房价持续高涨 住房按揭贷款风险值得警惕

　　主持人：　记者 杨光明

　　特邀嘉宾：郭田勇 中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授

　　刘晓忠 原北京普蓝诺经济研究院研究员

　　柳博 深圳发展银行住房与消费信贷部总经理

　　根据央行最新发布的《中国货币政策执行报告》，今年上半年，商业银行贷款继续快速增长。其中，居民户消费性贷款比年初增加3800亿元，同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民户中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时，国家发改委和统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。经历了多次的上涨、调控、再上涨、再调控，各地房价的调控掉入了怪圈。在高房价以及可能面临新的调控政策出台的形势下，商业银行住房信贷、特别是一直被认为是优质资产的住房按揭贷款将受到哪些影响？如何重新评估住房按揭贷款的潜在风险？记者邀请了几位专家对这些热点问题进行了深入探讨。

　　记者：怎样看待房价的持续走高和银行房贷增长过快的现象？如何评估目前商业银行房贷面临的市场环境？

　　郭田勇：在我国经济生活中，住房既是一种商品，同时也具有投资品的特征。房价的持续走高既有住房市场供求不平衡的因素，也有流动性过剩背景下的住房投资需求高涨的影响。因此从商品角度观察，我国现阶段的住房市场的供不应求必将反映在房价上涨上；从资产角度来看，房价的上涨又进一步增强了房价继续上涨的预期，投资需求也将扩张，其结果更将带来房价的上涨。

　　银行房贷增长过快要从供给和需求两个方面来看。需求上讲，房贷需求是一种衍生需求，它源于对住房的需求，因此可以说银行房贷增长过快是巨大的住房需求的必然结果。供给上看主要有以下原因：一、个人房贷是银行的优质资产，其

不良资产率不到1%。不仅如此，房贷收益还远远高于其他贷款品种。二、个人住房贷款的规模越大，银行的风险资产总额越小。《巴塞尔协议》规定，完全居住用途的房产作抵押的贷款的风险权数为50%，而其他类型的固定资产及不动产的风险权数为100%。三、2005年底最高人民法院出台《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，可认为是房贷市场的拐点。《规定》对已经依法设定抵押的房屋，即使是属于房屋所有人及家属生活所必需的居住用房，仍可予以拍卖、变卖或者抵债。四、实现银行资产的转换，降低房地产开发贷款的不良率。

　　记者：住房按揭贷款一直被认为是优质资产。你认为住房按揭贷款质量与房价高低存在着怎样的关系？房价等资产价格持续高涨将在哪些方面影响住房按揭贷款的质量？

　　柳博：只能说在好的风险管理下的住房按揭贷款才是银行的优质资产。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款风险管理水平还没有经受过检验。在房价持续上升的情况下，按揭贷款的风险是被掩盖了的，正如美国的次级按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以来，美国的房价出现下滑，其实只是5%到10%的下跌而已，已使占总按揭量四分之一的次级按揭市场崩溃，虽然说房价下降并不是惟一的原因。

　　房价持续高涨给银行带来虚幻的假象，也使银行未能真正地重视按揭的风险管理，这是对住房按揭贷款质量最大的影响。

　　刘晓忠：房贷是否属于优质资产，并不能由房地产本身的属性决定，它属于一个动态的、相对的概念。当然，房贷自身具有优质资产的基础和条件，但前提有两点：一是自住型、消费型为主；二是即便是自住消费型的，房价也需要控制在一个合理的房价收入比范围内，否则，房价过高所带来的违约风险、市场风险等是很难避免的。

　　而目前房贷市场却充斥着大量的投资、投机型需求，房价收入比也高不可攀，加之目前又处于一个利率变动的敏感时期，等等。这些因素叠加起来，房贷风险自然就凸现出来。

　　目前，银行在房贷方面的风险和隐患，一方面集中在开发贷款、建筑贷款，另一方面集中在个贷上。风险不会单一，而是市场风险、价格风险、违约风险和利率走高所导致的利率风险等形成的综合风险。

　　记者：个人住房按揭贷款的高速增长，是商业银行近年来业务发展的突出亮点。但在花样翻新的房贷产品中，银行的房贷创新是不是做到了“风险可控”？

　　郭田勇：银行的房贷创新远远没有达到风险可控，以下风险都没有在商业银行先行风险管理框架内体现和解决。首先，新的道德风险无法解决。房贷新品的推出一方面确实给借款人带来了便利和实惠，另一方面也使得一部分尚不具备足够还款能力的人加入到借款人的行列，这就给银行带来了逆向选择的风险。一旦这部分人群的收入状况发生恶化，银行就无法按期收回贷款。

