全国近800宗土地流拍 地价会传导给房价？

　　土地市场开始降温了吗？ 要加强房地产调控的有效性，也需要完善传导机制 本报评论员 欧阳觅剑 近期，一些机构的研究显示，下半年以来，土地市场出现了比较明显的降温，主要表现为土地成交溢价率降低，而且土地流拍现象增多，同时，土地成交面积增幅收窄。 例如，易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，8月，受监测的40个典型城市土地成交溢价率为17.3%，环比下降1.7个百分点，同比下降20.9个百分点。据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗，比2017年全年都多。中国指数研究院数据显示，8月，全国 300个城市共成交土地面积同比微增1%。土地出让金总额同比小幅增加4%，涨幅明显收窄。 当前，人们对房地产市场形势尤其是房价走势非常关注。土地市场的情况无疑是重要信息，可以反映并影响房价的走势。那么，土地市场降温的判断是否确凿？能否使热度已经开始上升的住宅市场冷静一些呢？应该说，目前的数据还不能确认土地市场已经降温。 我们先来看土地流拍的情况，今年土地流拍的现象增多了，但不是下半年才开始集中出现，上半年流拍的就很多。但上半年土地成交面积和金额的增长率都很高，易居房地产研究院的数据显示，虽然6月以来增幅收窄，但1-8月土地成交建筑面积的累计增幅仍然高达20.3%。这是一个很高的增长率。而且易居的数据显示，8月一二线城市的土地成交面积环比是高增长，三线城市土地成交面积环比大幅下降，但同比增长率非常高。因此，很难说土地成交已经开始趋势性地减速了。而土地成交溢价率下降，则与限地价有关。 其实，土地成交溢价率下降，甚至不断出现流拍现象，与地方政府在土地出让中设置条件有关，比如限房价、竞自持等要求。本来土地起拍价就很高，设置的条件再趋严，开发商拿地的意愿就下降了。因此，就出现了一些地块难成交、部分城市土地成交面积低增长的现象。例如，1-7月北京土地市场出让建设用地面积同比下降28.39%，土地成交金额同比下降37.35%。 但就全国的整体情况而言，土地市场的热度还是比较高的，虽然月度之间会有波动，但累计增长率很高。当然，相比去年，土地市场是降温了，开发商拿地时要认真考虑土地出让的价格和条件，所以出现了整体偏热、局部偏冷的情况。诚如一些分析所言，开发商拿地时更理性了。这与他们的资金链收紧有关。 而在住宅市场上，并没有出现降温的情况。国家统计局的数据表明，1-7月住宅销售面积和销售额的增长都较1-6月上升了。8月刚过，一些机构已经发布了当月部分城市楼市成交数据。中国指数研究院的月报显示，8月监测的主要城市楼市成交面积环比上升5.80%，同比增长19.88%。8月北京楼市成交面积环比增长43.13%，同比增长39.12%。从总体情况看北京楼市回暖了，但是，有报道指出，作为楼市供应主力的限竞房卖得不那么好。这也是整体和局部释放出相悖的信息。 不同角度信息相互“打架”，让人们难以判断房地产市场的形势。这可能反映了市场的某种分化。可以判断的是，目前房价上涨的趋势并没有被抑制住。要实现政治局会议要求的“坚决遏制房价上涨”目标，调控不能放松。而且，调控需要更加有效。 一些城市在土地出让时设置限地价、限房价等条件，就是一种调控措施。今年土地流拍频现，这些城市的政府仍然坚持这些条件，可见调控力度之强。但是，在土地市场实施的这种调控未必能起到遏制房价上涨的效果。一方面，开发商高价拿地会引导房价上涨预期，那么，限地价、限房价能够稳定市场预期，这对遏制房价上涨具有正面的影响；但另一方面，设置这些条件，再加上起拍价比较高，会导致土地出让面积减少，而这又可能导致房地产市场上供给减少。从历史经验来看，土地供应总是不能完成计划，是一些城市房价持续快速上涨的原因之一。 使土地市场上的调控更加有效，是坚决遏制房价上涨的重要内容。这是一个颇具挑战性的任务，政府供地多，开发商的开工、竣工面积未必多；而政府供地少，开发商的开工、竣工面积就有很大可能会减少。也因如此，我们不但对土地市场是否降温难以判断，而且对土地市场降温会如何影响住宅市场也难以判断。要加强房地产调控的有效性，也需要像货币政策那样，完善传导机制——从土地市场到住宅市场的传导机制。[详情]

　　各大房企在中西部城市开展争夺战 西安土地市场暂不会降温 近日，易居企业集团克而瑞研究中心发布了1-8月份房地产企业新增土地TOP100榜单，其中，碧桂园在新增土地价值（2391.7亿元）以及新增土地面积（9170.3万㎡）两个榜单上均为第一，另外，万科、恒大、融创等都名列前茅。而西安，新增土储建面为近1000万平方米。业内人士分析，未来大西安土地市场竞争的激烈程度会有增无减，西咸、高陵、临潼、鄠邑的土地会迎来激烈争抢，土地获取成本会继续上涨。 中西部区域为TOP100房企土储布局重点 8月份，部分房企都公布了半年业绩，从1-8月份房地产企业新增土地TOP100榜单上各梯队房企销售和新增货值来看，超过5成土地被销售TOP10所获得，新增货值在百强占比达到50%，规模上仍有较大上涨空间，土储上领先的优势成为新城、龙湖、华润冲击1500亿、甚至更高业绩的底气。 榜单分析显示，从拿地销售比来看，1-8月销售百强房企平均拿地销售比为0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。但TOP11-20梯队房企1-8月拿地销售比仍达到0.56，高于百强平均值。