国税总局一纸征令 二手房市场走向何方

　　FN记者 程瑞华

　　传闻已久的个税强制征收这次动了真格，卖房人不能再抱侥幸心理。国税总局出台相关通知，自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20%。该通知还首次明确了一系列的操作细则和税前扣除项目。由此，争议多年的二手房个税终下“强征令”。

　　对二手房开征营业税，是1999年开始实行的政策：买房后一年内出售，要交纳5.5﹪的营业税。去年国家对房地产实行宏观调控，将征税的期限，由以前的1年延长到2年；到了今年，再次拉长期限，猛增到5年。这在一定程度上能够有效抑制房价过快上涨，有利于房地产市场的健康发展。

　　当前房价快速上涨是一个不争的事实。统计显示，2006年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，近几个月同比涨幅呈现逐步提高的趋势。而过剩的资金流动性，是新一轮房地产热的根源。因此，为房地产热降温的最直接有效方法，除了加息，还有加税，打击炒作。

　　国家税务总局目前出台的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(以下简称《通知》)。从横向来看，这是2006年以来紧跟在国六条、九部委细则、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、银监会《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》后又一个针对房地产市场的调控政策，显示了政府全面调整和规范房地产市场的态度。从纵向来看，《通知》是沿续《中华人民共和国个人所得税法》和1999年《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，对二手房个税的又一次明确规定和完善，表明二手房个人所得税从自愿申报进入了全面征收的阶段。

　　国税总局有关人士认为，过去二手房交易个税征收不力，是因为个人转让住房发生的相关费用扣除标准不够明确，各地执行不一；一些纳税人瞒报交易价格或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息，使税务机关依法征税的难度加大；一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，影响了执法刚性。

　　此次出台的措施，对二手房个税征收条件作了细致的规定：区分不同类别房屋，并分别规定其原值，允许合理扣除按揭购房贷款利息和装修费用等；明确对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1%-3%比例内核定应纳个人所得税额。

　　国务院发展研究中心的倪红日表示，这次出台的措施有两大看点，一是细化了有关规定，使得现行政策更具有操作性，同时减轻了纳税人税负；二是强调严格征管，增强税收执法力度。

　　但是，二手房交易征税，能不能对过热的房地产业起到釜底抽薪的作用，还有待观察。从目前二手房市场的交易情况看，供给明显不足，征收二手房个税可能会产生两个后果：卖方考虑成本提高而不“出货”，或者卖方将二手房交易税转嫁给买家。前者将减少供给，后者将直接提高价格————二手房价上涨也不是不可能的。

　　有专家认为，就需求而言，北京市二手房市场中的投资需求不超过15%，而5年以内转让的存量房占总房源量的48%，5年以内转让的二手商品房占二手房总房源量的80%。这种情况下，供需矛盾会因此进一步加剧，二手房成交量将锐减，预计将减少一半以上。而供需关系没有根本变化的时候，房价不会下降，需求经过一段观望期的积累后，反而有可能集中爆发，造成房价的报复性增长。同时，如果此项政策出台后即直接执行，不给市场一个反应时间，那么其在抑制投资需求的同时，势必也将直接影响现有存量房源的供给。

　　从收入效应来说，开征二手房个税，将直接减少卖房者的利润，压缩他们再次投机房产的资本，降低循环炒作房产的空间，这也是出台这一措施的目的。从整个社会的角度，二手房的交易总量将会减少，交易频率将会降低；而从替代效应来说，由于出售二手房要交纳个税，因此，变出售为出租的行为将会增加。另外，拥有多处私房的产权人也可能会选择空置房产以待价格上涨后出售。上述结果对规范房产资源、打击投机炒房行为也许有效，但因为可用于出售的房屋供给量减少，客观上将造成准备购买二手房的普通居住者的购房困难。

　　房价上涨的原因是一个十分复杂的论题，既有供给、需求因素，也有投资、投机因素；既有政策、制度不健全因素，也有消费者心理不成熟等因素。在认识这个问题的时候，我们必须抓住主要矛盾和矛盾的主要方面，才能提出行之有效的政策策略。