　　其次，一旦房价回落，理性违约问题将更加严重。目前我国正处在经济高涨时期，房地产市场过热，从而价格步步走高；随着各项宏观调控措施的到位与各项解决人民住房问题的措施的落实，价格就会下跌，当房屋价值低于贷款总额时，不排除部分借款人会选择违约。这种情况下，即使银行处理抵押物也无法避免恶性的资产损失。

　　再次，关口后移风险可能带来巨大损失。目前，许多商业银行一直相信房价只涨不跌的神话，尤其在《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》出台后，在实际操作中往往并不重视贷款人的第一还款来源，而更注重抵押品与贷款额度是否相称。这将风险关口的把守由贷前转到了贷后。而贷后风险能否把握得住，很大程度上依赖较高的抵押品的现金回收率，而现金回收率则取决于市场对房屋抵押品的估值，如果房价走低，银行损失在所难免。

　　记者：目前有一种观点认为，我国个人住房按揭贷款政策存在着制度缺陷，主要是以交易价格为基础确定按揭贷款价值，将房地产商的风险和责任转嫁给了银行，同时也助长了房地产市场过热、价格高企，并使银行也不自觉地成为一个推动房价上涨的力量。怎么看待这个问题？

　　郭田勇：对此观点需辩证看待。一方面，按揭贷款确实赋予了购买者更高的购买力，导致了潜在需求的实现，在一定程度上可能导致房价高涨；但另一方面以交易价格来确定按揭贷款价值是市场经济的必然选择，存在缺陷的不是按揭贷款政策，而是房地产市场本身和居高不下的房价。把市场过热的责任归咎于按揭贷款制度是不公平的。

　　刘晓忠：我认为问题不在是不是以交易价格来确定按揭贷款价值，现在除了交易价格银行很难找到第二个价格参照系。事实上这也是银行风险管理的一部分。

　　对于银行来讲，如果觉得当前房价高，你可以提高首付比例、加强客户资料真实性和风险承受能力等方面的审核，或者提高贷款利率等手段来降低风险或加以规避。

　　记者：从国际上看，证券化是化解房贷风险的有效手段。但是，我国房贷证券化的探索基本处于停滞阶段。在当前的形势下，是否应加快房贷证券化的探索步伐？最近美国发生的次级抵押贷款债券危机对我国商业银行有哪些借鉴意义？

　　柳博：证券化可以在一定程度上化解银行的房贷风险，但并不能化解整个房贷体系的风险和投资人的风险。目前大家都认为房贷是优质资产，加上目前房产抵押债券在市场上没有一个好价钱，各家银行自然没有动力将它们证券化了。不过小银行由于资金的关系或许愿意。既然大银行有能力实施证券化，在现阶段一个可行的模式是，由大银行收购多家中小银行的按揭贷款，然后将其证券化。国外也不是大小银行、按揭公司都自己搞证券化的。

　　美国次按危机给我们银行业最大的启示应该是，大家都在做的事情并不一定就是对的。我指的是国内很多银行为争夺市场，竞相攀比放松信贷政策和审批尺度。美国的次按行业还不是一起都出了问题？依我看，我国银行的风控水平尚远不及美国的次级按揭机构，审批也松得多，相当大一部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。因此可以说我们的按揭中夹杂着不小比例的“中国式”次级按揭。

　　记者：最近，监管部门对房贷风险进行了全面预警。商业银行当前应当从哪些方面采取措施防范房贷风险？

　　郭田勇：一方面是关注借款人的资信状况，认真考查借款人的还款能力(资)和还款意愿(信)，通过严格的贷前调查与审查，严把放贷入口关。另一方面，由于住房抵押贷款的期限很长，即使是最彻底、最及时的审查也无法对借款人资信状况的变化做出准确预测，因此银行还必须寻找获取贷款抵押品来保证自己的利益。具体来看，包括以下方面：

　　坚持贷前的严格审查。它是控制风险的第一步，审查重点有两个，一是审查借款人的收入状况与信用状况。二是审查抵押房产价值及产权状况。

　　需进一步完善贷款担保和贷款保险。它可降低住宅抵押贷款的违约损失，从而保障贷款人的权益。

　　积极探索住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款的证券化，其实质就是在二级市场上卖出贷款，将其移出资产负债表，从而也转移了与该贷款有关的各种风险。

　　还需探索使用金融衍生工具保值。利率的波动会给贷款银行带来不可估量的损失，减轻利率风险的一个办法就是使用金融衍生工具来套期保值。

　　要利用贷款重组的手段。当借款人出现还款的困难时，可以通过贷款重组的方法来避免违约的发生。重新构造抵押贷款的方法有很多，如降低利率，利息自然增值和延长还款期限等。

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