在冲击千亿、1500亿规模的路上，较其他梯队房企而言投资更加积极，旭辉、阳光城等企业货值快速增长。 数据显示，截止到8月末，销售TOP100房企在三四线新增拿地建面占比达到60%。而中西部成为房企布局的重要区域，新增拿地建面占比接近43%，高居第一位，重庆、郑州新增土储建面大幅领先其他城市，昆明、西安、武汉等城市排名也相对靠前。其中，西安的新增土储建面为近1000万平方米。可以预见，未来各大房企在中西部城市争夺将愈发激烈。 全国土地市场降温 西安2宗地流拍 另外，自三季度以来，全国市场土地流拍数量增多、溢价率明显下滑。中原地产近日发布数据显示，前8月，一线城市经营性用地流标流拍13宗，去年同期只有4宗；二线城市土地流标流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流标流拍的土地宗数涨幅均超100%。例如，8月底，武汉出让10宗地块，最终7宗成功出让，2宗流拍，1宗拍至熔断；广州从化“火界”地段10万平方米2宗商住地遭遇第七次流拍；福州4宗地块均在一轮举牌后成功出让等等。中原地产指出，流标流拍的土地质量普遍不佳，多具有远郊地段、配建规模大、权属关系复杂等特点。与此同时，部分地块挂牌价格过高，土地交易规则苛刻，也是导致企业放弃的因素。 目前，多个热点城市为控制地价过高，普遍对土地设置最高限价，同时提出配建等要求，西安也不例外，一位新进西安市场的房企营销负责人表示，因为限价政策比较严厉，所以就算地块优质，企业也普遍不会冒险去高价拿地。在楼市调控不断深入的大背景下，土地市场正在走向理性。 而近期，西安也出现2宗地流拍。据西安市国土资源局公告显示，8月17日位于灞桥区的BQ2-4-54地块因申请竞买人数不符合拍卖文件约定，造成宗地流拍；8月21日位于莲湖区的LH2-14-40-1号地块同样因竞买人数不符合拍卖文件约定，导致流拍。但是，有业内人士分析，两宗土地流拍可能和地块出让条件有关。 本地供需不平衡 土地供给依然重要 西安市统计局近期发布的数据显示，上半年，西安市房地产开发完成投资1316.36亿元，同比增长8.8%。其中，土地购置费263.19亿元，增长94.0%，土地购置费占西安市房地产开发投资的20.0%，拉动西安市房地产开发投资增长10.5个百分点。 可见，西安土地市场仍处于高温。从近期的有关数据来看，土地价格持续走高，平均楼面地价达到2803元/㎡。从7月份一组市场数据来看，在净地公开招拍挂中，房企竞拍激烈，高陵、浐灞、西咸国际教育园区等宅地价格涨幅明显。其中，西咸国际教育园区一宗宅地引来10家品牌房企竞拍，成交楼面地价超过6000元/㎡。位于三环外灞河新区的商服用地拍出了1607万元/亩最高单价；高陵一宗商品房用地溢价率达到480%，同比涨幅近10倍。据统计，8月西安市合计供应土地24宗，供应土地面积196.70万㎡，环比上涨近一倍。 美城机构市场部总监沈玮表示，目前西安土地市场还是很火，主要是因为主城区已经无地可拿，而政府需要扩大西安版图，所以需要往一些非限购区域扩张。如安康、榆林、杨凌、宝鸡等周边区域。西安土地市场暂不会出现降温，因为市场供需关系，开发商只有愿意拿地，供应量才会上来，才能从根本上解决供小于求的矛盾所在。 有业内人士分析，下半年土地供应速度要比上半年更快，竞拍激烈程度依然，郊县市场还将继续走热。此外，以蓝田和渭南为代表的远郊及周边三四线城市吸引了融创、碧桂园、富力等品牌开发商争相入驻，未来大西安将迎来新一轮的地产价值兑现。而随着土地出让更为正规化、透明化，公开招拍挂未来会大批量供应，存在较大的合作机会。 华商报记者 张毅 党兰[详情]

　　三大利空信号来袭，楼市究竟有多凉？ 来源：房屋屋 作者：凯风 与八月持续的高温相比，楼市正在变得越来越凉。 第一大利空，来自于约谈问责制的落地。 8月17日，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五地政府被住建部约谈。 要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。 这5大城市分布于天南海北，唯一的共同点就是房价还在上涨。 根据国家统计局数据，7月份，三亚新房环比涨幅3.7%，在70城里排名第一；海口涨幅为2.3%，排名第9。烟台、宜昌和扬州同样排名靠前，环比上涨幅度全部接近3%。 这其中，海口、三亚在今年五一期间，刚与成都、西安一道被约谈过。这一次二进宫，两地不可谓不紧张，约谈后第二天： 三亚宣布，已查封3个地产项目售楼处，检查了53家中介，其中31家被取消经纪备案，35人被列入黑名单，禁止从事房地产经营业务。 大热必被调控，这是新阶段楼市调控的常态。不过，这一次约谈的与众不同之处在于，这是官方定调“坚决遏制房价上涨”之后的首次约谈，也是住建部表态“楼市调控不力要坚决问责”之后的首次约谈。 这意味着，约谈不再只是走个形式，如果不能稳定市场预期，问责之剑有可能就要加之于身。 形势已经全面发生变化，谁也不愿意当这个投名状。 第二大利空，来自房企融资全面受限，土地流拍成常态。 8月20日，市场传闻银监会暂停房地产信托项目。据华尔街见闻报道，房地产信托业务并未被暂停，但多地自上周开始陆续接到了窗口指导。 信托在房地产融资中权重虽然不是最高的，但在今年银行信贷、发债全面受限的背景下，地产信托一枝独秀，成为房企融资的主要支撑。 2018年1-7月，房地产类信托成立规模3268.51亿元，同比上涨57.31%，可谓一枝独秀。 