费国平：我为什么提出伪刚性需求

　　费国平

　　7月19日，我在《第一财经日报》发表《谁说房地产调控缺乏合法性》一文，提出“伪刚性需求”这一概念。出发点是鉴于，对房地产业的研究分析和结论，都是基于房地产市场的刚性需求为基础的。文章的本意是想对目前房地产市场所产生的种种问题进行深层次思考，并为稳定房价和稳定房地产市场提出一些建议。没料想的是，文章刊登以后，被不少网站转载，却引来无数的误解。

　　很多读者认为，我是在为房地产商说话，并对文章内容作了不同的理解，我想一方面是我出于职业习惯，使得文章的表述有些令人难以理解，另一方面“伪刚性需求”这个提法，将大众普遍渴望的买房需求用“伪”字定了性，引起大家的反感，所以我想将这个问题继续深入一下。

　　地产巨头的沉默意味着什么

　　既然是市场经济，为什么消费者只能接受开发商的任何条件而无还价之力？为什么调控没有起到遏制房价上涨的态势？市场经济了，是不是就不该进行管制？管制到什么广度和深度才不违反法律？管制中的寻租和腐败能避免吗？

　　房地产调控政策发布后，经常对房地产发表激烈言辞的个别房地产大腕，这次异常地平静。公开的挑战开始走向沉默，这种沉默将会昭示着什么呢？

　　巨头们的闭门会议，会不会形成更大的利益联盟，从而使得市场中的利益相关企业和消费者，更加失去竞争和谈判能力？房地产大企业会不会彻底将中小房地产企业挤出市场，购买者的选择会不会更加稀少，更加失去价格谈判能力？从成熟的美国市场看，各种各样的利益联盟，不仅绑架了美国政府，也绑架了市场。来自全球的跨国公司，不仅已经在影响中国市场的价格形成，也正在影响政府的政策制定，那么这些房地产大腕们的联盟会给市场的未来带来什么影响呢？

　　对房地产业调控的措施，基本是围绕调整供给结构展开，将供求关系决定价格的法则在楼市中的简单应用，是围绕供应结构调整的基础，这也许是从土地供应到小户型供应比例调整，而且调整内容越来越细的原因之一。在现实的市场诚信和法治环境下，要保证这些措施能够不折不扣执行，只有采取更加强硬的态度对开发商进行治理。但是，开发商所占有的土地、金融等其他资源也是全社会的资源，如果带来了损失也是社会财富的浪费。更何况，很多普通居民买不起大房也未必能买得起小房。

　　另一方面的调控，是围绕非自住性商品房购买力量展开的，政策也是围绕寻找这些资金来源，并对这些资金进行管制展开的，近日六部委拟对外资进行限制的措施，也同属此种逻辑。

　　另一个基础是，在房地产商和其他利益相关者的不断推动下，购买需求被不断地刺激扩大，这些需求加上城市化、旧城改造等各种因素，所谓的刚性需求不断增大。

　　取消了福利分房制度(实际也是租住关系)的居民，由于购买价格不断上涨，租金也不断上扬，出现了“安居”危险，租金支付与按揭月供几无差距，能够解决首付的居民，自然不会选择租住。

　　如果租金及上涨是有限制的，这种限制能保障居住者现在和未来的安居条件，并且租房比买房要更加经济合算，为什么要做“房奴”呢？如果房价涨得不比收入快，为什么一定要现在不惜降低生活水平而买房呢？

　　那么，政府能不能直接管制租金和房价？如果能，为什么不直接限制呢？

　　政府对租金和房价没有直接进行管制，可能是不愿意破坏市场经济的价格应当由供求决定的法则，而且直接管制价格有可能涉嫌违背市场经济的原则，还有可能因为限制价格而伤害房地产的持续发展，也或者是管制租金和价格，可能导致更多的寻租和腐败？

　　但是，房产附属于土地，土地是稀缺的，所以商品房也是稀缺的，尤其是房屋的不可移动性和区位特性，局部商品房资源更是稀缺的。居住涉及每个居民，只有保证居者有其屋，才能安居乐业，所以商品房自然具有了公共属性，而具有公共属性的特殊商品和服务，政府应当按照《价格法》进行价格管制。

　　转型中的市场、取消福利分房、大规模旧城改造、城市化进程等因素，使得商品房供应市场，处于房源严重短缺阶段，尤其是大城市和特大型城市。在房源严重短缺、市场化程度不高、政府财力不足的现实背景下，将成熟市场的供应结构照搬入中国，必然水土不服。商品房、

经济适用房、廉租房，必须要增加一部分，实际暂不具备买商品房的条件，但也不愿意居住经济适用房或者廉租房的群体的需求。“居者有其屋”的“有”，起码现阶段不能仅仅诠释成所有，应该通过限制租金，鼓励拥有而不必一定要所有。

　　土地的稀缺性，房源的短缺性，调整应当从需求入手，以调整市场预期为依归，通过调整改变市场价格单边上扬的诱因，使得市场不再对房屋的保值功能呈单向上涨的预期。

　　这种预期的改变，加上现有政策应当足以使来自境内外的各种热钱，非自住性需求自动退出竞购行列。市场预期的改变，保证了供给，需求将会变得更加真实。

　　通过租金管制，使得租房获得的好处并不比像现在这么背着压力买房少，而市场单边上扬预期的改变，更能保证这部分需求的未来利益，通过阶段调整，保证该部分被迫的“假性刚性需求”，不会被迫改变现有生活习惯，不降低现有生活水准。

　　调整需求和市场预期才能保证房价稳定

　　对外资热钱将要出台的政策与限制境内热钱基于同一逻辑，虽然会有收获，但并不能最终稳定房价。实名制受到法治环境等诸多因素的影响，自然难以避免境外人士委托境内人士持有的现象。境外人士委托境内人士成立公司，股票市场借用他人身份证的现象历历在目。而对工作、学习、生活等界定标准的困难，也难以取得预期的效果。对外资进入实收资本的要求，只能限制中、小规模的外资，或者只能催生更多的中、小规模的外资在境外完成集结，成为大规模的资金。

　　这些热钱进入虽然普遍认为，与

人民币升值预期有关，但是，这些热钱并没有流入其他需要资金的行业或产业。

　　所有资金热衷于进入房地产市场，就是因为市场普遍认为，纯粹从供求平衡出发，土地的稀缺性目前和未来需求依然大于供给，所以，基于市场经济的法则，在大城市尤其是特大城市房价必定单边上涨。这种市场普遍共同的预期，是境内外热钱流入房地产的根本原因。

　　如果所有的调控不能增加对诱因的调整，不对市场的需求进行调整，就难以收到期待的效果。(作者为北京隆安律师事务所高级合伙人，上海分所主任)