谁说房地产调控缺乏合法性

　　这些被“房价将继续飞涨”观点绑架的购房者和准购房者，并不是真正的需求者，在一定条件下他们是伪刚性需求者。只有自住性需求中有能力买房、不会因为买房而降低生活水准的人，才能算是真正的需求者

　　费国平

　　围绕房地产新政策的争论越来越激烈。其核心是政府能否用行政手段调控房地产，行政调控要不要遵守法律。

　　调控房地产合法吗

　　政府不干预市场，是基于市场是完全竞争的假设。在完全竞争的市场中，供给者没有影响价格的能力，消费者拥有平等的合同地位。而在独占(垄断)和转型的市场中(非完全竞争性行业)，消费者不具有对价格的影响力，独占有可能产生暴利，不符合社会公共利益，因此，政府有必要对独占、公共属性、公平社会、公众生存需求等交易进行干预。

　　同样，合同自由隐含的假设前提是，交易参与方是理性人，而且合同符合公共利益。当合同自由不符合公共利益的时候，法律基于对合同正义的追求，允许司法或行政手段对合同进行管制。市场交易由合同构成，对合同的管制，即表现为对市场的管制。

　　土地的稀缺，关乎城市中所有居住者、

　　但是，对合同自由的管制必须要保持自由与管制之间的平衡，管制的方法是通过影响诱因，从而调整人们的行为，达到符合公共利益的目的。

　　政府能直接限制房价吗

　　前面已经提及，即便是自由市场经济，也不存在政府不能干预市场，不能对合同自由进行管制的情况，更何况我们是处于转型时期的市场，法治程度较低，市场竞争处于不充分状态，完全由市场自我调节必然会滋生房地产业的暴利现象和个别地方政府的短期行为。

　　由市场自我实现资源配置的基础是竞争公平、竞价公开、程序公正，从而实现资源优化配置。正因为目前市场不能完全发挥优化资源配置的功能，所以适度和适当地对扭曲的市场进行干预，显得尤为必要。

　　根据《价格法》的规定，对于资源稀缺的、公共性的商品可以发布指导价，也可以政府定价。土地的稀缺性、房产的公共属性在现阶段便显得尤为突出，调控房价管制成本最低、最有效的方法是发布指导价，从而提高消费者影响价格的能力，更可以采取直接定价方式。

　　从欧美、日本等国以及我国台湾等地区，源于房屋短缺，以及保证居者有其屋的保障安排，均采取了租金管制，也说明管制房屋价格并不违反市场经济的基本规则。

　　被误导的伪刚性需求

　　房地产刚性需求，是房地产供给者与市场和政府博弈的基本支撑。拥有房产使用权的情形有两种：一种是取得所有权，一种是没有所有权但有使用权(出租是最主要方式)。所谓刚性需求的假设是，绝大部分的房产使用者都需要房产所有权。“居者有其屋”的“有”仅仅被诠释成了所有，而忽略了拥有不一定要所有。

　　由于房价不断推高带来的恐慌性和保全财富不缩水的考虑，使得很多购房者不惜降低基本生活水平而加入“房奴”大军。这些被“房价将继续飞涨”观点绑架的购房者和准购房者，并不是真正的需求者，在一定条件下他们是伪刚性需求者。只有自住性需求中有能力买房、不会因为买房而降低生活水准的人，才能算是真正的需求者。从美国等西方国家看，三分之一到三分之二的家庭选择租赁方式居住，不影响正常的生活是其购房的基准线，也是区别刚性需求与伪刚性需求的基准。

　　改变伪刚性需求的预期

　　刚性需求与伪刚性需求、投机性和投资性需求对未来走势的共同期待，构成房价快速、不断高涨的基础。那么如何调整伪刚性需求，如何改变需求结构呢？这又涉及对房地产价格影响最大的因素，即土地取得方式。

　　土地的供应主要有两种方式，一种是一次批租，一次定价；另一种是将土地的价格分批次征收，首次以较低的价格购置，未来定期进行估值并按新的估值征收

　　影响投资、投机和伪刚性需求的一端是土地供应，另一端是租金。如果将土地的价格分批次征收，房产成本处于不断的变化状态，并且不是必然上升的单一状态，那么投机者、伪刚性需求者必然会有一部分退出短缺时期的竞购队伍。而由于未来的不确定性，投资者也将更加谨慎地选择是否进入。

　　对房价调控的最直接手段是由政府定价。从西方各国管制房租，从而改变需求结构，保证了居者有其屋、控制房价上涨的历史看，对房租和房价的管制，可能会影响房地产开发的积极性，但掌握好限制租金的幅度，并根据市场变化不断调整，并不必然一定会影响房地产开发。行政管制的前置性和广泛性，会降低效率、增加成本，也使寻租现象有了温床，但管制是否必然会滋生腐败，取决于是不是愿意完善监督、完善法治，不能因为管制会存在腐败现象，就完全否定管制本身的意义。(作者为隆安律师事务所主任)