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在地产行业的市场化趋势中，能够生存下来的企业可能只有两类，一类是“万科”这样的大鳄；另一类就是注重产品差异性的专业化地产商。 户才和/文
对一个希望有所作为的地产商来说，北京与上海是两大必争之地。“亿城股份”(000616)亦不例外。自从2000年以来，这匹业界黑马，一直活跃在北京西部的地产市场上。
“亿城股份”借壳
2003年1月，“大连渤海饭店(集团)股份有限公司”(000616)正式变更名称为“大连亿城集团股份有限公司”，这意味着北京亿城集团通过入主上市公司打造专业化房地产运作平台的努力终于尘埃落定。
“房地产行业在国外是被当作准金融行业来看待的，一个良好的资本运作平台，对于房地产企业的发展起着非常关键的作用。”亿城集团股份有限公司董事、副总经理郑力齐并不讳言，公司董事会一开始就有着打造地产专业平台的想法。
“尽管关系在地产行业扮演着十分重要的角色，但是伴随着行业的市场化进程，专业能力和资本实力将会对企业的发展有着决定性的影响。”郑力齐认为，在中国资本市场不健全的情况下，企业本身的专业能力以及证券市场的作用越发突出。
“亿城股份”向房地产业转型的最后一次股权变动，发生在2002年9月。大连渤海公司与其控股子公司大连渤海教育投资有限公司，以大连王子饭店87%的股权和23950.33万元债权，等值置换云南科新投资有限公司持有的“北京亿城”49%的股权。至此，“大连渤海”与“渤海教育”分别持有“亿城地产”79%和21%的股份，从而实现了对已有房地产业务的100%控制，“亿城股份”以地产业为主、教育及酒店旅游业为辅的产业格局也开始成形。
京西贵地
“我们的目标是集中优势资源，在一个区域里做大做强。我们作过一个综合比较，‘万科’、‘金地’以及其他地产类上市公司，在一个区域的资金投放大概都在5亿元左右。这正好和我们上市公司目前净资产的规模大体相当。”“亿城股份”地产事业总裁鄂俊宇表示，其主要资本将投资在北京区域，“北京市场内部还是有着明显的差别。相对而言，我们对西部地区比较熟悉，在拿地时心里比较有底。”“亿城股份”目前的地产项目如“碧水云天”、“亿城中心”、“万城华府”全部集中在北京西部的万柳地区。业内人士透露，为拿到这几块地，“亿城股份”付出了较高的代价，原因在于万柳地区一级开发的成本比较高，而此前转让的土地又都比较便宜。
北京历来有“东富西贵”的说法。正是看中了万柳地区适宜居住的特点，“亿城股份”才由此开始了自己的地产之旅，并将成为万柳地产的“收官者”。“‘万城华府’是万柳最后一块住宅开发用地，它将成为京西最高端的城市别墅的代表。”
差异化道路
与此同时，“亿城股份”也进行了其他拓展，如斥资6000万元收购阳光四季花园公司60%股权，开发坐落于亦庄北京经济技术开发区西北的7万平方米“卡尔生活馆”项目。
“我们正在积极尝试通过多种途径获取土地资源。”郑力齐表示，“亿城股份”将继续努力通过收购项目公司并股权的方式来获取土地。最近的信息表明，目前北京大约有1200多个符合“协议出让土地”的“楼盘”都开始着急地寻找下家，“亿城股份”正期待着成为这样的下家。
“在地产行业市场化趋势越来越明显的情况下，能够生存下来的企业可能只有两类，一类是‘万科’这样的大鳄；另一类就是注重产品差异性的专业化地产商。”“亿城”旗下北京万城置地房地产开发有限公司市场总监李澍表示。针对时下地产界关于 “土地和金融政策变革将限制超大盘的产生，淘汰弱小的企业，精化中间型的企业”的论点，李澍表示，“亿城股份”这样的企业应当应对消费需求的升级，在不断扩大的规模下做出精品，走出一条品质差异化的道路。
“三里屯3.3”就是“亿城股份”寻找差异化的一种尝试。这一楼盘坐落于北京三里屯酒吧街，占地6100余平方米。按照“亿城股份”的计划，它将成为北京首家24小时营业的时尚生活中心。而地处凉水河畔的“卡尔生活馆”则堪称Townhouse第2代，将把景观与居住融为一体。
针对北京精装修房市场上供需之间的剪刀差(市民愿意买精装修房的比例占60%以上，而目前开发商提供的精装修房只占整体供应量的12%，厨卫精装的仅为9%。)，“亿城股份”还提出了一个“双S行动”，即 service(服务)＋ selection(选择)。“这是‘亿城股份’充分了解到购房者的需求，并在综合平衡购房者、开发商、材料供应商和装修单位的能力与利益的基础上，提出的有利于各方的装修计划。”时任亿城房地产开发公司总经理的刘云飞解释说。
有限度的全国化
房地产行业具有很强地域特征，国内绝大多数的地产企业都是区域型企业，进入超过10个城市发展的企业更是屈指可数，各类排得上号的房地产企业在全国化的过程中，目前都只进入了少数几个中心城市(大部分都是3-5个)。这表明从整体上来看，房地产行业的全国化扩张过程还处在非常初级的阶段。
“我们发展的区域是以京津地区为主，再加上成都、昆明等少数中心城市。”郑力齐表示，2003年，“亿城股份”就开始积极考虑全国化策略，为此，曾考察过大连、天津、成都及长三角城市，最终选定天津、成都等少数区域中心城市作为走出北京的基点，条件成熟后再以这些城市为基地扩张。
“在北京区域市场做大做强的基础上，‘亿城股份’将积极稳妥地进行区域扩张，在可承受风险水平上实现公司跳跃式快速增长，力争利用5年左右的时间，发展成为全国性的、具有独特品牌的专业地产集团公司。”鄂俊宇说。
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