地产行业：走出低谷 开始新一轮的发展(6)

　　根据一线城市北京、上海、广州和深圳08年2月公布当年的土地供应计划，根据07年上述城市当年的商品住房销售数据，从总量来看，上述城市的土地供应计划仍然不够消费的。

　　4.3一线城市两限房远离核心地带，难以对市场构成冲击

　　从两限房楼盘的建设和市场反应来看，北京广州两地的两限房楼盘的推出大多在远离核心地带的区域。价格在6000-7000-8000元/平米左右，主要以塔楼为主。由于户型和朝向等原因，并没有受到市场的热烈追捧，可见即使是中低收入的消费者对于房屋的居住质量也有一定的要求，如果两限房不能够满足的话，很可能会通过商品房市场进行解决。因此，我们认为，两限房供应是一个长期的过程，难以对市场构成冲击。

　　5、08年一线城市供应压力不大，市场依然乐观

　　5.1上海：新房供应压力不大，未来市场乐观

　　07年，上海在施工面积同比下降4%的情况下，出售面积同比增长25%，住宅销售量创3年来新高，说明上海市场经过05年-06年的调整，消费力强劲。

　　07年底，施工面积与出售面积之比下降到近4年来的新低，2.33倍，说明在建住宅未来只可供2.33年的销售，新房供应压力不大，未来市场乐观。

　　5.2广州：新房供应压力不大，市场仍然乐观

　　07年，广州施工面积同比增长5%，出售面积同比增速远超施工面积增速，增速为34%，住宅销售量创历年来新高，说明07年广州市场住宅需求旺盛。07年底，施工面积与出售面积之比同样下降到近4年来的新低，2.33倍，在建住宅未来只可供2.33年的销售，未来新房供应压力不大，市场仍然乐观。

　　5.3北京：召开奥运影响施工，新房供应下降，市场乐观

　　07年，北京出售面积、完工面积与施工面积均创三年来的新低，同比增速分别下降21%、15%和6%。07年底，施工面积与出售面积之比3.42倍，创4年来新高，在建住宅未来可供3.42年销售，在银根收紧下未来在建项目的竣工将受阻。08年召开奥运，将影响4个月的施工，预计08年可供销售的住宅将减少，新房供应压力不大，市场仍然乐观，有利于有房销售的开发商，但施工期拖长，在京的开发商资金压力加大。

　　5.4深圳：关内外供需结构失衡持续，关外供给压力较大

　　07年，深圳出售面积和施工面积创三年新低。07年底，施工面积与出售面积之比3.94倍，创4年来新高，在建住宅未来可供3.94年销售。我们认为，在银根收紧背景下，深圳开发商的资金压力加大，施工期将拖长，在建项目竣工速度将放缓，关内外供需结构失衡持续，关外市场供给压力大

　　6、银根紧缩，资金来源于自筹，已完成资本融资或待批公司一旦获得融资将做强做大

　　6.1银根紧缩，开发商的资金来源主要依靠自筹

　　07年房地产开发商的资金来源中通过银行贷款的增速在近年来首次下降，增速从06年的35%下降到30%，尤其是在07年4季度银行房地产信贷大幅收紧的背景下，增速大幅下降。在资金来源中，自筹资金和其他资金来源的增速依然大幅上升，增速分别上升15个百分点和16个百分点。尽管外资在房地产开发资金中占比不到5%，但外资投资房地产的资金增速加快到63%。