居住用地70年大限后自动续期

　　本报记者 秦旭东

　　北京报道

　　宣示性条款加强国资保护

　　“制定《物权法》既要体现中国的基本经济制度，也要体现对国家、集体和私有财产的平等保护。”

　　8月22日，十届全国人大常委会第二十三次会议上，全国人大法律委员会副主任委员胡康生在作《物权法》(草案)修改情况汇报时如此表示。

　　涉及国有资产的几处修改，在草案里格外引人瞩目。

　　其中，草案第五十条修改为，“国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，保障公有制经济的巩固和发展，鼓励和引导非公有制经济的发展，保护国家的、集体的、私人的合法权益。”

　　参与《物权法》起草的中国人民大学法学院王轶教授在接受记者采访时分析，这些修改也是草案向全民公开征求意见后，立法机关对一些意见的反馈。

　　“这些条款是宣示性的，和民法中的‘完全法条’不同。”王轶表示，它们意在表明立法机关对保护国有资产、防止国有资产流失的意志和决心。而并不能直接作为民事纠纷中的具体裁判规范。

　　土地使用权到期后续费应坚持

　　“国不与民争利”

　　草案引人关注的另一个内容是，明确了私有房产在土地使用权到期后的解决方案，即付费续期，通过向国家交纳土地转让金而继续使用，并将居住用地和其他建设用地分别对待，前者可以自动续期。这也是与四审稿相比的一个重大进步。

　　之前的草案规定，建设用地使用权期间届满后消灭，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。

　　五审稿对此做了修订，区分居住用地和商业和工业用地，居住用地不需要申请，土地使用权70年大限到期之后自动续期，对后者则坚持之前的规定。

　　专家分析，这一改动对拥有私人房产的广大民众意义非凡。

　　因为按照之前的规定，到期之前如果不续交土地转让金，土地使用权将消灭，而按修改之后的规定，即使拖欠土地转让金，也不会导致自己的“物权”消灭，只不过是负有“债务”，这对房屋的居住使用干系完全不一样。

　　但是目前的草案对续交土地转让金的标准等没有更具体明确的规定。

　　有意见认为，对具体的费用问题，《物权法》不适宜做规定，可授权国务院通过行政法规规定。

　　世界上多数国家的做法通常是以逐年递减的方式向个人征收费用。王轶认为，在这个问题上应该贯彻这样的一个原则——“国不与民争利”。

　　农地和集体所有权问题未有突破

　　之前备受关注的农地和集体所有权问题，五审草案中并没有突破，实践中广东等地关于农地流转的探索成果也没有被吸收入法。

　　草案只是补充规定“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”，另外对土地承包经营权规定了具体的承包期。

　　“基本上是延续了《土地承包经营法》的规定。”王轶说。

　　之前，许多意见希望草案规定农村土地承包经营权可以抵押，宅基地使用权可以转让。这一方面符合市场化原则，利于解决农民的融资困境，同时也是促进农业产业化、消除城乡差别的重要途径。

　　《物权法》在经过五审之后，出台的条件已经基本成熟，有望在明年初的人大会议上提交表决通过。

　　推动《物权法》尽快出台是各方所期，但是法律出台后的实施问题也为大众所关注。

　　王轶认为主要有两方面的问题需要重视：一是对于法律中比较原则、概括的条款，法律实施特别是司法中存在巨大自由裁量权，可以通过法律解释和司法判例来逐步解决。特别是涉及对私人财产进行征收、征用时关于公共利益的界定，有赖于通过指导案例和司法实践逐步类型化，协调好司法权和行政权的关系，避免裁量中的随意性，实现法制统一；

　　另外一个问题是相关配套法律法规的出台。首要的是关于不动产登记的法规，需要及早考虑。此外还有担保物权中新规定的浮动抵押，涉及银行和企业的合作，相关的金融监管法规也应该及时跟进。