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文/夏志琼
最新一轮房价飙升又引得舆论鼎沸，但挨骂的总是开发商，其实从长期来看，银行的低利率对造成房价居高不下有重大责任。
无论从房产的投资和消费的机会成本看，还是从房市有效需求看，不仅房价水平，
而且房价的变动，都和利率息息相关。利率水平决定房价水平，利率变动决定房价走势。房价与利率呈负相关关系，利率降，房价升，利率升，房价承受的压力就大。我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。而持续上涨的房价也成了居民保值增值的一个重要选择。同时因为房价坚挺，银行也很乐意贷款并提供优惠，这一倾向更加刺激了房价上扬。
由于我国利率水平不高，加上银行流动性过剩，导致银行不断将资金通过开发商、购房人投入到房地产行业。而持续的低利率乃至负利率又把储蓄存款“逼”向了房市，制造了投机需求。据有关资料显示，早在2002年我国居民在银行的存款就达到7万亿元人民币，央行为连续7年增加的储蓄存款而寻觅良策，后来连续8次降息，并实行了利息税，但由于各方的保障机制不配套，居民的储蓄意向仍然趋高，到2006年3月底，全国居民储蓄已达到16万亿元人民币。但近两年来由于房价的持续升高，加上投资渠道狭窄，导致居民的房产投资与储蓄比较明显“利好”，所以，储蓄存款已有部分被“逼”了房市。
一是低利率导致资金流入房地产业。由于我国的储蓄率很高，人民币也展开了新一轮的升值周期，为了抵御海外投机资本过快涌入中国，央行限定了很低的银行利率。这也意味着房地产企业可以以很低的成本来筹措资金。这些年来，我国房地产业从开发商的土地储备、开发贷款、建筑商的流动资金贷款到消费者信贷，无一例外来自银行，这整个过程所需资金差不多占到全部房地产资金的80%左右。统计表明，中国房地产开发企业负债率高达76%，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款融通资金。与此同时，在中国银行业总共20万亿元的贷款余额中，超过半数贷款都是以房产做抵押的。可见房地产行业聚集了大量的银行信贷。
二是低利率一直在支撑房价坚挺。中国的房价收入比接近10倍，远远高于国际水平，说明有能力购房的家庭主要是国内一小部分高收入阶层和境外人士。正是这一小部分高收入者享受着住房抵押贷款低利率。更何况住房购买能力最多可以达到5倍的扩张(贷款最多可达总价的80%)，使得中国城镇化进程中积累的住房购买能力出现了集中的释放。由于房价居高不下，不少低收入居民一度持币观望，当他们看到宏观调控效果欠佳，预期房价将会进一步上涨时，也加入购买行列，进一步推动房价走高。调查显示，53%的人认为当前房价偏高，同时在表示房价偏高的被访者中仍有88%认为年内房价将继续上涨。“追涨”心理的根源依然是低利率。
三是低利率剌激投机购房增多。银行贷款利率越低，商品房资金成本就越低，购房者(投资或消费)的购房成本也越低，就会大大剌激房市的有效需求，一步步拉动商品房价格上升。2004年底，北京市统计局联合北京市建委在该市15个小区中随机抽取100幢居民住宅楼，对530户购房者进行了问卷调查。调查发现，北京的商品住宅投资性购房比例为17%。在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电媒水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。据麦肯锡2005年的一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。
根据以上分析可以得出一个结论：要降低房价，一个必要的金融手段就是调高利率。如果利率上升，就会从三方面抑制房市需求:一是开发商资金成本上升，上升的成本必然转移到房价中，最终将削弱购买人的实际购买力；二是购买人按揭贷款利率的上升，更能直接抑制购房的需求；第三是能够制约储蓄资金投机购房。由于利率上升，导致成本上升，最终房价必然会受到明显的抑制。
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