新城控股:极度依赖筹融资抵押、担保及质押均处高位|新城控股_新浪财经

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　　新城控股财务稳健性分析：负债率和现金流

　　（1）公司负债规模及结构情况

　　新城控股近年来资产负债率稳中有升，截至2017年资产负债率为85.8%，较上年提升1.7pct； 2017年净负债率63.3%。2017年，公司有息负债总额达394.7 亿元，同比+60.8%，整体融资成本约为5.32%。具体债务方面，公司完成三期中期票据发行，合计募集资金 45 亿元，综合票面利率 5.55%；完成一期 PPN发行，募集资金 20 亿元，票面利率 6.3%；完成一期 5 年期高级美元债券发行，募集资金 2 亿美元，票面利率 5%；完成一期 ABN 发行，发行金额 21 亿元，优先 A 票面利率 5.38%，优先 B 票面利率 6.2%。报告期末，公司整体平均融资成本为 5.32%。

　　债务结构方面，2017 年公司有息债务结构为：35%为公司债，43%为银行贷款，22%为债务融资工具。其中短期贷款占比36%，长期借款占比64%。融资渠道多元化，包括银行融资、公司债、中票、海外债、ppn、abs、abn。整体融资成本下降至2017 年5.32%。

　　（2）2018年上半年公司债务规模增速快公司出现资金紧张情况

　　总体来看，虽然新城控股2017年债务增速快，但是公司资产负债表表现健康可控。2018年上半年，公司负债水平继续快速增加，根据公司公告，截至2018年6月30日，新城控股借款余额约为人民币646.30亿元，较本公司2017年末借款余额426.64亿元增加 219.66亿元，占2017年末经审计净资产259.82亿元的比重为84.54%。其中银行贷款净增77.11亿元，发行债务融资工具净增33.93亿元，发行债券净增75.59亿元，其他借款净增33.03亿元。

　　公司董事长王振华先生在接受媒体采访时也表示：今年的金融监管政策要求把表外融资放到表内，加强监管，所以（公司）出现了资金紧张情况。快速销售、提倡高周转、实现资金的快速到位是新城确保现金流安全的第一步。其次，新城借助境内外双融资平台，通过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资。

　　新浪财经分析新城控股债务结构亦发现一些隐忧：

　　第一，公司抵押、担保、质押均处于高位。一旦楼市出现较大幅度波动，公司的高杠杆策略可能引起连锁反应，影响公司财务稳健性。公司年报显示截止2017年末，公司存货中的开发成本账面价值 267亿元、投资性房地产账面价值 63.5亿元、固定资产中的房屋及建筑物账面价值 9.89亿元、其他非流动资产中的工业用地及房产账面价值 2.8亿元均已用于借款抵押。同时公司担保总额约412亿人民币，其中直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额高达388亿。而且公司2018年一季报显示公司大股东富域发展集团（王振华实际控制）目前已质押股票合计约7.9亿股（较2017年末增加质押6000万股），占其持股总额的57%。那么未来如果公司向三四线城市下沉的扩张策略受挫，考虑到外部日益趋紧的融资环境，公司急速增长的债务水平叠加高位的抵押、担保、质押，可能会引起公司债务方面的连锁反应，影响公司财务稳健性。

　　第二，调控政策导致房地产公司融资环境恶化，新城控股发新债偿旧债。今年上半年，新城控股发行了总额度13亿美元的美元债；6月份，一笔总额47亿元的私募债发行也已获交易所审批通过；但是进入7月，一笔总额38亿元的绿色债券发行受阻，不得去掉绿色属性变成普通公司债券，发行规模也减至21.6亿元。从发债用途来看，新城控股原定38亿元的绿色债中，19.18亿元拟用于偿还绿色建筑项目金融机构借款，18.82亿元用于绿色建筑项目建设。而调整后的21.6亿元募集资金，扣除发行费用后，拟用于偿还新城控股2016年非公开发行的、2019年3月末到期的两单公司债券。

　　第三，2018年地产公司融资成本迅速上升，直接影响未来公司融资成本。2018年新增的债券边际融资成本比往年要高，开发债2018年利率上浮程度较去年同期高，超50%的开发债利率上浮同比20%，而在2017年80%的开发债利率上浮水平仅在5%-6%（余下为上浮10%-20%、仅两笔20%）。因此未来公司会面对显著提高的融资成本。

　　第四，境外债存量15亿（约100亿元人民币）美元，在目前人民币不断贬值的情况下融资成本或超预期，同时这一百亿级融资通道未来存被叫停风险，可能进一步挤压公司融资通道。公司2017年境外评级为Ba3，今年上调为Ba2，今年年初发行的364天短期债券利率为4.5%。但是伴随着人民币近期不断贬值，公司或许需要承受较高外汇损失成本。其次，目前有关部门目前已经禁止了364天的债券，当前公司364天的美元债券余额为3亿美元，占比较小，禁止对公司影响较小。但是在外汇管制趋紧的背景下，未来地产公司发行美元债可能被全面叫停。总体来说15亿美元境外债的融资通道未来如果被堵上，料想公司会面临更大的财务压力。

　　（3）公司现金流高度依赖融资未来现金流或持续紧张

　　因为房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的经营和发展起到重要的作用。当前市场认为，2018年去杠杆、防风险将持续很长时间，融资环境的趋紧对公司融资能力提出了更高的要求，确保公司资金链安全对公司非常重要。

　　2017年年报显示，公司经营活动产生的现金流净额为-105亿左右，投资活动产生现金流净额仅为2.44亿，而筹资活动产生的现金流净额为190亿左右。换言之，公司当年现金流入基本上完全依赖融资，当年经营活动净流出高达105亿。

　　同时2018年一季报，公司现金情况亦未有明显改善。一季度公司经营活动产生的现金流净额为-30亿左右，投资活动产生的现金流净额为-78亿左右，筹资活动产生现金流净额为61亿左右。简而言之公司一季度亦完全依赖对外筹融资输血，因此公司持续对融资的高度依赖，如果未来因为外部环境出现变化融资通道受阻，公司将会暴露在资金链断裂风险之中。