越是关注 房租就会涨得越快

　　越是关注，房租就会涨得越快

　　原创：秋裤大帝

　　来源：秋裤青年

住房租赁这个市场上只能拿时间换空间，租客想要的谁也给不了，租客得不到的，资本也得不到，谁都得不到。

——秋裤经济智库独家论断

　　这两天不知道是从哪个媒体开始吹风，然后各种貌似有良知的媒体人大力带节奏，让我等百姓的目光聚焦到了一二线城市快速上涨的房租上面，彷佛又是一个刻不容缓的民生问题。大帝一开始对这类消息也就微微一笑很无奈，可是看到各种转发和密集的媒体发声后就不得不问候一下始作俑者他老娘，你TM不是无知就是坏，而且是坏透了的那一种。可以预见，这种风潮最后又是以政府开会发文出台一些措施到达舆论高潮，然后以舆情平复而结束。更可以预见的是，租房市场只会以更加恐怖的涨幅报复给市场，也就是我们常见的调控之后屡创新高。其实，没有这波舆情，房租可能还能涨慢点，越是关注，房租就会涨得越快。

　　你一定会说大帝你逗我呢，以政府对于社会的管制能力，还控制不住租金？我想说的是政府控制房租的难度将是控制房价的百倍，本文大帝就以一个专业资深人士的角度给你们说说关于房屋租赁的事。

　　为啥长租公寓行业这么红

　　租房本是一个有着悠久历史的行业，比如说曾国藩就曾经在北京南城陶然亭附近租房子北漂，和现在的很多上班族一样，文正兄付不出房租去同乡会借钱还写进日记…以北京为例，根据大家认为的最不靠谱中介机构的估算：北京任何一个01年后新建的商品房小区的实际出租率都在20%以上，包含空置率的比例计算的话，自有住房入住在一线城市大概不超过70%。按照链家的数据，北京市大概有150万套租赁住宅在市场面上流通，也就是一年至少产生近千亿的交易行为。这些租房行为在2013年以前，99%都是业主个人出租的行为。租赁双方直接或者通过中介联系签订协议，缴纳押金约定交租方式入住，然后搬离结算再招揽新的租客。其间也就产生了许多专营此道的二房东和中介机构。2014年起，市场开始出台鼓励专业租赁机构发展的声音，于是就产生了长租公寓行业，也就是自媒体号鼓吹的房租上涨黑手，资本大魔王。时至今日，机构租房比例最高的北京，品牌公寓占有了北京大概8%的出租屋市场。嗯，据说就是这8%撬动了房租。

　　我们先来说说为什么到这个时间点一个以私人行为为主的行业开始了专业化趋势。首先，这符合政府的利益。按照我国税法规定，房屋出租所得涉及税收包括营业税（租金高于20000收5%）、城建税、教育附加费和个人所得税，还有最重要的房产税（租金的12%）。如果不计算临时性减免政策，不含个人所得税，北京市的房屋租赁税额为1000亿*17%=170亿，大概可以占到北京2017年土地出让金总额的6%以上。要知道2017年为北京土地出让金的新高，且以后可能就在新政下一路下滑，而土地卖过就没有了。租赁市场可是韭菜田，可以月月收割。尽管目前的租房税收基本上是放飞的状态，但是如果政府在可控的税收成本下增强对这一领域的税收强度，那么这一笔钱相当于开征了一个重要的税源。将个人不可控制的行为纳入机构管理，税收也就有了抓手。此外，流动人口的控制和维护社会稳定和谐也要求公安系统对于租赁行为进行监控，这就更需要将个体行为纳入机构以便管理。所以，大人们其实是最希望这一市场机构化的。

　　其次，房东遇到不靠谱租客的概率和租客被房东压榨其实都属于高发，这样的错配也需要有强有力的中介机构进行链接，而不是传统中介那种收钱拉皮条然后就没事的模式。按照自如CEO熊林的话说租房市场存在结构错配、时间错配、品质错配和服务错配的矛盾。这样就产生了强大的市场机遇诱惑各种创业者杀入其中，资本也就嗅到了万亿刚需的味道蜂拥而至。

　　最后，国内资产价格的涨幅迫使租赁行为成为市场中重要的住房行为，再加上智能电表智能门锁等技术的进步使这个行业正规化成为了可能。换句话说，长租公寓的兴起本身是为了解决租房问题而不是放大问题，更不是资本的阴谋。真是不知道国内这些媒体的编辑上大学时学的是甄嬛传还是延禧攻略，脑洞里全是受迫害的场景。

　　房租上涨究竟是谁的锅

　　在过去的很长一段时间里，房租虽然连年上涨但其实并没有引起大家的注意。为什么呢？因为房租的涨幅哪有房价来得快啊，按照大帝一位投资圈朋友的说法，挣钱毕竟没有抢钱快，于是大家都在关心如何抢和被抢。如今房价上涨要被“坚决遏制”了，突然发现房租上涨终于让大家受不了了，于是就调转枪头说房租。这本没有什么，问题是这口锅扣给谁。

