盈利额最高的国内房地产公司富力地产自2007年年报发布后,遭遇了上市以来最严重的对其资金链状况的质疑:负债比率高达140%,总资产负债率达到76.6%,2008年需归还的银行贷款近74亿元,需要支付的土地款超过80亿元,而目前富力地产手中现金却仅有约13亿元,由于冀望已久的回归A股融资被一再推迟,在信贷紧缩之下,富力不得不展开“自救”行动。[全文][评论] >>查看全部公司观察
信贷政策从紧
·国务院今年严打炒地炒房
·坚决停止供应别墅类房产开发用地
·土地闲置费将按地价款20%征收
·房企IPO募资用于买地将不予核准
富力地产简介

    公司注册资金7.6亿人民币, 集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体,公司于2005年7月14日在香港联交所主板上市,为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业之一。截至07年,富力地产的土地储备版图扩展到了除广州、北京、上海、天津之外的成都、重庆、西安、海南、沈阳以及太原等10个城市。

董事长李思廉简介

    1957年出生,中国香港人,毕业于香港中文大学数学系。现任富力地产集团董事长,广州富力地产股份有限公司董事长。1993年与他的老搭档--富力地产集团副董事长、总裁张力以2000万元资金携手进军广州房地产业,拆迁广州嘉邦化工厂建设富力新居,掘得“第一桶金”。2002年3月,建设北京富力城。

  2007年取得的几幅重要土地,即包括天津富力津门湖项目土地,总建筑面积约157.5万平方米,土地成本约50亿元,是迄今为止土地成本最高的地块。仅去年下半年取得的天津、佛山、广州三幅“地王”,富力地产合计要缴付的地价款就达到112亿元之多。  

资金链绷紧
回归A股路途漫漫

  富力拟发行4.5亿A股: 公司07年4月发布公告称,一旦股东大会审议通过,富力地产将向上海证券交易所提交发行A股相关事宜的申请,发行量不超过4.5亿股A股,其融资所得将用于物业发展及其他用途。
  股东大会通过: 07年6月20日,富力地产在香港联交所发布公告称,在6月18日富力地产召开的临时股东大会上,针对富力打算发行A股的提案,富力股东大会已经以99.62%的高票通过。
  争取年底回归: 07年8月底的业绩说明会上,董事长李思廉表示,在香港表示,随着申请发行A股上市进入最后阶段,争取在今年年底前达成目标,所得资金会继续吸纳土储。
  A股发行待批: 08年3月,富力地产董事长李思廉出席业绩说明会时表示,已向中国证监会提交申请发行A股所需文件,正待有关部门审批,期望两个月内可落实。
  有效期再延长: 08年4月,富力地产宣布,回归A股有效期延长的申请将于今年5月底提交股东大会批准。据悉,该申请将提议发行A股的有效期再度推迟12个月。

小调查

1.你是否认为富力地产资金链紧张?
非常紧张
不好说
在能承受的范围内
2.你认为富力地产能在近期回归A股吗?

不好说
不能
3.你认为富力地产的股价会受到影响吗?