此番信托融资遭遇强监管，意味着房地产融资进一步受限。 房地产融资主要来源于银行贷款、股权融资、债券融资、海外发债、信托融资、销售回款等六大方面。 此前向银行借钱、向境外发美元债等通道已全部受限，而股权融资和债券融资效果又不尽如人意，销售回款在限购趋紧下也有所减弱，如果信托融资再全面收缩，那么房企融资就只剩下华山一条路。 所以，表面看起来市场正在放水，但在强监管的背景之下，这些水注定难以流到楼市。 要明白，房地产是高负债行业，一些龙头房企的负债率动辄高达200%以上。如果水不够了，且债务到期，那对于很多企业来说，无异于生死考验。 说什么怕什么，从今年下半年到2021年，房企即将进入偿债高峰。 今年下半年的偿债规模是2.9万亿，明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿，房企的现金流面临着极其严峻的考验。 不难断定，房地产行业必然面临一场大洗牌。  对于大型房企来说，虽然融资不会受到太大影响，但资金成本将会逐步走高，这转过来又会限制拿地的热情。 对于中小房企来说，本来在银行信贷、债券融资和海外发债上就不占优势，如今连主要依赖的信托融资也被限制，等待他们将会是什么，不难想象。 其实，土地市场已经感受到深深凉意： 数据显示，今年前七个月，全国已有800宗土地流拍。其中，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。 这也提醒，不要轻易买小地产商开发的楼盘，一旦资金难以为继，烂尾只会是家常便饭。 第三大利空是，房价房租两手都要抓，出头就要“挨打”。 这两天房租超越房价成为热门中的热门，一众租赁中介被认为是房租暴涨背后的主要推手。 不管事实是否如此，也不管中介到底冤不冤，当房租暴涨已经激起整个社会的情绪反弹，必然要有人出来当这个“靶子”。 显然，中介们的觉悟一点都不低。在被约谈之后，8月19日，自如、相寓、蛋壳等10大租赁企业负责人承诺“三不”： 不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。 同时，10家企业拿出手中共计超过12.57万套的全部存量房源投向市场，稳定房租预期。这个数字，已经超过2016年北京全年新房销售量，说中介没有影响房租的能力，谁信呢？ 关键在于，稳房租已经与稳房价一道，成为稳预期政策基调的基本组成。 稳房价，其目的在于防范金融风险扩大化。 稳房租，其目的在于防范房租暴涨影响CPI、就业乃至社会稳定。 房价房租两手都要抓，这意味着无论是房地产企业还是租赁中介企业，都要做好暂时过冬的准备。 所以，这一次真的不一样了。 炒房要被严厉打击，房价仍在上涨的地方政府要被约谈，调控不力的地方甚至要被问责，而房企融资的渠道进一步收缩，货币放水被全面限制向楼市流入的可能；房租与房价一道被纳入管制范围……监管不再是和风细雨，而变成狂风暴雨。 在贸易争端白热化与经济下行压力加剧的背景下，“稳预期”从来都不是说着玩的。 谁没有这个觉悟，谁就可能成为第一个祭旗的对象。[详情]

　　土地财政不可持续 潘璠 今年第二季度以来，一些地区楼市逆调控方向而动，这在某种程度上与对土地财政的依赖有关。在缺乏新的经济增长点的情况下，放弃土地财政，意味着投资增速、税收增速乃至经济增速的下滑。然而，多年来经济发展的实践已经证明，土地财政难以持久，不可持续，切不可迷信。 当下，中国经济正处于一个特殊发展阶段。一方面，正面临“稳中有变”的外部环境，发展充满着外部的不确定性；另一方面，要从高速度增长迈向高质量发展。各地要从本地区地理位置、资源禀赋、功能定位、经济基础出发，寻找并确立新的经济增长点，加快结构调整步伐，实现新旧动能转换，以使地方经济彻底摆脱经验或可资借鉴。 作为在2016年9月30日打响本轮楼市调控第一枪的城市，北京市在近两年的调控中，采取了多项调控措施，并始终坚持“限房价控（竞）地价”的“双控”措施，使曾经炙手可热的土地市场保持总体稳定，也使调控期间新建商品房及二手房价格在多数时间内保持“环比不涨”、同比涨幅有限的状态；曾经“地王频现”的景象也一去不复返；新建商品房销售面积及销售额、土地成交面积及金额也都持续明显下降。 另一方面，北京市紧紧围绕新发展理念和首都城市战略定位，按照高质量发展要求，积极调整结构，推进转型升级和新旧动能转换，打造和培育新的经济增长点，改变对土地财政的依赖。上半年，北京经济同比增长6.8%。在规模以上工业中，高技术制造业和战略性新兴产业增加值（二者有交叉）分别增长17.1%和12.7%，分别高于平均水平8.8个和4.4个百分点。第三产业中，科学研究和技术服务业增长7.8%，信息传输、软件和信息技术服务业增长18.3%；中关村示范区规模（限额）以上高新技术企业实现总收入同比增长14.9%。新的增长点有力地支撑了地方经济发展，使其在基数较大的基础上保持了与全国相同的增速。 上海、深圳等一线城市在楼市调控进程中也取得了实效，实现了多数时间内的环比、同比不涨乃至略降。这也得益于其大力发展服务业和高新技术产业，改变了对土地财政的过度依赖。 虽然一些三四线城市在资金、技术、经济基础、科研水平等方面不具有一线城市那样的优势，但船小好调头，且各地有各地的优势。比如，贵州省近年来积极发展培育大数据及相关产业，上半年其信息传输、软件和信息技术服务业投资增长53.2%，在各行业投资额中位居首位；计算机、通信和其他电子设备制造业增加值增长18.8%，在规模以上工业中位居首位；1月份至5月份，贵州省互联网及相关服务营业收入同比增长90.5%。这都有力支撑了地方经济增长。 相关省份的实践已经证明，摆脱对土地财政的依赖恰逢其时。关键要抓住机遇，选准方向，知难而上，勇于实践。[详情]

