全国围堵公积金贷款炒楼 华南豪宅客源大幅减少

　　吴晓波

　　“加息了，5次加息后购房者成本上升25%”——这是目前在置业者中相当流行的一句感慨。但3月18日的加息与以往新增的变化是，此次公积金贷款利率亦上调了0.18%。

　　几乎同时，建设部再度公开强调，严格禁止公积金贷款用于非自住住房消费。由此，一场在以往房地产调控中未涉及到的针对高福利人群购房的监管也开始了。

　　全国范围封杀公积金贷款买豪宅

　　在广州各商业银行的信贷部，目前正开始执行关于公积金住房贷款的不成文规定：对于以公积金贷款购买第二套房产的申请，原则上开始拒批；而且开始引导公积金贷款用于90平方米以下中小户型的购买。

　　在宁波，从2007年新年开始，据当地媒体报道，该市公积金管理中心开始要求期房总价在120万元/套或单价8000元/平方米以上(含)的，首付额度不低于总房价的50%；总价在120万元/套或单价在8000元/平方米以下的，首付款额度不低于总房价的30%；而此前该市期房的首付额度统一为30%。

　　在南京，该市的

　　而在限制公积金贷款购买高价房方面走得最早的是东莞，早在去年，该市的公积金管理中心已经要求按套内建筑面积计算，商品房每平方米单价在5000至6000元/平方米的和超过6000元/平方米的，最高贷款额度分别调整为不得超过房价的60%和50%。而在东莞，只有别墅和联排别墅以及少数超豪华楼房，其单价才会超过5000元/平方米。

　　公积金贷款曾为炒房工具

　　在一些经济发达的沿海城市，不少企事业单位，其员工福利多以补充公积金为重要体现。2006年，不少城市都开始设定了公积金的每月缴存上限。如广州为5640元/月，东莞为4708元/月，南京则为8000元/月左右。但在2006年以前，珠三角不少城市都不设上限，某些单位的管理层每月的公积金缴存额甚至高达万元。

　　由于每月缴存的公积金太多，不少能享受高额公积金的职工又是年资较老，且已有房改房的人士。加上2004年开始，公积金贷款的额度逐步上升，如广州就从16万元上升到夫妻双方可以合计共同贷款50万元，因此在楼价飙升的2004~2006年，珠三角出现了一股以公积金贷款购买豪宅或小户型投资的热潮。

　　如在广州的商务中心天河北及珠江新城，因汇聚了众多机关单位及烟草、金融、保险、电信、电力等企事业单位，该地段的不少万元豪宅以及以小户型为主打的投资性楼盘，获得了众多有高额公积金职工的青睐。比较极端的一个例子是某个只有300套小户型的单体楼，基本有一半以上为企事业职工购买用作收租。即使他们申请不到公积金贷款，也会借助买楼的机会将公积金存款取出供楼。在2006年房价上涨阶段，不少人在出售了房产后，仍然钻政策空子继续冒领公积金存款，以免这笔可观的收入变成“休眠资产”。因此，在2006年广州市公积金管理中心还开始了全市范围清查冒领公积金存款的行动。

　　还有不少享受高额公积金福利的部分高收入机关企事业单位职工，在广州老城区的中心地段已经享受了福利分房，近两年开始进入换房阶段，他们也成为房地产业最稳固的客户根基。根据部分开发商的统计，越秀区东山雅筑的业主，来自机关单位的已超过40%，珠江新城去年推出的高价盘如保利香槟花园、中海观园国际、力迅上筑，普遍有七成左右的买家来自机关单位的“换房族”，企事业单位高级管理人员也成为汇景新城、凤凰城、逸泉山庄等城郊豪宅盘的主力买家。据天河美林湖畔的统计显示，他们的公务员消费队伍中，70%的公务员及企事业购房者都选择3房以上单位，对优质物业有较强的消化能力。

　　使用成本上升影响购买欲望

　　不过，在公积金贷款收紧，公积金贷款利率上调，以及近期其他投资途径放开，分流了这些高福利人群的购买需求后，一些楼盘已经开始面临危机。

　　广州白云区某山水豪宅盘曾经在今年新春主打投资型酒店公寓，然而在推销了3个月后才卖出10余套，销售情况堪虞。该盘负责人表示，因为这些高福利人群过去的理财方式相对单一，除了买国债、买黄金就是存银行，以往一看到他们推出年租金保证8%的销售口号，往往会很爽快地下定。然而自从房产调控政策逐步落实，近期公积金贷款收紧以及加息之后，他们会认为公积金贷款利率也接近5%一年，而且未来还存在加息预期。加之近期对公积金贷款使用盘查加紧，他们大多觉得不必在楼价已经大幅上涨的情况下为这样微薄的回报冒此风险。

　　某电力部门的资深员工刘小姐，则对《第一财经日报》表示，最近已将自己前两年用公积金贷款买下的物业套现，资金一半用来购买利率已经超过4%的国债，一半拿去买基金，“房地产政策风险太大了，成本太重，耗时太长，价格又贵，未来几年内都不考虑再投资房产了。”

　　她还表示，不少已经炒楼炒成专家的同事，也在2006年从炒楼客变成了炒基金，“这样风险更小，而且单位不会查。加上未来听说公积金存款还可以放宽到室内