吴晓灵：尽快拓展房地产企业融资渠道

　　王春霞 霍侃

　　昨日，中国人民银行副行长吴晓灵在中国人民银行和建设部联合主办的“中国房地产金融论坛”上明确提出，要尽快拓展房地产企业融资渠道，提高房地产企业自有资金比重，以解决现有房地产融资体系发展不平衡问题。她个人认为，研究房地产企业通过发行项目债券来融资是个可行的办法；对采用私募方式进行股权融资应给予关注；也可考虑在对代办股份转让系统进行改造后，使其成为重要的场外交易市场，为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。

　　目前，国内

　　吴晓灵分别从债权融资和股权融资两方面谈了她个人的一些看法。在债权融资方面，她认为，适当增加债券的比例有助于房地产企业负债结构的改善。“研究房地产企业通过发行项目债券来融资是一个可行的办法，应该尽快在立法上对项目债券进行明确，及早推动。”吴晓灵表示。

　　项目债券属于专项债券的一种，通常以开发的房地产项目为依托，筹集的资金用于项目开发，而债券本息则用于项目的收益偿还。在目前的监管条件下，债券审批程序比较严格，尤其是对房地产项目债券的审批。“我认为，针对目前项目债券中存在的主要问题，有关部门应该加强研究的力度。”吴晓灵说。

　　在股权融资方面，吴晓灵表示，由于上市门槛较高，符合这一条件的企业较有限，因此还需开拓除此以外的其他股权融资渠道。有关部门对于采用私募方式进行股权融资，例如以公司型或信托型方式运作的房地产产业投资基金，应该给予关注。

　　吴晓灵还表示，可以考虑在对现有的代办股份转让系统进行改造之后，使其成为重要的场外交易市场，为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。

　　对于一直被市场寄予厚望的REITs(房地产投资信托基金)产品，吴晓灵认为应该理性看待，“不能过分高估REITs对解决房地产开发融资的作用”。吴晓灵解释道，从国外经验看，REITs适应的物业类型和融资阶段有限。“事实上，大多数国家都要求REITs提供的融资以(房地产开发)后期阶段为主，前期阶段有严格的投资比例限制。这一点决定了在资金最为紧张的前期建设阶段，房地产企业不能通过大规模的REITs来解决融资问题。”

　　“由于风险较高，一般对REITs都持谨慎态度。”吴晓灵表示，大多数国家发展REITs产品的主要出发点是为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，而非解决房地产开发融资问题，各国的REITs主要投资于成熟优质的收益型物业。

　　吴晓灵同时强调，要继续发挥银行信贷对房地产业的支持作用，优化房地产信贷产品结构，提高银行的服务能力。目前，银行针对房地产开发的贷款利率缺乏弹性，对不同利率、不同资质的开发企业的差别较小，难以实现金融资源的优化配置，不利于房地产行业的优胜劣汰。这也对金融机构的定价能力和风险管理提出了更高要求。

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