　　惨遭流拍！金融高新区以北2.3万㎡商住地无人竞价！ 来源：佛山乐居 尴尬了！ 第二次挂牌！ 大沥江夏立交桥旁商住地惨遭流拍！ 这是佛山今年第三宗流拍地块！ 今年以来，在调控压力下，土地市场明显降温。据不完全统计显示，目前全国土地流标数量已经超过800宗。 地块位置 地块位于大沥广佛路与岭南路交界，占地超2.3万㎡，土地用途为商住地。地块设有最高限价，折合楼面价约1.53万/㎡。 地块示意图（制图：黎毓贤） 值得一提的是，2016年1月，时代地产以总价64亿元竞得金沙洲时代水岸旁一宗商住地块，楼面价高达15298元/平米，为大沥最高楼面价保持者。 近两年南海大沥卖地情况一览 此外，地块开拍前——6月7日，南海国土局发布了《千灯湖中轴线（NH-B-07-08地块）控制性详细规划》的批后公布，根据公示的内容，挂牌地块所在的片区将定位为广佛国际电商城中心区。未来还规划有24个班的小学和初中各一所。【详情】 历史回顾 因系统异常导致美的成交无效 该地块曾于今年6月13日在佛山市国有建设用地使用权和矿业权网上交易系统上进行网拍，在土拍过程中页面突发崩溃，并报出了“HTTP Error 503． The service is unavailable．”的内容，待系统恢复时，页面已然显示美的置业以94826万拿下地块。 后经佛山市公共资源交易中心排查，该结果是由网上竞价过程中云平台服务器出现异常导致交易无法正常进行所致，故判结果该结果无效，并终止了该地块的交易活动。 而此次该地块二度挂牌，小编对比发现，地块起拍价从此前的83206万提高到了94826万，折合起拍楼面价11970元/㎡，该价格正好是当时系统异常时美的置业的成交价格。除此以外，地块的其他挂牌条件与此前相比并无其他变化。 地块要求 AB两区规划 总投资额不低于32689万 根据出让文件显示，此次出让地块位于大沥广佛路与岭南路交界，总占地面积23242.6㎡，将分为AB两区规划。 地块分为AB两区规划 其中，A区占地4746.8㎡，为商服用地，容积率不高于5，限高148米；B区占地18495.8㎡，为商住用地，容积率不高于3，限高100米。其中，B区的商业计容面积介于2500-5000㎡之间，换言之，地块整体可建的住宅部分建筑面积最高可达52987.4㎡。 同时，竞得者需按要求配建社区卫生服务站、文化活动室、物业服务用房、垃圾收集站和公厕等配套设施，项目B区南侧还有2219.5㎡的弹性绿地须由竞得人统一开发建设。此外，地块总开发投资总额不得低于31689万元。 地块竞拍方面，该地块以“先竞地价后竞租赁住房建筑面积”的形式进行竞拍，地块起拍价83206万，设置最高限价121208万。即当地块价格达到1.53万/㎡时，地块转入竞租赁住房建筑面积。租赁住房最高限制面积为49000平方米，竞报阶梯为1000平方米，租赁住房年限70年。 地块周边 毗邻大沥江夏立交桥 周边五金产业集聚 从地块所处位置来看，该地块位于江夏立交桥附近位置，地块南面靠近九龙五金不锈钢交易中心，周边五金产业集聚，地块所在位置也原为部分不锈钢公司办公楼。该地块为2018年南海重点推出的旧烟草市场改造项目，土地权属为私人拥有。 地块外围被绿纱网围住（拍摄时间：5月14日） 目前，地块还尚未完全平整，乐居编辑实地走访所见，地块外围由绿色的纱网围住，地块现场现场仍有机器正在进行拆卸作业。由于地块紧临九龙五金不锈钢交易中心，周边环境较为嘈杂。值得一提的是，地块位于广佛路南侧，下午5时许，该路段车流量较大。 地块周边实拍图（拍摄时间：2018年5月14日） 除了五金产业外，地块周围还有广东南国小商品城、博美铝材五金城等，周边产业氛围浓厚。与此同时，地块1公里范围内也有九龙公园、永旺梦乐城等相关生活配套。 目前，地块周围的在售楼盘主要集中在地块北部，主要包括融创御府和保利珑门。参考此前的售价，片区一手住宅整体均价约为2万/㎡。[详情]

　　曹远征：控制金融周期变成了全球金融的尖端问题 澎湃新闻记者 胡志挺 来源：澎湃新闻 8月19日，著名经济学家、中银国际研究公司董事长曹远征在上海交通大学上海高级金融学院主办的“大国大金融：中国金融改革创新40年”活动上表示，从中国金融下一步改革来看，至少有三个任务要做，第一个就是利率市场化，第二汇率市场化，第三就是人民币全面可兑换。 曹远征表示，这三个是相辅相成的，只有人民币全面可兑换，汇率才能自由化，那么利率才可以市场化。只有这样，中国金融市场的全面开放、国内外金融机构的全面参与，上海才可以成为国际金融中心，中国才能担当大国金融的义务。从这个目标来看，中国的金融改革开放任重而道远，在下一步过程中，尤其是在开放中进行改革就变成了其中的应有之义。 作为中国金融改革最重要的见证者、支持者和推动者之一，曹远征曾长期任职于国家经济体制改革委员会，在上世纪90年代末期参与了中国银行的改制工作，亲历了中国众多金融改革议题。 在谈到中国开始面对的全球金融前沿问题时，曹远征以宏观审慎管理为例。他指出，这是2008年金融危机爆发以后面临的问题，也就是如何控制金融周期的问题，中国在这方面做了尝试，即宏观审慎和微观审慎相结合的管理框架。在今年银监会和保监会合并后，从今后的行为监管、功能监管的角度来看，所有的监管应该是一个原则。