房东：本想躺着收钱 结果遇到野鸡长租

　　房东：本想躺着收钱，结果遇到野鸡长租︱德科地产频道

　　来源：德科地产频道

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　　2016 年 1 月 23 日，正月十五的前一个月，成都市晋阳街道办吉福村，一栋五层村民出租房突然发生大火，造成 3 人死亡、6 人受伤。经法院审理，房东被判处有期徒刑 1 年 6 个月，负责赔偿火灾引起的他人经济损失。

　　为什么最后是这样的判决？房东的房子烧没了，不但要赔给别人钱，还要自己去坐牢？

　　所以我们有必要来填补一下，作为房东的权责。哪怕现在租房市场供不应求，哪怕大部分话语权掌握在房东手上。

　　如果你是租客，也可以借此检查一下自己的房东是否尽责。

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　　厨房卫生间阳台、地下室储藏室，都不能出租。这么简单的道理，还需要特地强调吗？

　　2017 年 12 月的一场地下室大火，北京才开始严查地下室群租。地下室一个房间塞八张床，每个人租一个床位，共用洗脸台和卫生间的日子，离开我们还不到一年。

　　厨房卫生间阳台，怎么会有人去住？如果你这么想，你可能在无意识中已经在用精英视角考虑问题了：仓库的工人，他们会租在仓库；保洁人员，会住在工具间；清晨交班的出租车师傅，愿意在车位上将就。

　　同样的道理，商用办公室也不能出租。就算是功能齐全的房子，如果是小产权房*，也不能出租。

　　其实，道理我们都懂，只不过是面对利益时，自己内心的左右互搏。

　　反而是部分没有产权证的房子，是允许出租的。比如以前的农民房*，或者暂时没有办产权证的回迁房。已经交付，但很不幸碰到开发商破产，没有交税款办不了权证，也一样可以先出租。

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　　重点说租赁合同。

　　我们通常觉得租赁合同是用来保障租客权益的，防止房东乱涨价。所以拟写的合同内容，基本上以限定租金和租期为主，忽视很多细节。而正是这些细节，会在日后衍生矛盾。

　　先把合同中需要双方确认的点简单拉一遍：

　　① 每月租金，租期，物业水电和税费的承担；

　　② 如果提前解约，提出解约的那一方要负什么责任，违约金是多少；

　　③ 如果到期不搬，租金怎么算；租客自己新添的装修怎么折算、物品怎么清理；

　　④ 确认房屋里有哪些设施，其中哪些物件属于房东维修范围内；

　　⑤ 房屋设施损害怎么赔偿，甚至包括造成邻居损害的赔偿责任；

　　⑥ 是否允许亲友借住，能否转租，能不能作为商业使用；

　　⑦ 合同被确认无效，或解除合同的后果，合同由什么法院管辖、双方的联系方式和邮寄地址（包括诉讼送达地址）。

　　不要觉得要求得这么细显得斤斤计较，除非你有绝对的自信不会碰到这些情况。

　　理论上，签完合同 30 天内，房东要带着合同到当地的住房保障部门，办理房屋租赁登记备案。

　　但是，第一，登记备案是要交一笔费用的；第二，房屋出租，就是用作经营了，那么租金收入就是要按一定比例缴纳房产税*；第三，备案之后，可能还会影响房东本身家庭的子女入学。

　　所以，很多房东选择不备案。那么需要承担的风险就是，可能面临 1000 元以下的罚款，一旦合同履行出现问题，也会被法院认定为房东存在过错的依据。

　　我们能做的就是把利弊摆出来。至于怎么权衡，大家都是成年人了。

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　　最后再明确一下房东的责任。

　　房东要维护房子，保证它“适合”出租。这不是道义上的帮帮忙，而是法条规定的责任人。

　　出租房的标配是灭火器。上海、北京规定，一套房子出租 10 间，或者居住人达到 15 人以上，需要配备一个灭火器；浙江的规定更严，租客和灭火器需要 1：1 配比。

　　作为消防第一责任人，房东要保证不漏水漏电，不能有异声异味，各种家电不能有安全隐患。就算是租客私拉电线，堵塞通道，堆放易燃易爆的危险品，最后万一因此出事故，房东也脱不开监督不力的责任。甚至像开头的那个判决，构成犯罪也是可能的。

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　　太麻烦了，还是和租房平台签合同吧，我不管过程，只拿租金。

　　中介服务公司的传统玩法，赚的是差价，没问题。但如果是 P2P 模式的长租公寓，我们摘抄一段《DK楼市政策日志》音频中的内容：

目前中国的长租公寓运营机构，主要有四种：地产系（万科·泊寓、龙湖·冠寓等），中介系（自如等）、创业系（YOU+等）和酒店系（魔方等）。当然另外还有一种，野鸡系。

　　如果你选择了看上去高回报的“野鸡系”散租平台，我们有必要来唠叨一下这些平台背后的逻辑。

　　假设原本房租 1 万，长租公寓平台加价到 1.2 万，但同时约定：押一付一。你作为房东，觉得这么大的公司跑不了庙，同意了。

　　平台方以原价 1 万，把房子租出去。但这边又和租客约定：不签租赁合同，租客要去指定的小贷公司签贷款合同。

　　相当于，小贷公司一次性把一年的租金 12 万打给平台方，租客则每月向小贷公司还贷款。这样一来，小贷公司赚了服务费，租客不需要像以前一样押一付三，看上去大家都获益了。

　　最大的获益方是平台。当月，平台付给房东租金和押金 2.4 万元，却一次性套现 12 万；这笔现金流可以继续按照押一付一的方式，拿到 5 套房源；然后再入帐 60 万现金流，拿到 25 套房源……

　　维持这个圈子流动的基础，一是新房源不能断，二是新租客不能断。只要一边出了问题，就会因为房租的价差而玩脱。

　　2018 年 8 月 20 日，第一个爆仓的长租公寓出现在杭州，鼎家网络科技有限公司，“因经营不善，导致资金断裂，已停止运营”，导致 2000 多名租客受损。目前，租客依然要每月向网贷平台还钱，而房东却收不到后续的租金。

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　　根据法律规定，房东如果没有收到租金，是可以解除跟中介签订的租赁合同，并且要求租客搬家的。但是租客和小贷公司签了贷款合同，还在每月还款，一定不会搬。

　　法理不可兼得，法院大概率不会保护房东。舆论可怕嘛，比起租金亏损的房东，可能流落街头的租客更容易博得同情。

　　所以还是回到源头：当长租公寓平台找上门来的时候，要不要接受？这其实同时是一个投资的风险偏好问题。

　　如果价差很大，说明平台承担的风险也很大，同理，房东的隐性风险也大。委托中介时，最好选择全国性的、实力雄厚的连锁企业。

　　另外，在和中介签订的租赁合同中，特别约定，“租客通过网贷平台一次性付清 1 年房租的，中介也应预付 1 年房租（或者至少 9 个月）给房东”；或者“中介有义务向房东告知租客的联系方式和支付租金的方式”，和租客保持联系。

　　我们这么支招，并不是排斥长租公寓市场，并不是号召房东集体防狼。而是要加强对租房平台的识别能力：它是纯粹和金融平台合作、靠着套取现金去拿房源迅速做大，还是靠强大的融资能力来做活市场。

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责任编辑：陈永乐