的日益到来，预计未来上海楼市将价量平稳上扬，带领市场回暖的龙头一线城市。

　　1.2北京市场

　　1.2.1成交量持续大幅回升，刚性需求依然存在，分区域价格波动较大

　　春节后，北京住宅一手房市场成交一直处于快速回暖的过程。

　　3.10-3.16周住宅期房成交1071套，成交面积12.42万平米，成交面积环比上涨8.13%。3.17-3.23，周住宅期房成交1376套，成交面积19.21万平米，环比上涨幅28.5%和54.7%。3.24-3.30，周期房交易量继续创新高，住宅期房成交1699套，面积20.44万平米，周环比分别涨23.5%和6.4%，日均成交243套。

　　3.24-3.30与3.10-3.16相比，内城、外城、和远郊的价格分别下跌7%、29%、2%，近郊上涨11%。多数区域价格下降可能还与开盘区域、品质差异以及新盘促销让利有关。尽管价格下降，但成交量持续大幅上涨，说明刚性需求存在，真是需求在逢低吸纳。

　　1.2.2土地与房屋供应减少、奥运停工，08年楼市仍将处于供应不足状态

　　3.10-3.30三周，各区域新开楼盘品质、位置不同，价格波动较大，短期内难以判断是否具有可比性。但从成交量的逐步放大的情况来看，市场预期奥运影响正常施工08-09年上半年的市场供应量难以放量，购房意愿逐步回暖，逢低吸纳。

　　3月30日北京可售住宅面积持续下降了2.64%，从3月10日的1010万平米下降至984万平米。预计随着5月份销售旺季的到来可售量会增加。