金地 科学面对市场狂热

　　“地产市场从2000年的底部涨到今天，已处于中位盘整期，目前房价还会爬高，但无疑有下调的压力。地产商最好能根据地产的发展周期调整节奏，提前回避风险。”

　　刘凌云/文 王凡/摄影

房地产市场形势配图（图片来源：《新财富》）

房地产市场形势配图（图片来源：《新财富》）

　　近来，金地(集团)股份有限公司(600383)总裁张华纲一直忙于为增发1亿A股进行路演，不巧却赶上了股市跌穿1300点的铁底，“觉得压力很大。如果增发到位，公司资源将进一步提升。不过，就算增发新股的认购不理想，到年底一些应收款到账后，我们的负债率也会降到65%。”

　　“金地”上市之初，曾被批评土地储备太少，现在，“金地”手中有了400万平方米土地，但负债率又显得偏高。今年的中报中，“金地”的负债率高企在70%。“对我来说，70%是一个警戒线。”但张华纲并不担心，“我们在银行还有14亿元的授信额度，海外融资的渠道也很多，但‘金地’现在还不准备进一步提高负债率。”

　　增发，为“金地”的资金保了底。“3年前市道好的时候，我们把上市问题解决了，资金来源有了保证。”

　　带动片区升值就是最大贡献

　　除大本营深圳外，“金地”的业务主要分布在北京、上海、武汉、东莞等地，广州，是其下一个目标。“深圳市场的容量十分有限”，而家底不厚也令“金地”更早开始绸缪。2001年，金地开始布子全国。如今，无论走全国扩张路线的金地还是万科，都比固守本地市场的“深振业”、“深长城”更具后劲。

　　上海，在“金地”的全国战略中占据了重要的一环。2002年3月，“金地”组建上海公司。2003年1月，其联手上海嘉宝实业集团(600622)，在同大华集团与复地集团联盟的争夺后，获得了南翔星城项目一期2100亩土地的开发权。今年7月，这个以“格林世界”命名的项目启动。目前，“金地”在上海的土地储备近2500亩，在上海的投资近30亿元，占全公司的近三分之一。“‘金地’还将适度吸纳市中心的土地，使市郊和市中心的土地分别占80%和20%。”张华纲认为，由于上海城市化进程加快，距外环线10公里以内的土地都有发展潜力。

　　2004年6月，“金地”宣布出资约7500万元，与摩根士丹利、上海盛融投资有限公司设立一家合资公司，受让中国建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包，其中的97%属于房地产项目，并以重点城市的烂尾商业地产项目为主。张华纲相信，专业的地产商在处理烂尾楼时，比银行更有经验。“2002年，我们拿到上海‘格林春晓’的地时，周围都是烂尾楼。那时我们认为，房子能卖到4300元/平方米就很不错了，可现在卖到了8300元/平方米，带动周边的楼盘也都升值了。”

　　他认为，做好产品，也是“金地”异地发展时赢得政府信任的基础。“做好一个项目，可以带动整个区域的发展，令整个片区的土地升值，对当地政府而言，这就是最大的贡献。政府当然愿意引入这样的地产商。”

　　低潮拿地高潮卖房

　　“低潮拿地，高潮卖房，就是‘金地’的战略。”张华纲认为，地产市场从2000年的底部涨到今天，已处于中位盘整期，由于需求旺盛，房价还会持续上行半年，但目前市场向下调整的压力已经比较大，加之通胀等因素，到明年春节前后，房价可能会向下调整。“地产商最好能根据地产的发展周期调整节奏，提前回避风险。”虽然目前国内房价与人均收入的比率已经较高，但是他认为，结合中国的城市化进程与土地出让政策来看，房价还没到峰值。不过，杭州、南京、上海的一些热点地区、前段时间较热的二线城市，地产市场已不太健康。

　　“我们在上海的项目‘格林春晓’，认购率到了7-9倍，这说明市场已经很不理性。楼市这样的好法，不正常。”“金地”刚提出了“科学筑家”理念，张华纲看市场时也保持着科学心态，“这次宏观调控来得稍微晚了点，房价已经涨得太厉害了。”“格林春晓”2003年底推出的197套联排别墅，有2000多客户争购，一天内全部售完，创下了上海联排别墅开盘即售罄的纪录。

　　张华纲表示，对于宏观调控，不同背景的地产商感受不同。“北京的‘金地国际花园’8月销售额达到1亿元，但周边的一些项目情况没这么好，银行显然在卡投资客客户。”张华纲相信，今后，地产行业将有很大变局，一些小开发商会出局，有信誉、能力与实力的地产商则有更好的发展。“市场会不停地变化，所以，我们要做challenger(挑战者)，而不是follower(追随者)。”

　　“双龙计划”试点地产基金

　　2003年12月，“金地”与第二大股东金信信托合作推出“金信双龙房地产投资信托计划”(简称“双龙计划”)，首期已募集约2.79亿元。

　　对于这个被质疑是否为MBO铺路的计划，张华纲解释说，这是“金地”的一个房地产基金试点，主要用于投资房地产项目公司股权和土地开发，闲置资金将用于债券投资、回购和同业往来等多种短期融资。

　　“‘双龙’的含义是指“金地”希望成为房地产金融的龙头，而金信信托希望成为金融房地产的龙头。”目前，“双龙计划”以准基金的模式运作，重点在前期投资，“已经投了两个项目，包括通和置业(金地第四大股东通和控股旗下企业)在杭州的一个项目、杭州绿城房地产集团有限公司在合肥的一个项目和几单短期融资。”通和置业与绿城集团是这一信托计划的另两家联合发起人。张华纲表示，越是需要钱的企业，越是不能投资，“投资要给那些真正想做事的企业”。这倒与国外创业投资家的观点相同。

　　由于中国建设银行浙江分行负责该信托的发行和监管，“双龙计划”的认购者大多来自浙江。“到年底还会开放，再扩大规模。5年内，我们的融资目标是30-50亿元。” -