比如，证监会将来也可能会进行行为监管模式，那么就会变成一个监管委员会。那么央行不但要承担货币政策，还有宏观审慎监管的责任，央行就有一个新的框架，即双支柱（货币政策和宏观审慎相结合）的安排。 所有的上述这些安排，都是面对全球金融的问题。金融危机的核心就是快速的去杠杆，由于杠杆的扩张收缩变成金融周期，控制金融周期就变成了全球金融的尖端问题。曹远征表示，金融危机以后各种各样的监管措施都是朝这个方向努力，中国也在尝试，在这个意义上来说中国已经在和全球处在一个起跑线上，在探索未来的现象。 就目前的金融风险来看，曹远征谈到，风险仍在加大之中。究其原因，主要有两条：第一是实体经济杠杆高，国有企业的杠杆高；第二是地方融资平台，地方融资平台出现的风险问题不是金融风险问题，是财政问题。 曹远征表示，针对前者，政府部门已经提出要推进国有企业改革等；对于后者，则是政府的支出责任没有说清楚，在政府支出的事权中划清楚，在改革过程中讨论这个怎么办，最近央行和财政一个争论的要点就是地方融资平台。 今年8月初，中国人民银行研究局局长徐忠在经济研究杂志撰文指出，我国地方政府融资模式从过去的“土地财政+平台贷款”模式向“土地财政+隐性负债”模式转变，通过明股实债的PPP项目融资、政府引导基金和专项建设基金等方式规避对地方融资平台融资功能的限制，地方政府债务风险攀升且高度不透明，财政风险可能直接转化为金融风险。 回顾历史，曹远征指出，在1994年的时候财政体制改革做了一步，就是在事权没有充分界定的时候把财权做了界定。当时财政有困难，提高了两个比重，即提高了财政收入在国民收入中的比重，提高综合财政在整个财政收入中的比重。在那个时候我们知道必须要有财政体制改革，第一步就是说清支出的责任，即事权。整个政府的支出责任和地方政府的支出责任，有了边界才可以处理。 “现在地方政府为什么靠土地财政？要发展经济，除了要解决就业还有基础设施，这个基础设施的建设的责任是地方还是中央的，这个事权要说清楚”，曹远征说，“在单一制国家中地方政府就是执行的机构，事权、财权都在上面。我们看现在中国地方是承担了很大的责任，因此就要融资，融资没有办法就是卖地，变成了土地责任。中央已经收70%以上的税了，地方财政是想如何服务民生，如何改善地方的生活水平。” 曹远征强调，一定不要忘记改革的初心，也就是市场导向、市场取向，要相信市场是自我扩张的秩序，是自我生长的秩序，在这个市场导向下政府来推进改革。[详情]

　　■ 社论 土地流拍，一个很明显的原因是开发商已经接收到了市场的信号，市场理性使他们不敢像以往那样在土地拍卖中豪掷千金。 山西太原市最近举办了一场土地拍卖，拿出市内热点区域八幅黄金地块进行拍卖，总面积约82.71万平方米，起拍价合计130.82亿元。这无疑是近期我国大城市土地拍卖的一个“大手笔”，太原当地媒体将其称为“史诗级”的一次土拍。结果却让人大失所望，八幅地块全部流拍，而且其中六幅地块没有一家开发商报名，另外两幅地也因开发商出价与起拍价悬殊太大而未能达成交易。 太原的情况并不是个案。据统计，今年1-7月，我国一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。仅半年多时间，全国流拍地块就近800宗。就连房企必争之地的上海，也首次出现了市中心宅地流拍的情况。在新一线城市苏州，同样出现了多块优质宅地流拍现象。越来越多城市土地流拍，给市场发出了一个明确的信号，在严厉的房地产调控措施之下，红火多年的土地拍卖，已经开始趋冷。 在房地产市场上实行多年的土地拍卖制度本是为了给土地供应建立起更公平、合理的机制，但一些地方政府为了得到更多的资金，将起拍价定得过高，又与开发商联手哄抬地价，以至经常在一些地区制造出令人咋舌的“地王”。当地价不断创新高的时候，房价自然只能创造出更高的纪录，导致很多城市的房价远远超越了普通百姓的购买力，对当地社会经济的发展形成梗阻效应。房价之所以降不下来，一个重要原因正是地价的居高不下，推动着房价不断走高。 已经推进多年的房地产市场调控，正在改变我国房地产市场这种畸形的生态。中央已经明确，我国房地产市场必须坚持“房住不炒”的方针，要遏制住房价的过快上涨。与此同时，要大力推进保障性住房和租房市场的建设。要实现这个目标，必须向市场加大土地供应，而最近各地频频出现的土地流拍则明显不符合这个方向。 土地流拍，一个很明显的原因是开发商已经接收到了市场的信号，市场理性使他们不敢像以往那样在土地拍卖中豪掷千金，但从目前的情形来看，一些地方政府显然还没有捕捉到这个市场信号，依然沉湎于当年“拍槌一响，黄金万两”的盛景之中，向房地产市场供应土地，主要目的不是用来向民众提供住房保障，而是希望攫取更多的金钱，让土地继续成为地方财政的主要支撑，以致宁愿流拍也不主动降低地价。 事实上，这样的时代已经一去不复返。不管是从市场端看，还是从中央的政策调控方向看。7月31日召开的中央政治局会议明确提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。中央遏制房价上涨的态度是明确的，地方政府对此应有清醒认识。 如此，土地财政也已行之不远，地方政府即应坚决与土地财政制度告别，一方面积极扩大土地供应，合理制定地价，满足住房市场多层次的居住需求，通过加大供应来遏制住房价上涨势头；另一方面则应加紧改革，培植新的经济增长引擎，创造条件从土地财政中摆脱出来。 [详情]

