楼市调控升级土地流拍 资金链紧张致房企拿地意愿弱

　　楼市调控升级下800余宗土地流拍 资金链紧张致房企拿地意愿疲弱

　　■本报记者 刘诗萌 北京报道

　　继2014年之后，土地流标潮再度卷土重来。

　　中原地产统计数据显示，前7个月土地流标共796宗，其中一线城市土地流标13宗，二线城市合计流标经营性土地154宗，三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。而据《华夏时报》记者不完全统计，8月初全国至少18宗已经流拍，太原、济南各有8宗土地，天津、株洲等地也各有1宗流拍。

　　不过，与2014年销售市场低迷而导致土拍降温不同，当前土地市场是真正走向低迷。根据国家统计局数据，1-7月份房地产开发企业土地购置面积13818万平米，同比增长11.3%。相比之下，2014年这一数据出现了明显降幅，比上年下降14.0%。并且，尽管土地市场出现了明显的“分化”，即一二线大城市溢价率低，土地流拍增多；三四线中小城市土地溢价率非常高，甚至超过100%，流拍现象也不断出现。

　　易居研究院智库中心总监严跃进对《华夏时报》记者表示，当前土地市场降温同2014年是有本质区别的。与2014年的高库存相比，在当前库存不足的情况下，市场降温实际上是一种“不情愿”的降温，部分房企其实还是很想拿地的，只是苦于资金回笼速度慢，拿地更为挑剔。

　　一二线城市限价“紧箍咒”

　　根据中原地产的数据，一线城市合计住宅土地流标达到了11宗，总起价达到了224亿。其中北京出现了6宗，广州出现了5宗。二线城市住宅土地年内流标合计高达132宗，而2017年同期只有45宗，同比上涨了193%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，出现土地流标的原因，首先是土地配建复杂，地块属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例，地块处于远郊区，而且地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。

　　记者查阅公开资料发现，北京流拍的地块中，有3块位于丰台，剩下3块分别位于密云、房山和门头沟等远郊区。其中，有两块地位于丰台花乡白盆窑村，2014年附近曾经拍出总价“地王”，楼面价为16885元/平米；但2018年1月份拍出的这两块地属性全部为共有产权房，并且限价设定为43000元/平米，还包含全部装修费用。并且，其他流拍地块也都是共有产权或限价商品房，有些地块还要配建大量的交通设施、商业配套，部分公建要自持20年。

　　在二线城市当中，住宅流拍最多的是太原、天津、合肥、宁波、成都等地。其中太原十分具有代表性，2017年全年地价上涨近1400元/平米，涨幅超过30%；全市住宅用地平均地价为4302元/平米，同比增长了34.94%。而8月10日爆冷流拍的8宗地块位于城市热点区域，交通便利配套齐全，地价更是达到每平米4500-4900元之间。周围已交付的商品房项目价格也不低，以太原十二院城为例，2012年开盘时售价为6200元/平米，现在已经涨了一倍，超过1.2万元/平米。

　　针对这一流拍，业内人士分析，最近楼市调控基调升级为“坚决遏制房价上涨”，这次拍卖的8块地起拍楼面价非常高，销售价格不免受到各种审批控制。根据统计局数据计算，今年上半年太原房价同比上涨4.8%，因房价涨幅过快已经在5月初受到住建部门的约谈。

　　“从供求矛盾关系看，限购和限价等政策下，各类开发商会更加注重未来土地交易的风险，多少会有观望情绪。”严跃进指出，太原土地市场未来成长性不错，但很显然在目前拿地性价比不高。

　　三四线城市地王频出

　　同受到严重的限价压力的一二线城市相比，三四线城市原本地价偏低，限制政策较少，因而在土地拍卖市场上“风头更劲”。

　　以浙江南部的三线城市丽水为例，2017年就有丽水市区一块住宅土地拍出高达1.3万元/平米的楼面价，溢价率为185.71%，成为当年的地王。今年4月，丽水南城又一商住地块经过263轮激烈竞价，以楼面价5798元/平米成交，溢价率高达133.1%。

　　湖南株洲也在5月份拍出了两块高价地。一宗被湖南荣盛地产以8.33 亿、溢价137.95%拿下，另一宗由长沙悦安广厦置业以超134%溢价率，近5000元/平米的楼面价获得。

　　根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2018年二季度三线城市住宅环比增速为3.08%，同比增长12.14%，超过全国主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行。本季度19个三线城市的住宅地价环比快速上涨，增速超过3%，比上一季度增加4个；29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。

　　根据统计局数据，7月末全国商品房待售面积54428万平米，库存数据已经跌至50个月最低。张大伟表示，全国性的去库存周期已经完成，大部分标杆房企都开始积极拿地。从全国数据看，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交纪录。

　　不过，伴随着地王频出，三四线城市土地流拍的情况也逐渐增多，从全国流拍土地的数量来看，三四线城市也占了大头，比一二线城市的3倍还要多。近期，丽水和株洲也都出现了流拍，7月6日河南许昌出让5宗土地无一成功，8月15日四川南充、眉山共6宗出让地块也接连流拍。

　　中信建投分析师陈慎、刘璐在研报中指出，300个城市以及各线城市能级的数据均显示，土地溢价率均从2017年下半年开始持续下滑。平均楼面价今年3月开始也出现了下滑，一线城市3-5月平均跌幅达44%，二线城市自2月起持续下降，平均降幅12%，仅有三线城市维持增长，但增速也在下行通道。

　　房企融资压力大

　　张大伟认为，房企资金压力也是导致土地流拍的主要原因之一。从2016年“9·30新政”开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

　　据统计，上半年楼市调控高达192次，累计叠加7月单月的接近70次调控，2018年短短7个月房地产主要城市调控次数就达到了260次，相比去年同期上涨了80%，刷新了历史纪录。楼市政策范围不仅是一二线，更多三四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等等。目前各地仍在“打补丁”，全方位封堵任何炒房的可能性，从而遏制房价上涨。这些都导致房企资金链逐渐开始紧张，而后续预计流标土地数量和范围有可能在2018年7月后继续扩大。

　　严跃进也表示，从市场参与的情绪看，房企不拿地背后也是一种无奈。目前企业资金回笼方面其实是有一定压力的。尤其是银行按揭贷款发放节奏比较慢，很多房企的房屋销售回款速度慢。但是后续若是销售资金回款速度加快，那么房企其实还是会有积极拿地的动作。

　　在他看来，近期部分土地供应部门较为关键的是要关注企业拿地的心态，分析房企拿地的压力，进而形成科学和有效的供地模式。否则房企拿地盈利的账都算不清，那么也不会去拿地，这样就会导致一种很奇怪的现象，即大城市土地流拍，中小城市土地溢价率非常高。

责任编辑：魏雨