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在豪宅市场的精耕细作，令“百仕达”成为另一类标杆企业。 刘凌云/文
“每个新的政策出台后，都有人猜测，是不是有一批地产商倒下？会不会出现大洗牌的情况？其实，地产业的变局是个渐进过程，不可能一夜之间天翻地覆。”深圳百仕达实业有限公司副总经理罗雷认为，当前的宏观调控，同样不会引起地产业现有格局的太大变化。“一些中小型的单一项目开发商，受到的影响会比较大，大发展商则会从中发现机会。”而
地产商在宏观调控中的难受程度，与其成熟度相关，一个超过5年经验的开发商，就应该学会在制定开发政策时考虑政策风险。
精耕细作豪宅市场
比专注于住宅市场的“万科”更加专注，“百仕达”只攻豪宅市场。
1996年，以原油贸易掘得第一桶金的百仕达集团，耗资9亿元在深圳罗湖区拿到一块32万平方米的土地，从此在这里精耕细作经营“百仕达花园”。其第四期“东郡”已于8月开盘，明年初第五期也将动工。2001年12月，“百仕达”走出罗湖，以7.8亿元投得华侨城填海区一块面积为7.5万平方米的土地，并于2002年底动工兴建“红树西岸”。今年下半年这一项目将公开发售。为此，罗雷笑说，“百仕达”被称为深圳市场的“死多头”。
百仕达集团旗下，除地产外，还有燃气、电力两块业务，其中，“百江燃气”(1168.HK)在长江流域与西南多个中心城市已打下良好基础，以地产为主业的“百仕达控股”(1168.HK)何不借道同时出击？罗雷表示，“百仕达”即使走出深圳，也会坚持高端路线，而在二线城市，这一市场还不成熟，市场也有待规范。不过，他透露，“百仕达”进军北京、上海市场的动作会加快，接下来，北京的项目将开始运作，但是，百仕达在每个城市都不会有太多项目，而致力于做精品。
虽然一直坚持豪宅路线，“红树西岸”更携“深圳地王”之名请来美国知名建筑师Bernardo设计，但罗雷坦承，有时仍然不够坚定。“‘东郡’中，我们就推了一部分比较小的户型，结果销售远不如大户型。”这令“百仕达”更坚持走高端路线。
在经济学家的批评中，价格脱离居民收入水平的高档住宅往往是一个目标。然而，对于地产面临崩盘危险的预言，身为操作者的罗雷没有危机感。“从前年开始，深圳市场就出现了关外中小户型与高档Townhouse两头火爆的局面。只要国内的GDP每年保持10%的增长，个人财富就会有相当的积累。随着高收入人群的增加，豪宅市场会不断有新的需求出现。”他认为，旺盛的需求将带来豪宅市场的进一步增长。
“从价格涨幅来看，的确有泡沫的成分，但从城市化的进程来看，目前的房价不算高，尤其是上海，如果以国际化城市的标准来衡量，房价并不太高。”罗雷认为，对于这类城市的房价，不能只以本地居民的收入衡量。因为来自海外投资者的购买力，也支撑了价格的上升。
稳健发展必须慎用投资杠杆
因为不以规模取胜，罗雷表示，“百仕达”并不为土地储备发愁。“好的地产商，有足够的资金来源，而有钱就不怕拿不到地。所以，‘百仕达’不会做大地主。”今年2月，“百仕达”甚至还抛出了位于大梅沙的湖心岛地块。
这是2002年5月“百仕达”与“深国投”联手以5016.8万元竞得的商业用地。罗雷表示，经过后期研究，“百仕达”觉得缺乏商业地产的开发经验，这一片区也尚不成熟，因而转让给了“创维”。“百仕达控股”的公告显示，其与深圳创维鸿洲科技开发有限公司及黄宏生签定协议，以6618.8万港元转让持有82%股份的深圳湖心岛有限公司。
除1998年6月“百仕达控股”上市时募资近6亿港元外，这几年，“百仕达”基本靠销售资金进行滚动开发。目前，其负债率仅为50%。罗雷表示，“百仕达”的产品质素较高，变现能力比较强，加之目前项目进入回款期，资金压力不大。“我们在香港也有很强的团队负责资本运作，所以资金上没有问题。”
但是月前，“百仕达”仍然公布了一项融资16亿元的地产信托计划。罗雷说，这份与“深国投”合作、针对“红树西岸”的信托计划，是一份营销信托，目的是锁定置业者，信托的购买者将得到一个置业优惠额度，“可能将是20%”。
在当前银根紧缩的环境下，一些企业极力谋求更多融资渠道，但罗雷认为：“一定要慎用投资杠杆，才能稳健发展。”对于现在越来越多的信托产品，他也提醒购买者要多作功课，对开发商的前景、优势等方面要深入分析，以免投资失误。-
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