征收房产个税抑或推高房价 抬高二手房交易成本

　　本报记者 陆昀

　　8月1日是全国对个人转让住房征收20%个人所得税的新政实施的第一天，按照国税总局的《通知》，二手房交易中，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，对其实行核定征税，具体比例由各地税务局在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。1%与3%的税收标准成为眼下人们最为关注的问题。

　　各地细则相继出台

　　上海8月1日正式出台了二手房交易个税实施细则，明确规定，对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，标准为，普通商品房按照住房转让全额的1%核定应纳个人所得税，非普通商品房按全额的2%代收。

　　杭州市关于个人住房转让征收个人所得税操作细则也已确定。其中，“对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”，规定个人所得税应缴额为住房转让收入的1%。

　　北京市地税局8月1日也下发通告规定，对个人出售住房应缴纳的个人所得税，由税务机关在代开销售不动产发票时与应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。采取核定征税办法，鉴于北京市已调整了

二手房交易计税价格，核定征收率暂按1%执行。纳税人认为按1%计税高于实际应纳税额的，可提供房屋原值凭证等证明资料，按实际情况依法计征。

　　针对从“差额的20%”到“全额的1%”的执行细则的变化，“我爱我家”与“链家地产”的分析人士一致认为，这主要是由于实际征缴个税过程中操作困难而做出的变通办法。征收个税存在三大障碍，一是“取证难”。购房多年以后，部分业主可能已经遗失了相关的法律文件和凭证，如

装修发票、购房发票、税票、购房合同等。没有相关的文件，对于计税房屋的原值就变得不好认定。另外，“出售价”核准计算复杂。北京近期出台了新版的“最低计税价”，房屋的出售价计算相对复杂，除在区域平均交易价格上进行计算外，对于有争议的房屋还需要对楼层、户型等进行系数修正。个税征缴过程中，出售价格的计算在有争议的情况下，进行系数修正的计算方式也显得较为复杂。再就是，“合理费用”认定环节繁多。出售价格计算复杂，房屋原值又因为丢失无法认定，再加上中间的抵扣环节中的税费、装修费、贷款利息等都需要有相关凭证或专业机构出具证明，使得合理费用的确认变得环节繁多。

　　“我爱我家”认为，如果在市场发展过程中能够顺利解决以上几个问题，日后普遍征收“差额20%”的个税较为容易实现；而如果短期内无法解决，则在相当长的时间内市场上都会执行“全额1%”的个税税率。

　　政策仍需进一步细化

　　“链家地产”市场总监金育松认为，北京的政策应该进一步细化，上海将住宅分为普通住宅与非普通住宅相比更加合理。

　　另外，很多中介业内人士指出，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税的规定存在不确定性，如何认定“自住用房”、“家庭惟一生活用房”，产权人人数与自用房屋的关系等需要详细细则加以明确。

　　北京中原三级市场部提出，对于5年起点、终点是否参照营业税征收的标准，也应有具体细则。另外，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用的合理界定比较难，应对此有更加详细的规定。对于出售5年以内经济适用房的征收标准若以原购买价出售，是否需征个税，计算其他税费的标准是以售价还是以最低计税价格为准，都还需要进一步明确。

　　个税政策抑或推高

房价

　　显然，征收房产交易个税是为配合本轮房地产宏观调控的一项税制完善政策。其出台的目的是要抑制市场投机，稳定市场价格，并通过在内容上进一步明确和细化相关征收细节来确保“强制征收”能够得以实行。然而，征收个税对房价到底会有怎样的影响？

　　厦门大学不动产金融研究中心郭晓武博士认为，该政策强化了国家对“住房转让利益”的分配，对现有市场的利益博弈格局产生了很大震动，表明无论此项税负是否能够被纳税人转嫁，国家都要参与利益分配，原有利润空间被压缩了。该政策对市场交易主体的影响不尽相同。多数二手房投资人选择了观望，并不急于出售手中的房产；部分投资人采取了以租代售的积极防守策略，准备做好中长期投资的打算；只有少数投资人选择了降价抛售。选择降价抛售的投资人普遍投资规模偏大，而且自有资金不足，主要靠金融信贷在维持资金链，因此对调控政策非常敏感；不急于出售的投资人其投资规模适中或较小，而且自有资金与金融信贷的配比相对合理，因此对调控政策不太敏感。

　　郭晓武认为，个税政策对市场交易量的影响非常显著，由于它破坏了原有的市场秩序，动摇了利益分配格局，使市场流动性大为降低，加重了市场观望气氛，不利于二手房地产交易市场的正常发展。但不要过多指望它能够抑制房价或投机炒作，由于真正左右房价走势与市场投机的是房地产市场供需状况，而不是某一项税收政策，所以不能过多指望它能够抑制房价或投机炒作。该政策客观上其实抬高了二手房的交易成本，因此，这项政策有可能会推动市场价格的进一步走高。