　　前七月全国近800宗土地流拍 地价将如何影响房价？ 本报记者 张晓玲 实 习 生 林诗苑 深圳、广州报道 导读 分析人士称，土地市场降温的主要原因是，房企资金回笼速度非常慢，且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。 作为房价中占比最大的因素，土地市场在2018年发生了显著变化：流拍或底价成交大量出现，溢价率持续走低，甚至出现下跌至“腰斩”。 8月10日，太原8宗品相较好的地块全部流拍，引发一片哗然。至此，全国年内流拍的土地已近800宗；同时，全国范围内底价成交的土地也越来越多，房企拿地的土地溢价率也保持低位。 地价下跌也已出现。在今年7月的土拍中，厦门多幅商住用地楼面价跌破2万，如翔安区13-16片区地块楼面地价为18909元，相比两年前同区域的地王37512元/平方米，跌去近一半。 过去二十多年，地价的不断上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，构成了中国房价不断上涨的逻辑链条，但是随着地价的大概率下跌，高房价还能撑住吗？ 土地市场疲态已现 据国家统计局最新数据，1-7月，房企土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%；土地成交价款6619亿元，增长21.9%。 在总量仍然显著增长的表象下，土地市场的疲态已经出现，多城土地流拍或以底价成交。 中原地产研究中心统计数据显示，今年1-7月，全国房地产市场土地流拍一共796宗。 其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三、四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。 尤其值得注意的是一线城市，即使成交的土地，也是底价或逼近底价，成交价格普遍低于两年前。 8月9日，上海宝山顾村出让一幅宅地，底价42.7822亿成交，楼板价2.1万每平方米。两年前同区域土地价格3.7万每平方米；8月14日，广州拍出的5宗地块中，1块地以底价成交，2块仅比起拍价高60元/平米左右，价格也大幅低于两年前。 整体而言，土地成交的溢价率也有不同程度的下行。中国指数研究院统计，上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看，其新增土地储备的溢价率均值为21.1%，同比下降24.1个百分点，土地溢价率大幅回落。 “流拍、底价成交、溢价率走低，说明市场在降温，但这是一种不情愿的降温。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进称，土地市场降温的主要原因是，房企资金回笼速度非常慢，且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。 美联物业总监何倩茹认为，近期土地以底价成交为主，主要原因是土地出让的限制条件比较多，比如达到最高价后竞自持面积、竞公租房面积等，加重了房企建房的成本。 国泰君安分析师谢皓宇则指出，拿地资金严格监管，房企依靠自有资金拿地、叠加龙头企业减缓拿地力度，使得土地购买力有限，最终带来地价下行。 浙商证券也称，开发商资金来源在今年持续紧张，再加上去年是土地大年，房企已补充了充足的货值，今年在拿地方面就更加谨慎。 广州一家大型房企人士坦言，受限价、限签政策影响，公司的销售回款明显放慢，对于拿地的资金预算也相应缩减；同时，热点城市的热门土地限制性因素太多，综合测算下来能盈利很难，公司也不去抢了。 严跃进提醒，近期部分土地供应部门需要关注企业拿地的心态，换言之，分析房企拿地的压力，进而形成科学和有效的供地模式，“否则房企拿地的盈利账都算不清，也不会去拿地了”。 高房价正失去支撑 流拍、底价成交、溢价率走低意味着，地价正在进入下跌通道。 但受上半年三四线城市土地成交影响，全国地价目前还没有出现下跌，“今年土地市场剧烈分化，大城市流拍、中小城市高地价成交，类似浙江丽水等中小城市，都出现了土地的高溢价率成交，甚至超过100%。”严跃进说。 从价格绝对值来看，1-7月，房企购置土地均价4790元/平方米，同比增长9.5%，但增速比去年同期下降了17.4个百分点。 重点房企的数据更能说明地价的走势，其拿地成本普遍下跌。中国指数研究院数据显示，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%，拿地面积同比增长19.8%，拿地成本则下降了16.7%。 其中在一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%；二线城市同比下降7.5%；三四线城市同比下降18.1%。 广发证券分析师乐加栋指出，从地价和房价关系来看，中指院300城市楼面价增速低于统计局销售均价增速，房企拿地成本在持续走低。 过去很多年，中国楼市的房价很大程度上由地价决定，“面粉贵过面包”、“面包”再提价屡屡上演。“一线城市的土地成本，像北京土地成本占房价的60%”，国家税务总局税科所研究员付广军曾提出“降房价首先降地价”的观点。 那么，当下房企拿地成本的下降是否会传导至新房市场，导致未来的房价下跌？ 对此，深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为，房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说，地价下跌对房价的回调是一个有利的条件，但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。 