地产行业：走出低谷 开始新一轮的发展(4)

　　3.17-3.23期间的成交情况可说明这点，该周住宅成交集中于关外宝安和龙岗，占总成交的85%，而关内供应短缺难以放量。关内各区成交量在60套以下，盐田最少，为13套。

　　1.4南京市场：楼市逐步回升整固途中，成交量有所反复

　　南京3月份的销售量反复比较大，处于探底的过程。3.17-3.23一周成交1220套，创08年来的新高，但3.24-3.30一周成交又回到上上周的1000套下面，成交989套。但3.24-3.30认购量较3.17-3.23上升27.5%，从1130套回升至1440套。尽管实际成交量下降，但套均成交面积周环比上升5.6平米，为104平米，上述情况我们认为南京普通住宅的购买力还是处在逐步回升整固途中，各区板块成交量涨跌互现，观望气氛有待消除。

　　1.5苏州市场：成交量涨跌更迭，房价持续上扬

　　3.24-3.30成交533套，较前一周3.17-3.23(成交803套)下降33%，成交面积6万平米，周环比下降27%，前一周成交面积8.2万平米。3.24-3.30成交均价7565元/平米，周环比上涨9.52%，前一周的周环比均价也上升378.8元/平米，升幅5.8%。

　　1.6杭州市场：出现逐步回暖迹象

　　3.24-3.30，杭州周成交量666套，得益于万科魅力之城和绿城丽江公寓优质楼盘的推出。使周成交环比上涨58%，面积成交7.17万平米，周环比上涨50%。但成交均价13446元/平米，小幅下跌6%。之江房价大幅上涨主要是推出别墅项目。从近期杭州楼盘成交的情况来看出现逐步回暖迹象。

　　2、全国土地开发速度滞后于购置速度

　　07年，全国土地购置面积40000万平米，而土地开发面积约只有26871万平米，开发速度滞后于购置速度48%。07年土地购置同比增速约10%，而土地开发速度同比下降至0%附近，开发占购置的比重由06年的0.723下降到07年的0.662。全国城市的土地一级开发一般由政府承担，因此，这方面的责任在政府，土地开发速度滞后于购置速度，政府推迟交地给开发商进行二级开发，是造成近年来住房市场供需矛盾突出的主要原因。

　　3、全国城市住宅土地供应长期不足

　　3.1全国商品房剩余可开发面积仅够3.03年开发

　　我们对全国历年商品房的土地购置及其剩余未开发土地量做了详细的统计，1996-2007年全国商品房购置土地面积为307581万平米，1996-2007年全国商品房土地开发面积为206147万平米，全国商品房土地开发剩余面积101434万平米。若按容积率2计算，上述剩余可开发土地剩余可开发建筑面积约为231037万平米，若按07年全国商品房销售量7.91亿平米计算，上述剩余可开发建筑面积还可开发3.03年。

　　数据表明，全国城市存量未开发土地并没有像媒体过分夸大的情况，长期来看，城市住宅土地供应不足。