富力自救131亿资金缺口

　　曾郁兰

　　就连富力地产(2777.Hk)这样的盈利额、纳税额“双料冠军”，也开始抓住“五一”短短的3天假期进行降价促销了。该公司2007年盈利53.2亿元人民币，成为盈利额最高的国内房地产公司，但由于冀望已久的回归A股融资被一再推迟，在信贷紧缩之下，富力不得不展开“自救”行动。然而卖楼能救富力吗？

　　资金压力

　　资金压力巨大来源于两个方面，一是富力在2007年拿地过猛，二是近几年富力有数百万平米的高档商业广场、酒店等需要巨额的开发资金，而这些商业物业变现能力又很弱。

　　在高歌猛进的2007年，富力拿地1030万平米，耗资近70亿元，土地储备的总建筑面积在2007年底一举达到2617万平米，比年初增加46%。激进拿地，造成巨大的开发资金压力。据预测，富力预计需投入资金不少于85亿元。

　　另一个对富力现实资金运筹产生极大压力的是巨量的商业项目。富力在广州、重庆、海南、北京的商业项目总计超过400万平米。

　　而自去年第四季度以来，自深圳开始的房地产市场的价跌量缩向全国蔓延，富力的资金压力更加显露无遗。2007年底富力的资产负债率已高达76.57%；有息负债率高达1.57；净负债权益高达139.5%。

　　除了开发资金压力，2008年富力也背负巨大的到期债务偿还压力。根据富力年报，2008年富力需偿还的银行贷款和建筑工程款等流动负债达到207亿元，而可以立即变现用于偿还的现金等速动资产仅76亿元，短期债务资金缺口高达131亿元。

　　降价自救

　　加快销售回款，是富力缓解资金压力的自救路径。富力2008年的目标是销售额由2007年的161亿元提升至2008年的240亿元。为达这一目标，富力地产采用包括降价等各种促销手段，甚至在销售其旗舰项目广州富力桃园时，采用非常规的“分期首付”来促销。

　　若富力可实现2008年的销售目标，或可缓解偿债危机，但住宅和商业项目开发的巨额资金压力仍然存在。富力董事长李思廉在业绩发布会上公布2008年前两个月完成20亿元的合同销售额，3月份前11日又完成6.13亿元。分析人士认为：富力的销售回款能否与200多亿的短期债务相抵，关键看后续月份的销售能否延续3月份的强劲态势，而且资金回笼进度还得与短期债务到期时间相符。

　　另外，分析人士认为：2008年的降价促销，或可增强短期偿债能力，但无疑也会削薄利润，降低长期偿债能力。而富力2009年将到期的贷款为65亿元人民币，甚至超2008年的预计盈利。

　　事实上，进行降价销售，已经成为很多地产企业自救的第一步，在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。