徐枫就香港经验举例，地价和房价之间的显性关系不是特别明显。早些年，有些开发商在香港拿了地王，但是碰上了不好的市场，楼价全面下跌，开发商的楼盘也因时而调整。 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，地价低有利于房价回调，但是不尽然。因为还得看市场的因素，不完全是地价，供需关系和调控也会影响房价的最终定价。 严跃进认为，地价下跌确实可以为房价下跌创造较好的条件，或者说房价上涨的空间相对会减少，所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。但是，地价下跌同时，建材等成本却在上调，所以从稳定房价的角度看，包括地价、建安成本等方面都需要积极管控。 美联物业总监何倩茹则认为，仅凭地价下跌，还难以评判对房价会有何影响。可以确定的是，目前的土地出让方式，会让土地集中到国企、大型房企的手里，因为国企和大型房企的底气更足，资金充足，可以以更低的成本去运营。 [详情]

　　近800宗土地流拍 如何影响房价？ | 檀几条 来源： 叶檀财经 作者：马兰/LMo/薏仁  要闻解读 国内 01扶持小微 我们是认真的！ 一接近监管部门人士表示，目前监管部门对于银行加大对小微企业贷款投放非常重视，要求一些大中型银行对小微企业和个体工商户的贷款利率降至最低，如已有大行的小微企业贷款利率降至4.77%左右。与此同时，监管部门也重新开始鼓励银行开展针对小微企业的无还本续贷业务。（券商中国） 檀评 银行对小微企业的扶持，我们要感恩他们的决心，同时鄙视他们的手段。连无还本这种庞氏骗局都愿意拿来自欺欺人，银行也是被逼急了。放钱的同时，我们却不断听到各个企业的呻吟，从大豆进口商，到纺织行业，从轮胎企业到大型钢企，体量大的民营企业活得辛苦，甚至破产，而小微企业似乎也并没有给投资、消费创造机会，除开传导的时间，我们发现的矛盾是国家并没有想要救行业中的龙头民企。敢借的人最后都脑满肠肥，干事的人反而死得悲壮。 02前七月全国近800宗土地流拍，地价将如何影响房价？ 据国家统计局最新数据，1-7月，房企土地购置面积13818万平方米，同比增长11.3%；土地成交价款6619亿元，增长21.9%。在总量仍然显著增长的表象下，土地市场的疲态已经出现，多城土地流拍或以底价成交。8月10日，太原8宗品相较好的地块全部流拍，引发一片哗然。至此，全国年内流拍的土地已近800宗；同时，全国范围内底价成交的土地也越来越多，房企拿地的土地溢价率也保持低位。（21世纪经济报道） 檀评 这两天房地产又占领了头条。太原下发通知，要求异地购房不得提取住房公积金；洛阳对今后引入高端人才提供住房补贴，但是所谓的“高端人才”基本上和大众没啥关系；四川出台楼市调控“二十四条”，房企取得预售许可10日内须一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。继2014年之后，土地流标潮卷土重来，目前一线、新一线城市土地的溢价率大幅降低，房企获利空间不断缩小，拿地意愿并不强烈。相对于流标严重的一二线城市，三四线城市虽然现在火气尚可，但是长期来看人口流出就会对高房价产生冲击，届时楼市还是得崩。 03挖挖挖 挖出一个新世界 中国工程机械工业协会挖掘机械分会近日发布数据，今年1至7月，纳入分会统计的25家主机制造企业累计销售挖掘机13.12万台，同比增长超50%，创造历史同期第二高销量。其中，三一重工挖掘机销售2.756万台，占据21%的国内市场份额，龙头地位稳固。市场专业人士分析表示，下半年基建项目开工进度及投资增速将进一步加速，三一挖掘机销量有望保持同比增长50%左右的速度，继续稳坐国内挖掘机市场的“头把交椅”。 檀评 自古经济不好就搞基建，终于挖掘机协会也放出来消息确认：我国的基建全面开启了！据最新数据1-7月基建投资同比增速继续下行，其中电力、热力、燃气及水供应业同比增速为-11.6%，造成极大拖累。基建本身不是什么坏事情，政府有责任和义务为国民提供更好的基础设施，问题是总有一些地方政府把钱花在莫名其妙的地方，比方给主要街道的房屋建筑上加彩灯，美其名曰美化城市夜景，其实费钱费力还费电。有钱还是给中西部多架些公路，多维护设施，ok？ 04世界75强很了不起？ 环保之下该倒就倒 受行业市场低迷、贸易壁垒重重等多重因素的影响，近年来中国轮胎产业出现了破产潮。近日，山东永泰集团有限公司被申请破产清算，成为了轮胎行业最大的破产案。目前，山东永泰集团官网已经无法打开。（经济观察网） 檀评 国内轮胎业产能过剩已经持续了很多年，但近几年轮胎企业的日子确实更不好过：先是原材料的暴涨，感谢去产能。同时国家加大环保督查力度，就算是曾经世界轮胎业75强的永泰，都无法与更有实力与财力的国企竞争。所以在这样的环境下，民企倒下是不可避免的。据悉，永泰2016向当地银行伪造贷款材料骗贷5000万，并曝出多起失信和经济纠纷案件，民企之难，不仅难在获贷难，还难在独善其身。 05这一届人民不行啊 越来越难忽悠了 官方最新公布的多个数据显示，我国人口老龄化程度不断攀升，结婚率和出生人口持续下降。五年间，60周岁及以上老年人口激增近25%，结婚率下降21.4%。