不好说
不会

 资金链紧张
负债率高达139.5%
  负债比例达到139.5%,较06年的71.5%,上升近一倍,目前,富力地产手中的现金仅约13.3亿元。这些数据来源于富力地产发布的2007年年报。
  富力年报称,集团的利率风险来自银行贷款。集团管理层致力维持充裕现金及现金等价物,或透过充足的信贷额度为建设项目提供资金。集团会在必要时于资本市场增加资金或银行贷款。
  “当负债率超过65%时,房地产公司的风险就比较大。”宏源证券分析师杨国华表示。[全文]
现金和银行存款少
  SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹曾出示了一份针对SOHO中国、华润、碧桂园、富力等19家上市房企的一组数据显示,除了SOHO中国、瑞安、华润、绿城、碧桂园5家的速动比率比值在1和2之间外,其余14家都小于1。
  在潘石屹看来,企业的速动比率,即速动资产对流动负债的比率,是衡量企业财务状况的重要指标。如果速动比率非常低,企业的资金链条就很紧张,难以禁得起资金紧缩对企业带来的风险考验,比值在1和2之间则属于合适状态。
  根据年报数据,富力的速动比率仅为0.3,且富力现金也仅约13亿元,但总负债约为415亿元,短期银行贷款约38亿元,长期银行贷款当期部分约35.6亿元。另根据分析师测算,富力2007年拍买下的土地今年要付出80亿元左右的土地款。[全文] 
银行加预售款支撑资金链
  富力相关负责人告诉记者,目前富力主要依靠预售回款和银行的资金运作。若集团成功发行A股,将大大调低负债比率。
  “富力去年为了回归A股大举拿地有些激进,富力希望能撑到A股成功。但是目前看来A股进展未必那么顺利。现在富力只能靠预售款来支撑公司的运转,压力肯定非常大,如果市场成交量持续低迷就更难预测后市了。不排除如果土地款支付出现问题,富力抛售部分土地。”中金公司研究部高级经理白宏炜说。 [全文]
 压力来源
百亿买地筹备A股回归
  07年上半年,富力主要通过收购方式,买下上海、昆山、天津、海南及沈阳合共7幅土地,总建筑面积约为274万平方米。
  9月19日,富力携手深圳鼎力创业投资有限公司以47.1亿元买下佛山一幅建筑面积超过216万平方米的综合商住地块。
  10月3日,它又携手广州合景泰富集团以46亿元拍下广州CBD一幅总建筑面积超过56万平方米的大型商业地块。
  10月4日,富力再次于成都以8.1亿元拍下一幅建筑面积超过84万平方米的大型住宅地块。[全文]
50亿天津拿地创最高纪录
  集团斥资50亿元,通过协定转让方式取得天津市河西区梅江湾一块总建筑面积达157.47万平方米的土地,创下富力集团最高土地收购额的纪录。
  富力地产董事长李思廉称,“此次收购成本高达50亿元人民币,创下集团最高土地收购额的纪录。” [全文]
发力商业地产:5年内17家酒店
   从2003年介入商业地产开始,目前在这方面的投资额占富力近年累计投资额的15%左右。而富力的联席董事长张力则表示,目前在建及拟建的酒店约17家,将在未来3-5年内完成。
  在08年内,富力地产约60万平方米的商业项目开业出租,到了2009年预计投入使用的项目面积超过240万平方米。[全文]
  评论: 中金公司研究部高级经理白宏炜:“市场认可开发商持有更多的商用物业,但是这类物业投入大,回报期长,沉淀资金太多,回报也并不容易达到预期。不排除如果公司资金压力太大,也会选择出售投资型物业。”[全文]
回归A股再拖后
   08年4月14日,富力地产(2777.HK)宣布,回归A股有效期延长的申请将于今年5月底提交股东大会批准。据悉,该申请将提议发行A股的有效期再度推迟12个月。
  “目前富力所有的前期手续已经完成,只等中国证监会的批复。为稳妥起见,决定申请延长一年的有效期。”富力集团董事长助理陈志濠表示,在回归A股后才会展开土地拓展的计划,此前会暂停买地。[全文]
 如何面对
卖楼求生
  “富力地产今年计划销售240亿元,其中上半年85亿元,若不能回归A股,富力地产将拼命卖楼,放缓拿地。”最近,富力地产董事长李思廉的此番表态在楼市引起广泛关注,同时,这也被业界视为富力地产资金链告急的重要信号之一。
  近日,天津富力地产携旗下富力津门湖、富力城、富力湾及富力桃园四盘联展,联手推出“3+2尊享大礼”活动:3送,即送契税3%、送维修基金1%、送购房产权交易印花税0.05%;两重大礼,为99折购房优惠,另加赠送2777元购房喜宴。[全文]
A股融资
  对于如何降低高达139%的净负债权益比,富力董事长李思廉表示方法之一是成功在A股上市。在回归受阻下,富力计划在未来的一年内,继续锲而不舍申请A股发行,但是,在目前的形式下,股市对地产企业提出了非常高的要求,恒大地产在香港上市遇挫即是明证。没有人可以当救世主,锦上添花易,雪中送炭难。[全文]
转让股权
  08年4月22日,据媒体报道,穗恒运收购广州证券的方案出炉。此次出让股权的公司均为广州公司,且三家公司均不同程度涉及地产业务。有业内人士就认为,三家地产公司此举无疑是为缓解资金紧缺。
  广州富力地产股份有限公司拟转让4360万股。根据此次转让价格2.5元/股估算,富力地产卖掉广州证券股权能回笼资金1.09亿元。[全文]
寻求兼并
  2008年房地产市场将出现两种反差较大的情况,一方面是有地筹钱无门;另一方面则是资金实力雄厚手中无地,在此背景下兼并、收购将风起云涌。
  富力董事长李思廉在业绩发布会上表示:对于目前较高的负债率,短期内不买地。在短期内看,资金中压下的富力可以通过转卖地产项目,以获得资金。成为兼并潮中的一环。 [全文]
 各方回应
楼市观望气氛浓厚
  根据富力地产方面的说法,今年一季度富力地产实现协议销售35亿元,这离李思廉所说上半年计划销售85亿元还有一定的距离。若局势持续下去,将对富力地产全年完成240亿元销售额进度乃至资金链的安全构成直接的威胁。 [全文]
投资者:担心银行逼还钱
  公司负责投资者关系的何子钧先生透露,近段时间,致电富力地产的投资者突然增多。“大家关注的问题主要是富力地产现在的市场状况是不是很差,价钱是不是下降了很多;另外就是询问公司的销售情况、银行信贷的松紧以及与负债率有关的问题。”“投资者大多担心富力地产负债率过高,银行会逼我们还钱。”[全文]
公司回应:运转正常
  尽管外界一直对富力地产的资金链表示质疑,但富力地产的投资者关系负责人表示富力地产目前还是有足够的现金去支付急需的开支。“短期债务我们还会再借,银行对于我们目前也没有太多压迫,没有逼债,公司的运转正常。” [全文]
业界人士:房企资金链普遍吃紧
  “今年房企资金链普遍吃紧,银根紧缩,银行贷款更加困难,一些地方原有的授信额度还需要重新审查,扩张过快的企业有可能出现资金链断裂。”一位业界人士说。 [全文]
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