地产行业：走出低谷 开始新一轮的发展

　　中投证券 李少明

　　投资要点：

　　一线城市包括深圳市场成交量逐步回暖，价格企稳，上海市场成为是本次房市回暖中的龙头城市。

　　行业正走出低谷，开始新一轮的发展和成长，维持对行业“看好”评级。07年全国土地开发速度仍然滞后于购置速度，全国商品房剩余可开发面积仅够3.03年开发，长期来看，城市住宅土地供应严重不足。

　　两限房的供应难以对市场构成冲击，一线城市住房需求依然乐观。07年的调控政策已达到预期目标，未来房价若不出现暴涨，政府不会出台更加严厉的政策。政策关注更多的是民生性住房。第二套房贷已有部分松动的迹象，微观面的适度放宽非常有利于逐步回暖的销售市场。

　　拥有资源、区位、品牌、品质、规模与财力的蓝筹优势公司将持续高速增长并在本轮的行业竞争中脱颖而出。已完成融资或即将获得融资支持的公司将持续做大做强。

　　投资策略：房地产板块的估值水平回落到06年底的水平，投资价值凸现，在2季度房市回暖背景下可以适当超配，万科、招商、保利、泛海等一线蓝筹是目前最佳选择。大小非流通对市场估值水平的提升构成一定的压力，08年房地产板块难以再度回复到07年峰值，但其解禁压力远小于市场的解禁压力，其仍将强于大盘。股市已充分反映目前市场的悲观情绪，一、二线蓝筹优势公司机会已向我们走来。万科、招商、保利、泛海等一线蓝筹是目前最佳选择。二线蓝筹优势增长潜力依存，依然看好已获得宝贵融资机会的金融街、华发、华业、亿城等公司以及待批融资注资的环球、冠城、世茂等增长潜力大的公司。

　　1、上海市场担当本次房市回暖的龙头

　　目前市场对主要城市住宅销售情况非常关注，08年1-2月份是销售的淡季，加上多个城市房价理性回归，二套房政策让有意愿购房者处于观望状态。我们认为1-2月份的数据不具有太大的参考性。这里我们重点分析一线城市3月份的销售和价格情况。

　　我们此前对市场的判断是，全国市场调整的时间半年，从07年四季度到08年1季度，部分城市如深圳调整的时间可能1年，到08年的9月份。从08年3月份一线城市销售跟踪数据来看，一线城市，包括深圳都处于回暖的过程。

　　尤其是开发商促销让利带来比预期好的销量，价格处于整固回稳态势。

　　根据我们对一线城市今年市场交易情况，我们认为，上海市场是本轮理性调整之后担当本次房市回暖的龙头。

　　1.1上海市场

　　1.1.1成交连续6周创新高，价格企稳上扬，可售量保持稳定

　　2.18-3.30期间，全市商品住宅成交迅速回暖，成交面积和成交套数率创新高。大部分住宅楼盘促销让利下，成交量连续6周创新高。成交量从2.18-2.24一周成交2755套一路盘升至3.24-3.30一周4937套。日均成交量从396套盘升到705套，增幅达78%，成交明显回暖，目前的成交已回复到去年的水平。