地产行业：走出低谷 开始新一轮的发展(3)

　　但我们预期，为召开奥运，5-8月外地车辆限制进京，影响施工和运输车辆进京，直接影响北京正常施工期4个月，对于施工时间本来就比南方城市少2-3月的北京(这样算来，北京08年的正常施工时间约在6-7个月，正常施工时间约在60%左右)，其后果是08-09年可售楼盘的供应将出现较大幅度下降。07年北京住宅总销量为1500万平米，目前的可售住宅面积989万平米仍与07年的销量有较大的差距。

　　此外，北京住宅供需区域结构不均衡。城区内可供开发用地稀缺，未来供给释放能力更加不足。因此，我们预计，在长短期内北京市区的住宅供应量仍将处于供小于需的状态，08年的北京楼市仍将处于供应不足状态。

　　1.3深圳市场

　　1.3.1成交量持续放量，价格止跌回稳，市场呈持续回暖态势

　　3.10-3.16，商品住宅成交846套，9.51万平米，日均成交121套，3.17-3.23商品住宅成交1051套，日均成交继续增加，日均成交150套，总成交面积10.45万平米。3.24-3.30，商品住宅成交884套，日均成交126套，总成交面积8.6万平米。3.24-3.30成交量出现下降与本周只有1个楼盘，1.76万平米供应有很大关系。

　　价格方面，3.17-3.23较3.10-3.16成交均价上涨1.5%，3.24-3.30成交均价较3.10-3.16下降不到1%。3.24-3.30有81%的成交是关外的楼盘，而去年全年只有不到70%，说明近期价格的小幅波动与关外供应量比较大有关系。

　　从3.10-3.30的成交量和成交价格来看，刚性需求在回暖，价格基本处于筑底回稳，市场呈持续回暖态势。

　　从近三周深圳新楼盘的供应情况来看，供应量持续减少，关内外供给结构矛盾突出。以3.17-3.23为例，关内入市楼盘1.4万平米，占25.4%，关外入市楼盘4.17万平米，占74.6%，关内外供应结构明显不均。

　　但总体来看，深圳3周的成交情况表明，在供应减少背景下，成交量总体持续增加，价格止跌回稳，波动缩小，显示市场在逐步回暖。各区成交量都呈上涨趋势，关内涨幅较大。

　　二手房的成交更为活跃。年前日成交一直维持在100多套，近期一直持续提升，目前日成交一直维持在150-200套，甚至更多。二手房的活跃更真实地说明了市场的刚性需求。

　　上述情况表明，在城市土地供应相对有限，而需求刚性的背景下，近期，深圳房市已处于探底回升的过程之中，销量出现明显上升回暖的态势，价格也止跌上扬。我们预计，深圳楼市的冰冻期要比我们预计的短，可望在五一黄金周之后出现明显的回暖。

　　1.3.2关内外供给结构失衡，长期供给小于需求近年，深圳的土地年供应量非常有限，关内外的供给一直处于结构失衡状态。07年全市住宅销量500平米，而土地供应只有98万平米，关内的土地几近耗尽。由于交通、配套和治安等问题，7成深圳人口乐于居住在关内，关内的住宅供应一直处于严重不足状态，关外则相对宽裕。