房地产依赖症的抑制效应

　　秋风专栏·

　　通行城市的政府垄断土地供应、开发商垄断城市房屋供应模式，导致城市经济结构迅速地转型为房地产依赖型。房地产依赖型经济，在很大程度是城市经济结构的一种退化，它意味着，城市经济体的创造力在衰减。

　　房地产业中的寻租行为

　　1990年代以来，经济增长方式急剧地转向政府主导、投资驱动，内地经济、尤其是中心城市经济呈现出越来越明显的“寻租经济”特征。经济增长的动力主要不是依靠企业家精神、知识增长、分工的细化和深化，而是依靠地方政府滥用其控制要素价格的权力而慷慨设置的租，且其租值由于某些人士津津乐道的地区竞争——但却没有内在约束——而趋向于膨胀。房地产业则是寻租经济中的一个重要组成部分。

　　在城市政府垄断土地供应、地价倾向于非理性上涨的架构下，获得土地乃是城市经济中最为有利可图的活动。而获得土地的唯一渠道就是攀附权力。在工业化、城市化过程中，由于政府人为控制土地总是处于短缺状态，其价格呈现出单边上涨的趋势。地产商之所以神气，皆因为他们可以接近权力，可以通过权力的曲径获得土地，获得一笔坐在那儿也升值的资产。

　　

房地产商的财富当然不止于此。在开发的整个过程中，房地产行业从每个环节上都可以“寻租”：在土地环节，农民的土地是被廉价征用的，地产商、房产商当然可以与地方政府分享农民那部分应得收益。信贷的价格被长期压抑在自然利率水平之下，储户们源源不断地补贴着开发商们；在建筑环节，城市政府只消在保障建筑工人权利方面略微消极一些，建筑商就可以将工资抑制在很低水平，其中被克扣的那些工人福利，自然成为开发商的利润，至于拖欠工程款，在开发商看来也是天经地义的事情。

　　这些租金正是房地产行业盛产富翁的主要原因。在香港地区，大富豪们的第一桶金未必是房地产业，但让他们的生意发生转机、成为大富豪的，似乎都是他们突然通过某种门道获得了一大块土地。内地一些城市模仿香港地区的土地与房屋双重垄断制度，富豪的生产模式也呈现出相似特征。观察近些年来内地各个富豪排行榜，其所收录的富豪均高度集中于房地产行业，大体上国内富豪有一半以上都是地产商、房产商。

　　这与其它“大经济体”形成了鲜明对比。日本也曾经出过若干房地产富豪，尤其是在1980年代房地产泡沫期间，不过，从长时段看，日本的绝大多数富豪仍主要出自产业、金融界。至于美国，房地产业界似乎从来就没有出产过什么著名的富豪。相反，人们记得的是石油家族、零售业巨头或者软件、网络奇才。

　　企业家精神需重振

　　房地产业的财富生产效率如此高，资本自然趋之若鹜。各个行业似乎都在积极进入房地产行业，很多集团性企业也创建房地产部门。这其中，最为引人注目的是，高科技企业也热炒房地产。比如联想控股早就涉足房地产业，其房地产部门不仅已经实现了物业、住宅、写字楼的多业并举、滚动发展，还通过关联公司逐步完成了在全国的土地储备布局，据称总量已经达到了200万平方米。此外，清华紫光、华为等都已先后涉足房地产领域。国内家用电器零售巨头——国美电器也于前两年大规模进入房地产行业。甚至，北京一家企业，名为“中关村科技”，实际上却是一家建筑业和房地产开发公司。

　　事实上，这种名实不副，恐怕正是当今中国所谓高科技园区经济结构的真实写照：这些所谓的高科技园区对城市经济最大的贡献，并不是高科技，而是房地产业，它们为房地产业的发展拓展了巨大空间。

　　资金流向房地产业，房地产业成为经济的磁力场。香港模式下的经济繁荣，通常就是由房地产业非理性繁荣、经济对房地产业的依赖增强为特征。对土地、房屋价值的神化让资本向这个行业聚集，而这自然抬高房地产价格，其他生产和服务行业的运营成本提高，利润收缩，资金进一步向利润相对高的房地产业聚集。

　　如此众多企业纷纷进入房地产业，正说明了一个问题：房地产企业的进入门槛非常低，专业化程度非常低，是一种最为原始的产业。香港模式下的房地产开发业是一个最不需要创造性的产业。它依靠的是获取土地的技能，而这种技能却完全是非经济的；获取土地之后，在房地产投机盛行的时期，同样不需要什么企业家精神，就可以将土地价值变现。因此，香港模式下房地产企业的利润来自“关系”，而不是知识。因此，房地产业在城市经济中的比重扩大，其他领域的企业也转向房地产业，很可能意味着整个城市企业家群体的企业家精神在衰减。

　　这种趋势也导致企业家群体的精神状态的某种退化。市场会驯化市场参与者的心灵，使之趋向于文明，因为，在竞争性市场中，你只能通过最好地服务于他人才可得到财富。但如果部分市场参与者可借助权力获得其财富，这将会腐蚀他们的心灵，令其在市场交易中无视规则，为了利润而冷酷地对待一切交易对象。房地产商正是这样的一个群体。正是他们，对交易伙伴缺乏最起码的尊重。他们中有人说：成为房奴是你活该。在一个竞争性市场中，一个赚了你钱的商人是绝不可能说这种话的。

　　城市经济如果患上房地产依赖症，也很可能意味着生产率的增长受到抑制。不同产业对整体经济效率的影响是不同的。网络、通信技术等高科技产业的发展，对整个经济体会产生正的外部性。这些产业有强大的溢出效应，这些领域的投资不仅自身对GDP增长有贡献，更可提高其他部门的效率，推动整体生产率提高。相反，房地产行业的繁荣，自身固然对GDP增长有贡献，但对其它行业通常会产生抑制作用。房地产业繁荣，

房价上涨，除了房地产商、房地产投机者——和一些地方政府——之外，没有任何人会高兴。

　　作为一个大经济体，如果房地产业畸形膨胀，恐怕不是健康发展的征兆。社会财富集中到房地产商手里，可能是一种最差的财富配置格局。民众财富大量凝固在房屋上，同样是比较糟糕且风险较大的配置方式。大量城市人口因为房屋抵押贷款而成为银行的债务人也意味着，如果房地产泡沫破灭，则金融风险立刻就会产生社会上的负面效果。

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