新建设部改写利益格局 开发商观望楼市剧变

　　荆宝洁

　　敏感的商人嗅到了空气中不一样的味道。

　　进入3月，老潘已经不止一次在公开场合表示愿意建设廉租房。在3月25日新浪房产举办的“民生地产、乐居生活”创新峰会上，谈及保障房建设时，SOHO中国联席总裁潘石屹表示，“如果有条件，我们会参与廉租房、经适房等保障房的建设，并且我建议保障房应建在城市繁华地段，在高档住宅中配建廉租房。”

　　2008年3月，新的住房和城乡建设部成立。

　　这是个微妙的时刻，人们猜测中国房地产市场正在酝酿着的改变。“我最近接触了不少开发商，大多数开发商对新部门的成立持观望态度，他们中的很多人都在怀疑和猜测新部门所公布的住房保障计划能否落实，如果全部落实，房地产市场将出现重大变化。”虎杰投资首席分析员张寅对本报记者说。

　　价值理念导向民生

　　3月11日下午，十一届全国人大一次会议举行第四次全体会议，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于国务院机构改革方案的说明中指出，组建住房和城乡建设部，加快建立住房保障体系，加强城乡建设统筹。

　　根据方案，住房和城乡建设部的主要职责精简为：拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。

　　3月12日，舆论领袖任志强在博客上撰文指出：这应是民众的福音，应是国家更关注于民生的一种组织保障措施。要想成其事，必先利其器，以利其器方能建其伟业。至少让民众看到了住房已被国家当作了一件大事，并设立了专门的机构来进行管理。成立“住房与城乡建设部”(不如直接叫住房部)，至少让民众知道政府职能的归位，让社会看到了和谐的可能与希望。

　　北京大学社会学系教授夏学銮在接受本报记者采访时表示，此次大部制改革与以往历次改革不同，不仅表现在话语方式上，而且表现在价值理念上。具有以下五大特色：第一，遵循以人为本的价值理念，着眼于保障和改善民生；第二，遵循功能结构的建构原则，避免了因人设庙的陋俗；第三，遵循功能整合的组织原理，减少了部门功能的冲突；第四，遵循科学发展的指导思想，更便于宏观调控过程；第五，遵循建设服务型政府理念，有利于政府职能转变。之前，夏学銮一直致力于社会公共政策和社会保障问题的研究。

　　和任志强看法略有相同，他认为，住房和城乡建设部的设立体现了以人为本的价值理念，有益于保障和改善民生。“安居乐业是民生的基本要求，住房和城乡建设部能更好地满足民生的这一基本功能需求。”他说。

　　夏学銮同时也指出，在发达国家，住房问题是社会福利范畴，房地产是商业范畴。房地产商所从事的商业写字楼、商业会馆、商业广场和少数富豪的别墅建设，基本上与大众的住房无关。把住房问题界定为房地产问题，并且一下子把它推向市场，这是房价高和买房难的根源。“成立住房和城乡建设部，让房地产脱离住房，让住房回归住房，这是建立住房保障体系的概念重建、组织保证和机制保障。”

　　利益格局发生改变

　　而开发商们真正关心的是新部门的成立后，现有的利益格局会发生怎样的改变。

　　“有远见的开发商已经开始思考未来在保障性住房建设问题上，是否有资格进入游戏，政府是否会一碗水端平，要知道此前绝大部分经济适用房等保障性住房的建设都是各省市国企在做。”张寅说。

　　此前，北京一老牌国企负责人在接受本报记者采访时表示，去年以来开发商之所以争建限价房，甚至一些实力较强的民营企业也加入了竞争的队伍，主要是因为建设保障性住房更容易获得贷款支持。在这个开发商普遍缺钱的年代，建设限价房不失为一种好的选择，虽然利润有限，但是开发商不会发愁销售，还拥有政策支持。

　　而夏学銮则预测，住房和城乡建设部的建立，说明政府重新介入居民基本住房保障领域，商业性的房地产市场将显著萎缩。由于失去居民住房这一大块的利润，商业物业价格将会有报复性的蹿升。张寅也表示，新部门的建立会间接促使开发商转向商业地产。“此前就有一些开发商做出转型，但是我们私下里讨论发现，新部门成立后刺激了更多的开发商有这种想法。”张寅说。

　　华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎判断，房地产暴利时代将随之结束。“福利分房的结束，制造了一批暴利开发商，今后房地产行业暴利将转变为较好的利润。如果全部政策落实下来，会让市场变得更加健康，走势更加明朗，效率更高。”他对本报记者说。

　　期许新部门亮剑

　　但张寅认为，现在还不到唱赞歌的时候。最终会发生怎样的变化，还要看住房保障政策是否能够全部落实，还没有一个市长拍着胸脯说该市已经完成了政府已经布置的保障任务。对于新部门的建立，张寅更期许政策的执行力。“如果全面执行，房地产的购买人群将迅速被分流，市场形势将完全发生改变。”

　　任志强则指出，住房保障是个系统的工程，涉及到土地的供给、金融政策、总量与需求的控制、税收政策的倾斜、生产力量的组织、建设标准的制定、保障标准的选择等等内容。自然也从管理体制上与其他管理机构密切相关，有着权力和管辖范围的重新划定问题。如果仅仅有这个部的机构，但缺少相配套的手段，则这个机构仍未能发挥出作用，必要的授权才能让这个机构名副其实地运转，并起到改变住房供给格局的作用。

　　夏学銮认为，新的住房和城乡建设部要明确制度建设的四大要件：概念建设、组织建设、设备建设和器具建设，在抓紧进行这四个方面制度建设的同时，要重点进行居民基本住房保障体系的建设和城乡公共服务设施的建设，使住房和城乡建设部真正成为住房和公共服务设施建设部。

　　公衍奎则表示，新的住房保障体系的设立涉及到社会利益的重新再分配。“眼前房地产市场的困局并不是推出几套保障性住房的问题，而是系统问题。重要建立起全新的住房保障制度体系，而非为了缓解社会矛盾、政府压力做出的小修小补。”他认为，国家财政有限，很短时间内通过保障性住房解决绝大多数人的住房问题并不现实。而为了社会公平，各种群体的利益均衡，住房保障体系的建立又必然需要经历一个较长的过程。