　　扣给中介？中介确实存在一些哄抬局部房租的行为，可是没有中介流通成交会变得非常慢，毕竟不是每个人都可以每天拿个黑牌写上自家的住房信息跟小区门口的保安和街道上的城管躲猫猫。况且，租房子那半个月的中介费跟卖房子比起来简直就是侮辱。可以说取缔中介只会让出租难租到更难，而严格监管中介有必要但是并不能改变房租快速上涨的趋势，要知道业主要求的是至少年化8-15%涨幅，你心疼的只是多付给中介的那半个月而已，面对房东调价你其实无能为力。

　　扣给长租公寓运营方和资本？我给你讲个笑话，大帝在三亚有一处短租公寓在运营，一套海景一居室一年出租差不多280天，均价在260元左右，一年收入72800元。其中业主要48000的保底，也就是说毛利只有24800，接近10000的水电物业，10000的清洁维修，再算上人工一套房一天挣3块！3块！3块！虽然长租不像短租的日常费用如此高昂，但是装修的投入，人工和后台…链家自如公寓今天35万间房仍然亏损，资本也就陪着一起亏，等待的只有未来的可能。所以不知道资本的贪婪在哪里？也不知道品牌公寓究竟黑在哪？上税，缴纳社保，为租客提供有保障的服务且承受亏损慢慢探索，换来的不仅不是溢价反而是指责这就是这个行业这几天的现状。大帝看着他们，真是哭笑不得。

　　那么，肯定是扣给业主了，谁让业主如此贪婪！业主啊，也难！房子之所以是资产中最重要的一种，不仅是因为它价值高昂抗风险能力强，更重要的是它本身带有持续经营产生价值的能力。按照国际上的标准不动产租赁收益率应该在年化4%-8%之间为合理区间，也就是说静态15年的租金差不多可以抵消资产成本。可是各位看看自己租的房子，大北京南二环一套1200万的两居室也就一年15万租金，静态回本80年，一年收益率也就1.25%，要知道现在银行房贷都快6%了。可是租金涨不动啊，毕竟大家的收入实在是上涨太慢了，根本无法承受高租金，在加上万一哪天偷漏税没门了……

　　所以说不去思考资产价格而光考虑租金，就跟又要你风情万种又要你青春可人一样无耻。

　　徒劳的补救，迷雾中的未来

　　房租上涨归根结底在于房价的不合理，就好比源浊而流不清。所有脱离了资产价格本身解决一二线城市的租赁问题都是徒劳的。算上我国流动性的务工人口，我国租房人口至少在2亿以上，但是我们没有租赁法（1901年美国就有了《1901纽约租屋法》）。今天我们的人口仍然会继续会向中心城市迁移，这种吸虹效应的结果就是新移民的收入很难支付大城市的房价，于是租房就是主旋律。这是国情也是规律，可是租不起的出路在哪里呢？

　　前段时间个税听证案上说房租可以抵扣，问题是抵扣要确认金额吧，确认金额的前提是合法合规吧，合法合规的前提是完税吧，税谁交？大帝就曾经交过12%的税因为想要提取公积金，去街道代开发票的时候谁管你具体的政策呢？所以这条政策相当于逼着大家都去开发票，于是租金也就又涨了一波。

　　媒体天天这么吵，最想要的效果不就是政府约谈机构出台限价规定么。限价只会扼杀机构，广大的劳苦大众在出租自己房子这个问题上出奇得一致，别说房产租赁税了，个税都不理你，政府限价我照涨于是机构不能涨机构死掉了。出台惩罚机制？好啊，有房不差钱的干脆不租了，剩下的本来就偷税违法还会在乎你的处罚，要知道越大的风险就要越高的价格。供给不足，黑市横行，于是又是一波涨涨涨！毕竟执法成本如果陷入人民战争的汪洋大海中就基本上天了，得不偿失。

　　有人说政府可以大力发展廉价租赁住房，一定要足够廉价！也就是土地出让金不能招拍挂而用划拨土地，管理机构完全社会公益化，进出机制完善且透明。问题是就目前的状况未来5年所有的土地指标都给干这个都不一定能解决问题，没有卖地的收入地方政府怎么办？你政府拉低了租金，租赁市场又怎么办？这件事干得太晚太晚，虽然还是比不干强太多。

　　说真的对于租赁行业而言，其实是一个拿时间换空间的行业。租金和资产价格之间的租售比迟早会回归到正常区间，也即是说要么房价暴跌要么租金暴涨，你作为个体愿意接受哪一个，作为家庭和社会又愿意接受哪一个？

　　租金受收入水平调节总有极限，于是虽然痛苦，但仍有希望。原本一个有可能可以通过大家努力靠时间消化的矛盾突然被放在聚光灯下，在我们这种运动成风的土地上必然又是一波调整，于是我们离合理的那天更远了。媒体口中租客想要的谁也给不了，租客得不到的，资本也得不到，谁都得不到。你们越是关注，租金就会涨得越快。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

责任编辑：李彦丽