富力地产奋战资金流紧张

　　本报记者 敖虹

　　A股回归未明 富力奋战资金流

　　负债比率高达140%，总资产负债率达到76.6%，2008年需归还的银行贷款近74亿元，需要支付的土地款超过80亿元，而目前富力地产(2777.HK)手中现金却仅有约13亿元。

　　自2007年年报发布后，富力遭遇了自其上市以来最严重的对其资金链状况的质疑。

　　有市场分析人士认为，富力即将为2007年冀望回归A股大幅圈地的激进做法付出代价，甚至预测富力为了缓解资金紧张，不排除出售旗下的持有型物业，并降价销售住宅物业。

　　富力集团相关负责人在接受本报记者独家专访时表示，由于富力旗下几个大型投资物业都在今年才陆续落成并开业，所以并未及时计入年报数据中，导致公司总资产价值被低估，负债比率因此偏高，预计今年二季度该比率就将下降至100%以下相对合理的位置。

　　“若回归A股成功，富力的资金环境会更宽松。但即使不考虑A股因素，富力目前销售良好，一季度已经实现35亿的销售回款。此外，富力已与银行洽谈好贷款偿还事宜并将妥善处理，而土地款和工程款的支付主要集中在下半年，富力有信心通过预售回款加银行贷款的方式确保公司资金链的安全。”该负责人强调。

　　土地激增加剧现金流紧张

　　数据显示，除了万科、SOHO中国、中海外、碧桂园、绿城这5家公司的现金及现金等价物为银行借贷金额的一半以上外，包括富力在内的上市公司现金及现金等价物都远远低于银行借贷金额。这意味着大多数上市房企存在负债率高，现金和银行存款少的普遍状况。

　　SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹曾出示了一份针对SOHO中国、华润、碧桂园、富力等19家上市房企的一组数据显示，除了SOHO中国、瑞安、华润、绿城、碧桂园5家的速动比率比值在1和2之间外，其余14家都小于1。

　　在潘石屹看来，企业的速动比率，即速动资产对流动负债的比率，是衡量企业财务状况的重要指标。如果速动比率非常低，企业的资金链条就很紧张，难以禁得起资金紧缩对企业带来的风险考验，比值在1和2之间则属于合适状态。

　　根据年报数据，富力的速动比率仅为0.3，且富力现金也仅约13亿元，但总负债约为415亿元，短期银行贷款约38亿元，长期银行贷款当期部分约35.6亿元。另根据分析师测算，富力2007年拍买下的土地今年要付出80亿元左右的土地款。

　　此外，在目前银根紧缩的情况下，富力今年要偿还的银行贷款约74亿元，富力要么借新债还旧债，或者也必须利用预售款还债，这意味着富力2008年经营活动的现金流量最低需要净流入74亿元。如果再加上土地款的压力，富力的资金需求非常大。

　　同时，富力在土地储备上也动作频频。富力2007年年内收购的土地共达20幅，合计1030万平方米，目前的总土地储备增加至2620万平方米。

　　“富力去年为了回归A股大举拿地有些激进，富力希望能撑到A股成功。但是目前看来A股进展未必那么顺利。现在富力只能靠预售款来支撑公司的运转，压力肯定非常大，如果市场成交量持续低迷就更难预测后市了。不排除如果土地款支付出现问题，富力抛售部分土地。”中金公司研究部高级经理白宏炜说。

　　银行加预售款支撑资金链

　　富力上述负责人告诉记者，目前富力主要依靠预售回款和银行的资金运作。若集团成功发行A股，将大大调低负债比率。但若发行A股计划稍缓，富力也有信心确保资金链的安全。

　　“我们计算过现金流状况，土地款跟工程款都基本上大部分在下半年交付，这就可以依靠上半年的销售回款去付，目前销售都在按计划正常运行，总体没有太大问题。而且富力也已经跟银行谈好偿还债务的事项。”该负责人说。

　　据记者了解，虽然银根紧缩，但是商业银行目前都偏向支持大型品牌房企，纷纷把贷款额度转向大的品牌企业，而非小规模的房企。记者被告知，富力与国内五大商业银行等保持了良好的合作关系，借新债还旧债亦不是问题。

　　如果银行贷款偿还不成问题，而富力不再购置新地，运用预售回款交付80亿的土地款的话，无疑压力会减轻不少。

　　该负责人也坦言，去年公司购买了很多土地，今年没有太大的计划购置新地，如果A股回归成功，募集的资金也将用来发展现在的项目，而富力对现金回笼非常有信心。