广州：中心区拆迁补偿不低于3000元平方米

　　吴晓波

　　在广州，由于十多年前的地产泡沫，遗留了多个市中心的烂尾地块，拆迁户的遗留问题重重。而在楼价上涨迅速，建设规模更胜昔日的今天，广州又是如何解决历史遗留问题，同时防止新的拆迁问题发生呢？而浙江省近期出台的“评估比准价格由房地产评估机构根据交易价从高原则”的新设想，又对广州有何借鉴？

　　拆迁物业值多少市场说了算

　　在解决历史遗留问题的同时，广州也出台了种种方法避免新的拆迁矛盾发生以及产生新的烂尾地。

　　在历来争议最多的拆迁价格方面，广州市从2004年9月开始实行新规定，要求实施拆迁的最低补偿规定。市中心如越秀区、荔湾区(不含芳村区)、海珠区、天河区范围内的被拆迁住宅房屋，其

　　在评估时采用市场比较法，根据广州市拆迁评估技术规范这一文件显示，评估房屋时，必须在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，确定与估价对象的区位，建筑结构等相同或相近的3个以上可比实例。同时，还要根据楼层、朝向以及

　　其评估公式为：估价对象价格=某类房屋的基准价格×（1+楼层修正系数)×（1+朝向修正系数)×（1+其他因素修正系数)+房屋装修部分价格。

　　被拆迁人对拆迁评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起5日内，向原评估机构申请复核。原评估机构应当在收到复核申请5日内向申请人出具书面复核报告。如复核后对评估结果仍有异议，可以由市房地产行政主管部门采用摇珠随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为补偿安置的依据；另外，也可以向市房地产评估专业人员协会的房地产价格评估专家委员会申请对房地产评估纠纷案件进行技术鉴定。

　　拆迁3万平方米以上要听证

　　在拆迁方式方面，广州从2004年开始设立拆迁监控资金账户，通过摇珠方式确定房地产评估机构，无证机构不得单方面评估拆迁房屋，而且随时对有拆迁资质的单位进行抽查审核，如2006年底市拆迁办就对全市101个具有拆迁资质的单位进行了重新审核，有40个因各种原因被清除出拆迁队伍。

　　在对烂尾地拆迁户以及市民的教育方面，广州市房管局也不时通过宣传日或在公众媒体上刊登相关知识等普及拆迁知识，最近的一次拆迁知识普及是在今年的1月。

　　而在今年2月，广州市房管局则出台了征求意见稿《广州市城市房屋拆迁许可听证规定》、《关于拆迁产权不明确房屋补偿安置方案审核若干规定》及《尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让核准》这三个规范性文件。其中，《广州市城市房屋拆迁许可听证规定》确定，拆迁面积在3万平方米以上或拆迁户300户以上的拆迁许可申请，应组织听证。《尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让核准》规定，需要监控的临迁费核算办法计算公式为：临迁费监控金额＝该项目拖欠的临迁费＋建设期间应发放的临迁费＋不可预见的延期期间的临迁费。尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让核准按流程进行。