首付提高楼市陷入了冰河期

　　苏晶

　　央行、银监会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。其中对房地产市场调控最有力的措施，莫过于将第二套购房的贷款利率下限提升到基准利率的110%，以及首付比例提高到最低40%。按照贷款利率上限提升来算，相当于对购买第二套房有针对性地提高了20%的利率。

　　其实仔细算来，对比从前的房贷的利率水平，房贷新政让第二套房利率上浮了25%，而不是10%。按照原来的政策，商业银行一般对房贷按下浮15%优惠利率执行，为6.66%。按照新政，不但15%下浮优惠没有了。而且还要上浮10%，实际利率为8.61%，增长了25个百分点。而不是10%。也因为如此，很多购房者高呼，“银行抢钱了”。

　　而且这个政策还是国家给的底线，是不可逾越的红线。目前，据我们了解到的状况，有的城市的个别银行，对于不同的购房者甚至给出了更为严厉的“拦截”政策。

　　据了解，目前房贷新政只规定了二套房首付提高利率上浮，对第三套房并无具体规定，但各银行根据新政精神，纷纷拒绝对第三套及以上房屋贷款，这意味着炒房只能一次性付款。炒房团、投资客措手不及，无法签约，只能退房。

　　此外，在浙江地区，继今年8月份建行浙江省分行暂停二手房按揭贷款后，包括工行、中行、农行、民生、浦发等银行日前都纷纷收缩二手房贷款。据悉，浙江最先暂停二手房按揭贷款的是建行。由于全年房贷指标已提前完成，今年7月底，建行浙江省分行暂停了二手房按揭贷款。工行、中行、农行也紧随其后。据了解，工行此前只对房龄在20年以上的二手房限贷。而从近日起，还暂停了建筑面积在60平方米以下的二手房按揭贷款，而不管其房龄是几年。

　　这一系列的“信贷整顿”表明政府的强硬态度——杜绝将住房当作投资产品！因此，对于来自温州甚至深圳的诸多以炒房发家致富的“炒房团”来说，此政策给予的打击是致命的。

　　对于利率25%的差别，有人算出这相当于房价涨了10%。第一套房执行优惠利率6.66%。第二套房执行上浮利率为8.61%。同样是贷款30万元。按20年等额还款计算，前者月供为2264元，后者月供为2625元。多了361元。相当于多贷款5万元。20年还款算下来，30万元贷款要多还9万元。这相当于房价涨了10%。由于第二套房与第一套房的巨大利率差别。许多有承受能力的购房者也打起退堂鼓，选择了退房。目前许多城市中，一些高档楼盘的销售人员透露，已经有订房人开始陆续退房，理由也都是因为第二套住房贷款新政。炒房团在外地的“业务”也不甚理想。

　　从市场到媒体，大家关注的重点都是“第二套”，大家的眼珠里面都是

房地产，但其实问题的重点不在“第二套”，而是在资金环境和宏观形势。利率提升到110%，执行利率相当于加了20%，这明显相当于有选择性的加息。政策的出发点可能是既想避免全面加息的风险，又能降温房地产市场。这种幅度的加息，完全是前所未见，其产生的各种影响势必将会更为严重。

　　首先，我们必须看到，房地产市场是一个链条，如果购置成本大幅上升，那么使用成本必然跟随大幅上升，因此商业楼宇的加租势在必行。而由于前一段时期商业楼宇的价格早已很高，服务单位已经难以承受，因此这种加租如果大面积出现，导致的只能是一种萧条性的后果。对于

开发商来说，这次的新政让开发商以前的融资策略很难继续执行，比如将空置房抵押贷款，利用银行缴纳土地出让金，利用一个项目贷款解决另一个项目的问题等等。这次新政除了给开发商的融资造成了巨大的难度以外，还有就是销售回款：

商业地产的项目如果不竣工验收，想回全款那是再也不可能了，这都足以让现在同时推进若干项目的开发商陷入现金流的紧张期。

　　其次，我们都知道，中国国内可作为投资的渠道少之又少，百姓可以从事的，能够接受的无外乎楼市、银行、股市。目前银行存款利息为负，政策再强力挤压楼市的资金，致使全国房地产热度可能会迅速降温。那么这些大量从楼市涌出的资金必将转向股市，进而还会大幅度将股市推高到更为危险的程度。

　　最后，房地产的价格将会逐步表现为高位稳定，涨幅萎缩，有价无市的局面。通过一系列政策实施，楼市的疯涨将得到初步遏制，一手二手交易量急剧萎缩。这一金融政策发力，让投机者悻悻离场观望。二手房市场因房贷紧缩和交易增值税的实操性增强导致交易量萎缩，并由此影响到一手市场，部分投机人士基于二手市场套现难度加大而暂时离开一手市场，普通置业者观察到市场变化而转入观望。并且，房价事实上仍在高位运行，没有得到真正遏制。很明显，目前典型地区的楼市，例如深圳，所表现出的主要是交易量下挫，价格却仍然坚挺。这说明大多数开发商仍在坚守价格，强势博弈姿态没有得到根本改变，“有价无市”的特征突出。这个现象表明，供需双方博弈的态势没有结束。

　　总体上看，此次的信贷政策可算是一种“有选择性的加息”，但房地产业从来都是一种宏观产业，对它的“抽水”，也必然会牵连到其他大量产业环节，造成整体经济环境的“缺水”。我们相信，这一政策实施的影响，将会很快超越房地产市场，有可能造成全国经济整体性的不确定性。

　　(作者为北京安邦集团研究总部研究员）

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　　来源：经济观察报网