不少地方拿出“真金白银”鼓励生育，正根据国家统计局《关于做好2018年重点选题调研工作的通知》，对上半年生育情况进行密集调研，涉及育龄妇女生育情况、二孩生育意愿以及“全面二孩”实施效果等。 檀评 如果国家真的采取了某教授的生育基金，大概出国移民的人数将会翻好几番。之前的计划生育，给无数家庭带来了灾难，现在的鼓励生育，又将给年轻人压上更沉重的大山。人家国外都是给钱鼓励生育，只有中国就不生育罚钱。同样的腰椎间盘，中国的确特别突出。 06资本市场没有实话，只有“被离职” 【人民日报：严控不良中介恶意“炒租”】房租起起落落，若契合市场逻辑，并无不可。但无良中介兴风作浪，恶意哄抬，不仅扰乱租赁秩序，加重租客生活成本，更影响城市宜居度，伤害城市形象。严防“炒租”，对相关行为一经查实，即从严处罚、联合惩戒。依法监管，还租赁市场以健康。 檀评 此前“被辞职“的我爱我家副总胡景晖炮轰以自如、蛋壳为首的长租公寓公司以高于市场20%至40%的价格争抢房源，炒高房租，破坏正常租赁市场。房价被恶意炒高，接着涨的就是房价；房价上去了工资却不涨，到时候别提住不起房，连吃饱喝足都成问题。所以炒价背后的中介公司必须严查到底。 海外 07隔壁钢铁侠都哭了！ 在《纽约时报》8月17日本周五报道公布的采访中，特斯拉董事长兼CEO马斯克还原了十天前发推文宣布考虑将特斯拉私有化的情景，声泪俱下地回顾了过去所面临的巨大压力，以及他的工作对他个人身体状况的影响。他认为，过去这一年是他职业生涯中面临的“最艰难、最痛苦的一年”，很大程度上是因为特斯拉空头。周五当天，特斯拉股价低开低走，盘中最低跌破303.60美元，跌幅最大达到9.5%。 檀评 特斯拉私有化的消息从“罗生门”升级成科技股年度大戏。隔壁钢铁侠都哭了！市场不相信眼泪，马上回吐马斯克宣布私有化以来的全部涨幅。因为SEC这回是来真的，特斯拉已经收到传票，最快下周和SEC会面。如果调查坐实马斯克用推特推升股价，马斯克真要哭到人设崩塌了。索性卷卷铺盖来中国吧。 08CEO开门哪！特朗普给你们拜早年 特朗普8月17日发推称，已要求美国证券交易委员会（SEC）进行研究，取消上市公司刊发季度报告的规定，改用半年报代替。他认为此举将有助为企业增加灵活性及节省资金。美国上市公司财报的季度报告制争议由来已久。彭博社报道称，此次特朗普提出的建议，或将废除几十年来强迫企业提交季度报和半年报的传统制度。此前股神巴菲特与摩根大通CEO杰米·戴蒙就曾联合呼吁企业放弃季度报。 檀评 自1934年的证券交易法颁布以来的八十余年，美股上市公司一直被要求发布每季度业绩。这一制度可能在特朗普时代被颠覆。百事可乐CEO取消季报制度，特朗普立即表示支持，SEC即刻表示将研究其可能性。这一切仅仅在周五就完成了，议程之快令人诧异。马斯克笑嘻嘻，最开心的还有上市公司的CEO们，包括之前就提议半年制的摩根大通和贝莱德CEO。积极的特朗普和改制的时间点，颇耐人寻味。大概随着中期选举的接近，与其讨好广大的农民朋友，不如简单粗暴地给财团和企业送份大礼。 09土耳其雪中没有炭 又再添霜 2018年8月17日美股盘后，国际三大评级机构当中的穆迪和标普先后宣布下调土耳其评级。其中，穆迪将土耳其评级调降至“投资级”以下三级的Ba3，前景展望为负面。标普则下调土耳其评级至“投资级”以下四级的B+，和阿根廷、希腊和斐济同类评级。穆迪将土耳其评级由Ba2，调低至Ba3，展望调整至负面。穆迪认为，土耳其经济制定的可预先性，和有效性将进一步下跌，而外界忧虑土耳其央行的独立性，就是例证。 檀评 我想带你去浪漫的土耳其？评级机构冷冷一笑：恕我直言，土耳其就是辣鸡。美国最大的两家评级机构前脚跟着后脚把土耳其及其多家金融机构的信用评级踩到“垃圾级”红线之下。标普更是预计，土耳其的经济衰退就在明年，通货膨胀将达22%。信用评级下降意味着海外融资的成本和难度进一步提高，对土耳其风雨飘摇的经济无异于雪上加霜。埃尔多安要为任性付出代价。环顾全球，还有谁很任性？谁又将成为代价？ 数据和市场 回顾 A股又全线下跌：上证综指逼近2638点、创业板刷新三年半低位 本周五，大家果然被生育基金的消息点燃，的确，这个消息牵涉到全体国民，无论是谁都会被强行征税。薅羊毛，只服这个专家。 周五（8月17日），A股又是下跌，分析师指出，虽然今日人民币及海外股市都有所反弹，但国内投资者对宏观经济等担忧未消，市场人气低迷，大盘继续阴跌。 板块方面，全线下挫，大消费板块持续杀跌，医疗、交运、工程建设、船舶、生物医药、次新股等跌幅靠前，仅煤炭股表现亮眼；个股方面，两市不足20股涨停，跌停个股增多，且超过2900只个股下跌。 汇市 本周初受土耳其危机持续发酵影响，美元重拾凌厉涨势，一度飙升至96.99水平，非美集体受挫。不过在中美将展开谈判的消息传出后，市场风险情绪回归，美元遭获利了结回吐涨幅转而收跌，非美货币纷纷自低位反弹。 离岸人民币大涨，重返6.83关口。 新兴市场方面，缅甸币近日兑美元出现贬值，突破1550关口。巴西雷亚尔、墨西哥比索、俄罗斯卢布等货币本周缩小跌幅。 商品 本周黄金频频再现突发行情，在跌破1200大关后更是一发不可收拾，自周初的1210上方一度下挫至1160关口下方，因市场看空情绪浓厚，且美元持续走强带来压力，尽管土耳其危机重燃避险情绪，但黄金的避险光环已经黯淡。 不过随着美元涨势回落，金价得以暂舒口气，周五强势反弹重返1180上方。 原油市场方面，本周美国WTI原油下跌2.47%；布伦特原油下挫1.35%。市场风险情绪改善为原油等风险资产带来支撑，同时美元承压重挫更是加大了油价的反弹动能，但需求面忧虑情绪依然令油价周线下挫。 [详情]