应对第三次调控上市房企跑马融资忙

　　吴晓波

　　日渐高昂的地价成本以及正逐步被收紧的购买需求，很可能将使整个房地产行业昔日优于其他板块的爆发性增长优势被逐渐消磨，这一点从全国房企日趋一致的利润率水平、日渐下降的资产周转率已可见一斑

　　3月18日，央行再度加息0.27%，并且连公积金住房贷款也同步上调利率，控制需求之势加剧。然而加息之后，作为地产经济晴雨表的地产股指数却迅速上涨，而且A股与H股同样受到追捧。截至3月21日，加息后头三个交易日，A股地产股指数累计整体上升了接近35点。其中如招商地产、万科A等风向标更是飙升不止，而香港的蓝筹地产如新世界中国发展、新鸿基、恒基中国等亦因为披露了在内地迅速增长的土地储备数据，成为被热炒的中国概念地产股。

　　此前数次加息都曾经成为对地产股板块的大利空，而上市房企也曾经因为加息所透出的紧缩调控政策而显得忐忑，然而在被号称地产调控政策执行年的2007年，过去的趋势开始出现了明显变化。使上市企业不再畏惧银根紧缩、财务成本上升这一调控趋势的，是它们所开出的一个个诱人的巨额融资计划。而今年的巨额融资背后，又与往年有什么不同？

　　巨头年内拟融400亿

　　尽管申银万国

证券研究部表示，此次加息将导致

房地产企业的利息支出进一步增加，因其估计目前A股上市房地产企业贷款规模不少于800亿元，加息后将使所有上市房企的支出每年增加2亿元左右。然而对已经走上巨额融资康庄大道的上市房企来说，它们对于这一影响已感觉微不足道。

　　招商地产在此次加息后带领地产股频创上涨奇迹。而它正是一个巨额融资应对宏观调控的典型。3月15日，招商地产宣布增发募集资金23亿，其中购买股权和商业项目合计花费14亿元，剩余的9亿元现金将明显改善公司现金流，此后，招商地产的股价便从一蹶不振中迅速上升，至今已比其发布公告前的价格上升了超过20%。

　　对于资产负债率相对其他行业而言显得过高的上市房企来说，定向增发不仅是它们的救命稻草，也成为它们化解银根紧缩与土地、建筑成本大幅上升的招数。如2006年~2007年在全国各地的拍卖市场上屡获新地王以及频频收购大型地产公司以获得土地储备的万科为例，2006年底其资本负债率在65%的基础上，该公司拟年内融资90亿~120亿元，并深化基金与外资的合作进行融资。

　　上市不足1年的保利地产，亦拟在今年融资不少于50亿~70亿元，而且采取拆股融资市价增发形式的非定向增发，随着保利地产的股价逐步走高，在今年内其即使融资超过100亿元亦非难事。此外，在2007年拟建项目总投资达186亿元的金地地产，在近期拟进行30亿元的定向增发融资。还有泛海建设也宣布将定向增发融资46亿元。

　　同时，香港财经界有消息指出，在华南拥有大量廉价土地储备的碧桂园集团在香港已正式排期上市，已通过上市聆讯，集资高达100亿港元，上市保荐人为摩根士丹利。香港地产富豪李兆基及郑裕彤已初步确定以策略投资者身份入股，其中李兆基认购额可能高达10亿港元。

　　仅这五家已浮出水面的上市房企，其在今年的融资规模已经接近390亿元。而包括上述4家巨头在内，在A股市场约有13家公司拟定了巨额增发融资计划。而大部分的上市房企今年内都有信贷、信托或者发行短期融资券的计划。第三轮房地产调控大幕以加息为契机开启之际，房企们一方面通过融资增加土地储备以保证获得高增长，另一方面则通过高增长来吸引更多的资金。

　　内地投资者或高位接盘？

　　内地上市房企领头羊万科的2006年报业绩靓丽，实现结算面积290万平方米，销售收入177亿元，分别增长63.8%和70.2%。但其资产负债率也在2005~2006年一直保持了60%以上的水平。而且资本周转率从2003年的0.6逐步下降到2006年的0.5左右；利润率则进一步微降至24%左右。

　　2006年中才上市的保利地产在保持高速增长的同时其资产负债率亦不容乐观。截至2006年底，其总资产同比上涨超过一倍，从2005年底的80亿元上升到165亿元，然而其总负债也从70亿元左右上升到了约128亿元。

　　而保利这个地产新秀与万科相似的是，在高增长之后开始迈入微利阶段。2006年，保利地产主营业务收入增长超过70%，利润率却比2005年降低了8.55%。尤其是保利地产融资拟投入的9个新重头项目中，项目投资净利润率基本位于12.7%~16.93%区间。

　　其他拟进一步定向增发扩大经营规模的上市房企，虽然增长爆发力未必如这两家龙头企业，然而资本负债率的隐忧却可能有过之而无不及。

　　在资本市场支持其不断增发融资获得后续资金的背景下，

开发商拿地扩张的热情进一步高涨。

　　据国家统计局2006年1月到10月公布的数据显示，北京市土地购置单价全国最高，达到13640.59元／平方米，上海为3526.26元／平方米，全国平均数字仅为1008.47元/平方米。而在2005年，北京市土地购置单价仅为3098.19元/平方米，仅仅一年时间，北京市土地购置单价就上升了1万余元/亩！这里正是目前各大开发商的兵家必争之地，2006年连素来以保守著称的万科也高价拿下了北京的“西部地王”，有业内人士戏称，“这块地的地价如果是以贷款资金来运转，每天利息都要几十万元。”

　　在以往被视为四大一线城市中地价最低的广州，在2007年3月，万科也以7000/平方米以上的价格创造了广州的新买地纪录，而这一楼面地价与广州目前一手住宅销售价格已相差无几。

　　日渐高昂的地价成本以及正逐步被收紧的购买需求，很可能将使整个房地产行业昔日优于其他板块的爆发性增长优势被逐渐消磨，这一点从全国房企日趋一致的利润率水平、日渐下降的资产周转率已可见一斑。

　　在定向增发融资的大潮中，上市房企挥舞着巨资全国追逐天价地块。若当房地产业如今年初发改委研究报告所指出的那样在两三年后降温低迷的话，最后为这今日诱人盛宴埋单的将会是谁？