全国城市住房工作会议对房地产业的影响

　　记者 王济洲

　　全国城市住房工作会议24日至25日在京召开。中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议并讲话。他指出，住房问题是重要的民生问题。要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。

　　会议决定，2008年年底前，东部地区和其他有条件的地区，要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。

　　会议要求，今明两年，要加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。

　　会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。

　　会议强调，省级政府对辖区内住房保障、住房供应和

房价稳定工作负总责，市县政府是责任主体。国务院各有关部门要搞好组织协调，建立健全廉租住房制度的政策体系，各项配套措施要尽快出台。

　　全国城市住房工作会议的召开，不仅表明党中央、国务院对这一行业发展的高度重视，而且也将对行业的未来发展产生积极的影响。

　　房地产行业是宏观调控的重要对象之一。虽然近年来涉及国内房地产行业的宏观调控政策出台不少，但对该行业通过调控取得的成绩与国务院所希望达到的目标之间仍存在着一定差距。目前，国内房价增长速度过快，房价在高位运行。房价增长过快已成为国家和老百姓为之困惑的大事情。有数据表明，当前投资呈现过快的一个关键所在，正是房地产行业作为投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能够得到有效的控制，过高的房价降不下来，那么对整个宏观经济调控就会增加难度，甚至可能使已经初步降下来的钢铁热、汽车热等出现反弹。

　　房地产行业的健康发展关系民生大计。房地产行业的高速发展既是国家政治、经济稳定的一个重要标志，同时也是关系到老百姓居者有其屋的大问题。当前，总体看来房价上涨的速度过高，京、沪、穗等大城市商品房每平方米的均价已经或者超过万元。大量商品房价格超过消费者承受能力，致使相当一部分低收入住房困难家庭望房兴叹。因此，通过多种调控方式遏制过快上涨的房价，不仅是房地产行业自身健康发展的需要，也是满足人民生活基本需求的需要。这个目标能否实现，将成为我国全面建设小康社会的一个非常重要的标准。

　　财政政策将影响住宅结构调整。按照此次会议的部署，今明两年，要加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。过去，处在高速发展的房地产行业在高额利润的驱使下，各地房地产出现了严重的结构性失衡。高档住宅、别墅占了非常大的比例，而

经济适用房、廉租房的供给则在总量中不足一成。根据现在的新方针，各级地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算支出安排，

住房公积金增值净收益要用于廉租住房建设，土地出让净收益用于廉租住房保障资金比例不得低于10%。对廉租住房和经济适用住房建设，一律免收各种行政事业性收费和政府性基金，建设用地继续实行行政划拨的政策，在年度土地供应计划中优先安排，单列用地指标。这样安排记者认为有两层意思，一是中央及地方财政将通过财政政策扶持经济适用房和廉租房建设，二是相对提高了这类住房建设的利润空间。可以预计，在这种市场化的政策推动下，未来房地产商对住宅的有效供给将大大增加。

　　房地产行业将进行结构性调整。此次会议主要强调了财政政策的运用，且辅之以行政性措施。比如要求在城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。而这些办法也必将反映到银行信贷政策中来，未来一个时期，商业银行对房地产业的信贷将会随之进行存量和增量的调整。符合国家住房建设政策的房地产商将可能获得更多的信贷支持，以高档商品住宅建设的企业将成为银行信贷收缩的主要对象。如此，必然引发房地产行业自身优胜劣汰的“洗牌”，以促进整个行业的健康发展。